住房均衡器还是邻里破坏者 市政当局必须在2023年之前做出决定

住满中产阶级房主的独户住宅几乎可以在任何地方复制美国生活的形象。但在康涅狄格州，那里的生活成本比全国平均水平高 27.7%，越来越多的居民无法承受这种愿景。

州长内德·拉蒙特 (Ned Lamont) 于 6 月通过的一项法案——得到了该地区住房和城市规划倡导者的支持——为住房成本攀升提出了部分解决方案。

专家称它们为附属住宅单元或 ADU，但它们也被称为奶奶公寓或姻亲公寓。它们可以是地下室公寓、阁楼公寓或独立的建筑物，如泳池房。但无论名称如何，“这些结构都是房产上主要住宅的次要单元”，根据非营利区域计划协会的说法。ADU 有私人厨房、浴室、卧室和起居空间。在某些情况下，ADU 与主要住宅共用一个屋顶，就像地下室和阁楼公寓等改建空间一样，但它们基本上是独立的住宅。

众议院法案 6907 在到达州长办公桌之前面临强烈的阻力和广泛的修订，使全州现有单户住宅地块的 ADU 合法化。该法律还限制了市政分区当局要求新建筑建造的停车位数量。

但该法律也为不愿遵守的市政当局提供了一个逃生口。

在当地分区委员会三分之二的声音下，任何社区都可以推翻新规则。一些住房组织，如区域倡议费尔菲尔德县住房机会中心，未能成功地反对选择退出。

根据 RPA 的一项新研究，使康涅狄格州的 ADU 合法化将随着时间的推移创造稳定的新住房来源，该组织认为这对国家至关重要。RPA 的模型显示，“通过新的 ADU 和改造，费尔菲尔德县在未来 20 年内可以看到额外的 40,000 个住房单元”，它描述为比当前住房存量增加 11%，特别是在现有公共交通基础设施强大的地区。

根据更严格的住房规则，RPA 估计费尔菲尔德县将创建大约 16,000 个新的 ADU。

这种变化在像斯坦福德这样的社区最为明显，这些社区的公共交通服务相对较好，并且拥有大量居民。根据最新的美国人口普查数据，约有 135,000 人居住在市区。

该研究的合著者马塞尔·内格雷特 (Marcel Negret) 说：“在费尔菲尔德县的 23 个地区中，它是独户住宅存量最多的地区。”“它有超过 22,000 套单户住宅。”

巧合的是，斯坦福德在 6907 号众议院法案成为法律之前就禁止了附属住宅单元。

一些住房倡导者和研究人员(如 RPA)认为，创造更大的住房存量会降低整体住房价格。他们还将其吹捧为增加住房选择的机制。

根据苏富比国际地产公司的数据，如果费尔菲尔德县的单户住宅平均售价为 100 万美元，拥护者说，这实际上使大多数人退出了房地产市场。

RPA 在其研究报告中写道：“住房多样性的缺乏表明需要更多的住房来满足更多不同收入、不同生活阶段和能力的人的需求，战略性地以支持最需要它的人的方式为目标。” .

拜登政府同意这一理念。

白宫在 9 月份的一份情况说明书中说：“对于租房者和房主来说，负担得起的房屋供需之间长期存在巨大差距，这使得家庭更难购买他们的第一套住房，并推高了租金成本。”.“更高的住房成本也排挤了家庭可以而且应该为改善生活而进行的其他投资，例如教育投资。”

最重要的是，在呼吁地方分区当局“解决历史上将家庭拒之门外的分区政策之前，联邦政府称排他性住房规则，例如对建造 ADU 的严格控制”，是“抑制住房供应的最持久因素之一”社区，并继续限制住房供应。”

并非所有土地利用专家都像 RPA 等倡导团体一样热衷于 ADU 的大规模扩张。

Ben Trachten 是纽黑文的一名土地使用律师，他经常帮助房主完成 ADU 的审批流程，他敦促希望彻底修改规则的市政当局谨慎行事。

“我喜欢附属住宅单元的想法，”他说。“它必须以深思熟虑的方式完成。”

Trachten 争辩说，纽黑文已经通过现有法令创建了配套公寓，让它们出现在每个单户住宅区“忽略了城市的结构”。

“有些人想住在四分之一英亩的土地上，有一个花园，安静，不必为停车而烦恼，”他说。“人们为此付出了高昂的代价。否则，你在城市里只剩下多户住宅，这只会把人们赶出城市，那些正在寻找一种边缘城市 - 郊区体验的人。”

Trachten 没有通过创造更多存量来压低房价，而是倾向于实施促进“高收入技能”的社会计划。

甚至 Negret 也警告说，只有与其他政策干预措施相结合，ADU 才能完全有效。他认为，只有在“为房主提供足够的技术和财政援助”的情况下，才有可能建造 40,000 套新房。

但缺乏资源并不是唯一的警告。尽管众议院第 6907 号法案使 ADU 合法，但选择退出条款存在潜在障碍。

即使社区没有彻底禁止 ADU，一些倡导者仍然认为监管障碍会阻​​止它们真正有用。

Desegregate CT 创始人、律师和建筑师 Sara Bronin 告诉斯坦福倡导者：“你确实看到一些郊区城镇允许他们这样做，但他们允许他们受到各种限制，阻碍了他们的有效性。”许多城镇需要对 ADU 进行特别批准。其他人则强迫这些单位自住。

拜登提名为他的历史保护咨询委员会主席的布罗宁补充说：“例如，有些城镇有一项要求允许建造它们，但前提是它们是为老年人建造的。他们允许建造它们，但前提是他们是为家庭成员准备的。因此，它限制了可能住在附属公寓中的人的类型。”

Bronin 指出加利福尼亚是一个强有力的例子，说明完全接受 ADU 可以实现的目标。2016 年至 2019 年间，该州在采用限制性较低的法规后，ADU 许可证增加了 11 倍。

“如果你看看康涅狄格州的房地产市场，它在某些方面与加州非常相似，”她补充道。“加州的住房市场受到高度监管，对可建造的住房数量和类型有很大限制。”

在加利福尼亚州，一些城市采用了 RPA 研究提倡的技术援助计划类型，以进一步鼓励 ADU。例如，洛杉矶市的一项倡议“将老年人与愿意提供稳定房屋的房主配对，将他们的附属住宅单元作为出租屋提供。”根据该市的 ADU 加速器计划，房主可以获得“合格的租户推荐、租户案例管理和稳定的租金支付”等福利。

根据加利福尼亚州 ADU 的爆炸式增长，Bronin 表示，RPA 对 ADU 如何改变住房格局的估计即使不是“保守的”也是“合理的”。Bronin 说，这项研究也“非常乐观”，房主将了解 ADU 可以为更大的社区带来的优势。

康涅狄格州是否会接受 ADU、限制其实施或彻底禁止它们将在未来几年内发挥作用——该州的每个城镇都必须在 2023 年 1 月之前决定如何对新立法做出反应。