区域洞察报告 奥克兰市场最降温

在第三季度，奥克兰以外地区的平均房价年增长率为 37%。在 6 月季度，它们以 15% 的速度上涨。

但在奥克兰，增长率已从 35% 放缓至仅 2%。

就在封锁之前，First Mortgage Trust 的独立经济学家托尼·亚历山大 (Tony Alexander) 汇总了一份区域房地产洞察报告，从一系列调查中研究了房地产市场指标。这表明在政府宣布 3 月份的税收变化之后，奥克兰市场的降温幅度最大。

亚历山大表示，奥克兰的好转可能是因为奥克兰的房源存量比其他地方要好。

然而，仅仅因为奥克兰 6 月份的房源比 10 年前“仅”下降 48%，而在该国其他地方则下降了 79%，并不意味着奥克兰新房源的最新趋势与新西兰其他地区不同。

“季节性调整后的新房源数量正在下降。”

“也许奥克兰价格上涨的接近停止可以归因于投资者在市场中发挥的普遍更大的作用?不是真的。

“在 6 月下旬，净 3% 的奥克兰房地产经纪人表示，他们看到的投资者越来越少了。

“但在 4 月下旬，净 18% 的人表示有更多的投资者在抛售，也许他们早些时候抛售的增加让买家更加谨慎，”亚历山大说。

“关于住宅销售的增长速度，奥克兰正在下降。6 月季度的 16% 下降超过了该国其他地区仅 4% 的销售额下降。

“在价格和销售指标上，奥克兰平均比其他地方表现出更大的疲软。”

似乎只有一个强有力的因素在起作用，这可能证明奥克兰比其他地方采取更大的宽松措施是合理的——供应增长。

过去一年为新建住宅签发的许可数量为 19,000 套，是 10 年前的 5.5 倍。

亚历山大说，新西兰其他地区的总数接近 25,000，仅为十年前建筑数量的 2.5 倍。

亚历山大怀疑奥克兰将继续表现出比市外相对疲软的道路，因为与该国其他地区相比，价格远低于其长期趋势。

“就目前而言，随着 LVR 和税收政策的变化，这座城市已经降温了。”

北国

自政府宣布税收政策变化以来的三个月里，北地地区的平均住宅销售价格以每年 11% 的速度上涨。

这低于 3 月季度的 32% 和 12 月季度的 39% 的增长率。这种极端的价格上涨速度永远不会持续，但在 3 月底之前，上涨速度并没有明显放缓。

“因此，可以合理地说，由于税收(和 LVR)的变化，北地的房价通胀已经放缓，”亚历山大说。

与新西兰其他地区一样，住宅销售的 3 个月滚动增长率(根据季节性因素进行调整)在封锁期间有所下降，之后迅速增长，最近又再次出现负增长。

与 3 月季度相比，6 月季度的销售额下降了 15%。

Alexander 表示，到目前为止，销售增长放缓的步伐没有显示出放缓的迹象，在此基础上，预计销售额将进一步下降似乎是合理的。随着利率预期上升，情况可能尤其如此。

话虽如此，对更高利率的预期可能会导致一些买家加速寻找房产，以在货币政策收紧之前尝试锁定固定利率。

与该国其他地区相比，Northland 的近期销售前景可能不太明朗，因为 6 月份新上市数量的下降趋势中断。

6 月份收到的新房源是否会重演?

支持的一个论点来自 REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查，该调查显示 6 月下旬，净 14% 的 Northland 代理商认为有更多投资者出手出售。

“但如果更多投资者希望出售，他们的房产可能会相对较快地被抢购一空。

“在 6 月下旬，总共有 71% 的代理商报告说他们看到了买家的 FOMO(害怕错过)。这高于新西兰范围内 60% 的读数。”

