LMI随着房价上涨而上涨但大多数购房者没有意识到它只是保护了银行

澳大利亚的 COVID 房地产热潮促使更多人支付昂贵的抵押贷款保险来保护他们的银行，同时只会增加借款人不断增加的债务。

提供给 ABC 新闻的独家数据显示，购买贷款人抵押保险 (LMI) 保单的数量有所增加。

多年来，LMI 一直是一种有争议的金融产品。

这是一种一次性保险产品，许多贷方希望人们在首付低于 20% 的抵押贷款时支付。

虽然借款人支付了费用，但它并没有保护他们。

如果抵押贷款违约，房产以低于欠款的价格出售，并且银行自掏腰包，保险就会向贷方付款。

数据显示，70% 的人为此付费是首次购房者。

Nitin Chauhan 和 Priya Verma 多年来一直在攒钱在阿德莱德购买他们的第一套住房。

这对夫妇最初试图通过节省 20% 的首付来避免 LMI，但随着去年房价开始飙升，他们的目标变得越来越难以实现。

Verma 女士说：“同类型的房屋之前的价格在 70 万至 75 万美元之间，但在短短几个月内就涨到了 80 万美元和 85 万美元。”

“当价格上涨时，与早先的 20% 存款相同的金额实际上变成了 10%。”

CoreLogic 的数据显示，阿德莱德的房价在去年飙升了 18%——这一数字在全国市场上也出现了复制。

“我们刚刚失去了希望，我们将获得20%的定金，”肖汉先生说。

“因为当我们节省 20% 的钱时，房价仍会上涨。这将把我们赶出市场。”

这对夫妇没有降低他们的财产预期，而是做出了“艰难的决定”来增加他们的整体抵押贷款，这反过来又让他们为 LMI 买单。

保险是一次性支付近 25,000 美元，添加到他们的基本贷款中。

“这不仅仅是 25,000 美元的成本。我们将在其之上支付利息，因为它是在贷款中累积的，”Chauhan 先生解释说。

“那 25,000 美元是一笔很大的数目。

“我们本可以轻松完成我们现在计划的所有装修。它可以支付我们儿子的教育费用。”

LMI在COVID期间衬托保险公司的口袋

来自 Digital Finance Analytics 的数据显示，澳大利亚的 LMI 政策数量从 2019 年的 218,593 件增加到 2020 年的 273,473 件，增长了 25%。

今年前六个月，超过150,000份保单被取消。

Mansour Soltani 是一名抵押贷款经纪人，专门为首次购房者提供贷款。

“我们肯定会看到 LMI 应用程序的激增，”他说。

“我希望(我的客户)明白，他们支付的保险单不涵盖他们。它涵盖银行。

“就对此的理解而言，有一些 50-50 的分歧。”

LMI 的两个最大外部供应商是保险巨头 QBE 和专业供应商 Genworth。

Genworth 向 ABC 新闻证实，与去年同期相比，过去六个月的保单数量增加了 15%。

“这是由自住业主和首次购房者推动的，他们利用低利率进入房地产市场，”一位发言人说。

Genworth 还在同一个六个月内实现了 6000 万美元的利润。那是在它在之前相应的六个月中亏损 9000 万美元之后。

一些贷方现在也在内部进行 LMI，例如 ANZ。

这意味着人们在没有 20% 首付的情况下向这些贷方贷款，实际上是在向银行支付溢价以保护自己的贷款。

“银行开始相信他们可以从这些产品中赚钱的事实，”索尔塔尼先生说。

“我的问题是，他们会被激励将你推向 LMI 路线，而不是试图寻找产品或提出创新产品来帮助你避免它。

“每个人都将 LMI 视为死钱。

“最糟糕的方法是将 LMI 的成本合并到你的贷款中，因为这样你就会将成本分摊到 30 年，并支付利息。

“银行显然通过你这样做获得了财务优势。”

那么为什么金融部门要推动LMI呢?

QBE、Genworth、四大银行、澳大利亚保险理事会和澳大利亚银行业协会均拒绝就LMI接受采访。

业界对 ABC News 持续流行的 LMI 的一个理由是，它给贷款市场带来了信心。

“LMI 是澳大利亚房地产市场的重要组成部分，”ICA 在一份声明中表示。

“[它使]更多的澳大利亚人能够通过降低提供住房贷款的贷方的信用风险来实现拥有房屋的梦想，或者使他们能够更早地实现这一目标。”

当前的房地产繁荣得益于 COVID 期间的低利率和补贴。

“当然，问题是如果价格开始下跌，在低迷的市场会发生什么?”数字金融分析负责人 Martin North 说。

“到那时，整件事就可以破解了。”

North 先生表示，很难看出 QBE 和 Genworth 等公司支付了多少保单，因为公司业绩没有披露百分比。

违约者的债务陷阱

保险仅在抵押贷款违约且其销售价格不包括银行欠款的情况下支付给贷方。

在这种情况下，保险公司支付贷方丢失的钱。

对于房主来说，问题在于，保险公司可以追讨拖欠抵押贷款的人，以收回已支付给银行的钱。

这就是珀斯夫妇海伦 (Helen) 和乔·托兰 (Joe Tollan) 在凯恩斯 (Cairns) 遭受飓风破坏的投资物业的抵押贷款违约时发生的情况。

这对夫妇没有意识到他们的抵押贷款有 LMI，也不明白它的作用。

在他们收回的房屋亏本出售并且他们的贷方由 QBE 支付 LMI 后，保险公司希望从 Tollans 中偿还 87,000 美元。

这对夫妇通过签订债务协议来偿还现金，从而避免了破产。

托兰女士说：“我们一直在得到回报，我们仍然在得到回报。”

尽管 Tollan 女士现在正在领取残疾补助，而她的丈夫也失业来照顾她。她每两周支付 290 美元，他支付 134 美元。

“这让我们士气低落，”海伦说。

“你要什么都要问，因为我们没有自己的钱。我们要什么，总是要问我的儿子或儿媳。”

在他们违约近十年后，这对夫妇希望明年还清债务。他们敦促任何申请抵押贷款的人进行自我教育。

“要非常非常小心，”托兰女士警告说。

来自 Digital Finance Analytics 的数据显示，消费者对 LMI 实际保护的对象的了解仍然非常有限。

QBE 不会对 Tollans 的案件发表评论。

但是，它确认在某些情况下仍然有让借款人偿还违​​约成本的政策，并指出它也有困难政策。

企业监管部门也确认了这一行业政策。

ASIC在一份声明中说：“客户仍然对剩余的债务负责，银行、保险公司或第三方收债人可能会向客户追讨这笔债务。”

持续呼吁对 LMI 进行审查

LMI 专家 Martin North 长期以来一直呼吁对该产品进行审查。

“多年来我一直呼吁这样做。到目前为止，它被置若罔闻，”他说。

“我心中有一个大问题，即这是否真的对市场有利，对借款人有利。不过，这肯定对银行有利。”

几家主要银行向 ABC 新闻证实，如果人们从事被认为稳定的职业，例如会计，他们有时会免除存款低于 20% 的抵押贷款的 LMI。

Nitin Chauhan 和 Priya Verma 认为他们应该有资格获得这项豁免，因为 Chauhan 先生从事技术领域的企业管理工作。

“我们的工作有保障，我们的工资也很高，”他说。

“如果有人可以拖欠银行金额的 95%，他们也可以拖欠银行金额的 80%。

“我真的对向第三方保险公司支付这么多钱感到不太高兴。

“[银行]正试图将风险转嫁给第三方保险公司。

“由于房地产繁荣，保险公司显然正在度过一个蜜月期。他们从中赚了大钱。”