房地产行业将高房价归咎于美联储

美联储每月向抵押贷款市场投入数十亿美元。对于一些潜在买家来说，房价已经飙升到无法承受的程度。我们应该把多少责任归咎于美联储?

事实证明，您无法以我希望的特异性来回答这个问题。是的，美联储对快速上涨的房价负有部分责任，但其他因素也在起作用。沿着我模糊的答案的旅程，我们会遇到狭窄的房子，一个奇怪的精确数字和对蛇解剖结构的引用。

美联储做了什么以及为什么

2020 年 3 月 15 日，美联储向银行系统注入大量资金，以缓解当前局势的衰退。央行将关键的短期利率下调至接近 0%。它承诺购买数千亿美元的政府和抵押贷款债务，这些债务是“信贷流向家庭和企业的核心”。自去年 12 月以来，它每月至少购买 800 亿美元的政府债券和 400 亿美元的新抵押贷款债务。

美联储宣布后，抵押贷款利率下跌。30 年期固定利率抵押贷款在一个月内下降了近半个百分点。然后一直往下掉。9 月份，它跌至年利率 3% 以下，此后大部分时间都保持在该水平。

价格拍月亮

随着去年夏天抵押贷款利率暴跌，房价飙升。他们保持在高处。根据全国房地产经纪人协会的数据，2021 年 7 月，现有房屋的中位价为 359,900 美元，比 12 个月前高出 17.8%。

这让我们看到美联储每个月向抵押贷款市场增加的 400 亿美元。这笔钱压低了抵押贷款利率，从而吸引了更多的买家，他们通过抬高价格相互竞争。美联储的市场干预是否推动了房价的快速上涨?

我拿出一个计算器。美联储 7 月份向抵押贷款市场注入了 400 亿美元，当月人们购买了 647,000 套新房和二手房。如果将 400 亿美元除以 647,000 套房屋，结果是每套房屋略高于 60,000 美元。美联储是否将房价抬高了那个数额?

经济学家向我保证，这比这更复杂。

“假设[美联储主席杰罗姆]鲍威尔刚刚购买了国债”而不是抵押贷款，经济与政策研究中心高级经济学家迪恩贝克说。“我们会看到大致相同的故事。”

会计师和咨询公司 Grant Thornton 的经济学家叶莲娜·马列耶夫 (Yelena Maleyev) 说：“当我们看到房价快速上涨时，在其背后，我们看到的是待售房屋的严重供不应求。”

事实上，待售房屋一直稀缺。按照 7 月份的房屋购买速度，售罄需要 2.6 个月。2.6 个月的供应量低于蛇的肚子，表明严重短缺。当供应短缺时，价格就会上涨。

这房子里还有一些

到目前为止，这一切都非常清楚，但请坚持下去，因为它即将变得模糊不清。美联储的货币政策、抵押贷款利率和受 COVID 启发的社会疏远的交叉点使整个事情变得过于复杂，无法将责任归咎于单一因素。

随着 2020 年利率下降，办公室和学校正在关闭。隔间居民在厨房的桌子上工作。从幼儿园到大学的学者都在家上学。以前舒适的房子现在感觉拥挤和嘈杂。当被关押的家庭为了更宽敞的空间而“放松”时，他们很高兴地发现抵押贷款利率接近历史低点。

那是潜在买家发现他们有竞争的时候。没有足够的房屋出售来满足需求。

美联储房地产金融部门的经济学家埃利奥特·阿嫩伯格 (Elliot Anenberg) 和丹尼尔·林戈 (Daniel Ringo) 想知道哪个是导致住房短缺的更大因素：寻求更多空间的人们的高需求或由于人们不想在大流行期间出售房屋而受到限制的供应?

在题为“当前局势期间的住房市场紧张：需求增加还是供应减少?”的研究报告中，他们得出结论，“迄今为止，月供应量减少的 93% 是由需求增加驱动的。”(这是前面提到的奇怪的精确数字。)供应减少只是一个次要因素。

贝克同意购房者激增的背后是房价上涨。他说：“你正在降低利率，因此，住房当然更容易负担得起。”“这就是重点，这导致了对住房的更多需求并推高了价格。”

美联储很容易走下坡路

由于多种原因，房价飞涨。房屋短缺没有快速补救措施，您无法阻止人们吵着要更多空间。但美联储货币政策可以在视频会议上进行调整，抵押贷款利率很快就会随之调整。所以美联储是人们掌握的政策杠杆。

圣路易斯联邦储备银行行长詹姆斯布拉德在接受采访时表示，快速上涨的房价正在“冻结可能处于收入分配低端的新购房者和购房者”。他敦促央行在 9 月开始缩减购买政府债券和抵押贷款的规模。其他美联储成员也加入了合唱团。

鲍威尔主席并没有那么着急，他在最近的货币政策会议后表示，在减少债务购买之前，“我们在劳动力市场方面有一些理由可以弥补”。

美联储可能会在 2021 年末或 2022 年初采取这一初步步骤。抵押贷款利率几乎肯定会上升，而且由于对负担能力的影响，更高的利率将减少对房屋的需求。

较高的抵押贷款利率将对布拉德想要帮助的人造成不成比例的伤害：首次购房者和没有收入的人。但许多高收入人士仍会寻找更多空间。