丰盛湾

在 3 月季度，丰盛湾平均房价以 15% 的年率增长。

这比 3 月份季度的 38% 有所下降，当时全国各地的价格都以不可持续的速度飙升。

最新的 15% 增幅与奥克兰以外所有地区的增幅完全一致。

在 6 月季度经季节性调整后，销售额下降了 6%，而除奥克兰以外的所有地区的销售额下降了 4%。到目前为止，该地区没有表现出任何异常。

在针对每个地区的三项衡量标准中，丰盛湾没有任何分歧。

也许有一点不同：REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查显示，丰盛湾的中介注意到首次购房者的数量远多于整个国家。

在 realestate.co.nz 上放置的新房产清单的流量表明没有下降。

怀卡托

在怀卡托地区，6 月份季度的房价年化增长率从 3 月份季度的 48% 放缓至 20%。

虽然放缓恰逢税收宣布之后的时期，但今年年初价格大幅上涨表明无论如何都会出现宽松政策。

亚历山大表示，6 月季度的年化价格涨幅在全国排名第三，仅次于纳尔逊和 Manawatū-Whanganui。

“销售并没有同样强劲，在 6 月季度经季节性调整后下降了 13%，而全国下降了 8%，不包括奥克兰的下降仅为 4%。”

缺乏上市并不会导致销售额下降。

“事实上，在 6 月季度，怀卡托地区的新房上市数量比 3 月季度小幅上升了 4%，而在全国范围内则下降了 4%，”亚历山大说。

“怀卡托没有比其他地方更多的 FOMO。在 REINZ & Tony Alexander 房地产调查中，报告他们在 6 月份看到它的代理商的总比例为 52%，而全国为 60%。

“然而，在 7 月 Tony's View Spending Plans 调查中，净 3% 的怀卡托受访者表示他们计划购买更多投资房产，而全国只有 1% 的受访者表示他们计划出售。

“与奥克兰相比，怀卡托的房价可能继续吸引一些买家，”亚历山大说。

没有什么明显可以解释怀卡托平均房价的高速增长。“也许在早些时候低于趋势的增长之后，很多收益都是势头和追赶。”

吉斯伯恩

因为吉斯伯恩是一个小区域，所以可以在指标中看到极端的变动，而这些指标在较大的区域往往不会那么不稳定。最近的房价年度变化速度就是这种情况。

在截至去年 12 月的三个月里，吉斯伯恩的房价以年化 80% 的速度跃升。从那以后，情况有所缓和，价格在 6 月季度以 8% 的速度下跌。

去年下半年全国范围内的高度 FOMO 恰逢人们(包括外籍人士)转移到吉斯伯恩、房源短缺以及建筑热潮中部分供应不足的宣传。

在截至 1 月的三个月里，吉斯伯恩 (Gisborne) 颁发的住宅许可同比增长 60%，而全国增长 22%。

亚历山大说，房源没有改善。

“话虽如此，自一年前以来可能存在更广泛的上涨趋势，鉴于该地区的平均房价现在与整个国家相比，目前已经超过趋势水平，因此如果有更多的人站出来出售，那是可以理解的。 。”

“虽然房地产市场往往呈周期性波动，但吉斯伯恩最近的上涨势头强劲。看起来应该会趋于平缓。”

霍克斯湾

最近霍克斯湾地区的房价上涨速度异常高。在截至 1 月的三个月中，年增长率达到了惊人的 60%，这是由于房源短缺、板块争夺以及人们对从其他地方迁入该地区的关注而推动的。

价格上涨的步伐现在已经放缓至 6 月季度的年化 10%。

但由于这种放缓是在 3 月 23 日税改和 LVR 恢复之前进行的，因此最好将其解释为从不可持续的步伐中简单地缓和下来。

对于新上市的待售物业，有一个小的上升趋势。但是，上市数量不仅低于一年前的水平，而且从 2020 年初 Covid-19 爆发之前的水平开始。

尽管上市数量没有激增，但 REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查确实显示，霍克斯湾地区的代理商净比例大幅上升，因为他们认为有更多投资者出手出售。

“在价格出现如此强劲的上涨之后，这也许并不奇怪。但这与投资者不愿在该国其他地区出售形成鲜明对比，”亚历山大说。

马纳瓦图-旺格努伊

在 Manawatū-Whanganui 地区，房价通胀最近从去年年底的 80% 以上放缓至每年 20% 的年增长率。

2020 年末的价格涨幅是全国所有地区最高的。

与吉斯本的下一个最强劲地区的房价通胀现在为 -8% 不同，Manawatū-Whanganui 的价格在 6 月季度仍以 20% 的年化速度上涨。

该地区继续表现出高强度。

自 2020 年底以来，新上市的股票呈上升趋势，并且随着一些投资者利用仍然强劲的市场，这种趋势可能会持续下去。

然而，销售正在减弱。这在 3 月 23 日之前就已经在进行中，因此无法得出税收公告对销售活动有任何决定性影响的结论。

同样，由于房价通胀在变化之前正在放缓，因此也无法得出该公告对价格产生任何影响的结论。

从周期性来看，与整个国家的趋势价格比率相比，该地区的价格看起来很高。

当利率上升的抑制作用开始发挥作用时，该地区和类似地区的价格上涨可能会比低于趋势的地区(例如坎特伯雷、奥克兰和塔拉纳基)更可能出现价格上涨。

塔拉纳基

在邻近的 Manawatū-Whanganui，房价年化涨幅在 2020 年末达到 80% 以上。但在塔拉纳基，峰值大约相当于全国近 40% 的涨幅。

从那以后，房价上涨的步伐一直在放缓，但 15% 的涨幅高于新西兰 10% 的平均水平(尽管与奥克兰的涨幅相同，但奥克兰的房价涨幅已放缓至年化 2% 以下)。

在 3 月 23 日之前，价格涨幅仅略有放缓，因此税收公告可能对买家愿意支付的价格产生了轻微的抑制作用。

新上市出售的物业数量没有增加或减少的趋势。

与 10 年前相比，挂牌数量下降了约 75%，这几乎与整个国家 72% 的下降相匹配。

与大多数其他地区一样，自去年年底以来，销售活动呈下降趋势。

但塔拉纳基是仅有的五个销售水平增长的地区之一，在过去三个月中进行了季节性调整。

在此基础上，很难断定 3 月 23 日的税收公告产生了很大的令人沮丧的影响。

与邻近的 Manawatū-Whanganui 和 Waikato 不同，Taranaki 的价格低于其长期趋势。

该地区相对于该国其他地区的价格状况表明，随着未来三年价格限制出现——由于利率上升、潜在净移民流动的结构性下降以及房屋供应增加，该地区可能会退出- 执行。

惠灵顿

在截至 11 月的三个月中，惠灵顿地区的平均房价以年化速度增长了近 60%。

在封锁结束、引入创纪录的低利率、取消贷款价值比规则、经济普遍激增以及外籍人士推动人口激增的预期之后，人们争相购买房产。

经季节性调整的销售额在 6 月季度增长了 12%。这一增长与全国范围内 8% 的下降形成鲜明对比，只有小马尔堡和塔斯曼地区超过。

这种强劲的表现能否持续?

REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查显示，6 月下旬，净 73% 的房地产经纪人注意到参加开放式房屋的人数减少，而全国这一比例为 20%。

但净 8% 的人表示，他们看到希望出售的投资者较少，而新西兰范围内的这一比例为 3%。由于惠灵顿市的住房短缺问题持续受到关注，几乎没有迹象表明房源很快就会增加。

目前，势头有利于惠灵顿的持续走强。

但价格远高于长期趋势，这表明随着该国整体房地产市场因利率上升而放缓，未来三年惠灵顿有可能最终出现更大程度的放缓——但可能还没有。

没有证据表明惠灵顿的新房源正在增加。

纳尔逊、塔斯曼、马尔堡

与其他地区一样，南岛顶部的房价上涨速度在去年年底跃升，塔斯曼达到 41%，尼尔森达到 30%，马尔堡达到 52%。

尼尔森 6 月季度的房价年化增长率为 21%，是所有地区中最强劲的(塔斯曼 9%，马尔堡 3%)。

Nelson 缺乏价格调整对 3 月 23 日宣布税收和重新引入 LVR 对新西兰房地产市场产生重大影响的观点构成了重大挑战。

虽然马尔堡的挂牌量有所增长，但尼尔森/塔斯曼地区的情况有所不同。

销售很有趣。尼尔森 6 月季度的销售额下降了 9%，但塔斯曼和马尔堡分别增长了 20% 和 34%。

在没有明显的挂牌量激增的情况下，塔斯曼的实力表明，随着利率上升影响未来三年全国的住房活动，这个人口增长和房屋建设强劲的地区有能力维持下去。

西海岸

几个月前，当西海岸的一两套住宅以大约一年前的两倍价格售出时，媒体表达了很多兴奋。

但海岸平均房价的年增长率在今年年初达到了 35% 的峰值，远低于其他峰值，例如丰盛湾的 51%、霍克斯湾的 60% 和惠灵顿的 59%。

房地产市场的一个特点是新西兰人非常愿意考虑在较小的地区购买——即使是像西海岸这样几乎没有人口增长的地区。

沿海地区的价格上涨速度已经放缓，但在 6 月季度的年化增长率仍为 15%，但仍保持积极乐观。

价格飙升并没有带来西海岸挂牌量的激增，这表明如果需求旺盛，价格将保持上行轨道。

然而，在年初(夏季)爆发了销售活动之后，沿海地区的情况已经明显降温。

由于西海岸的上市时间与奥克兰以外的其他地方一样短(也就是说，比 10 年前下降了 79%)，并且由于人口萎缩的前景，预计近期的强劲价格表现似乎很乐观未来。

话虽如此，价格并没有脱离其长期趋势。

坎特伯雷

坎特伯雷房价年化涨幅在截至 4 月的三个月内达到 37% 的峰值，此后已放缓至 19%。

这高于最近 10% 的全国年增长率，但这可能是该地区正在追赶该国其他地区。

一个迹象可能是，随着人们对价格上涨越来越有信心并持有自己的资产，房源短缺情况正在恶化。

有趣的是，与许多其他地区相比，新上市数量有下降趋势。

与大多数其他地区一样，自去年下半年活动激增以来，销售额一直在回落。

3 月 23 日的税收公告和重新引入 LVR 是否导致坎特伯雷住宅房地产市场出现任何特殊放缓，尚无具体结论。

最新的 REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查确实显示，注意到坎特伯雷市场上更多首次购房者的中介比例有所上升。

一个月的出色表现并不是暴增。到目前为止，坎特伯雷还没有转向相对价格优于表现。

但尼丁市

达尼丁市最近的价格有所上涨，去年年底的年增长率接近 60%。

此后，这一速度在 6 月季度放缓至 10%，与全国平均水平相匹配。但尼丁表现出色的时期已经结束，至少从这个角度来看是这样。

由于 3 月 23 日和 LVR 的变化，速度没有明显变化。

继 3 月季度下降 13% 和 12 月季度增长 5% 之后，但尼丁的销售额在经季节性调整后比 6 月季度下降了 11%。

在封锁后的激增之后，这确实感觉不仅仅是销售的简单回落，尤其是在但尼丁的激增以新西兰的标准来看很小的情况下。10 月份全国三个月的销售额变化速度达到 35%。

但尼丁的平均价格现在正在回落，与该国其他地区的长期关系比一段时间以来的情况更密切。

网站 realestate.co.nz 提供了奥塔哥和中奥塔哥/皇后镇湖区的列表汇总，虽然前者可能不完全匹配但尼丁，但很可能接近它。

房源数量没有上升趋势，而是可以发现略有下降。

这也许最好地告诉我们，税收变化和重新引入 LVR 并没有吓到人们在很大程度上减少他们的财产持有量。

皇后镇湖区

皇后镇湖区的平均房价在 3 月季度和 12 月季度分别上涨 14% 和 30% 之后，在 6 月季度的年化增长率为 10%。

令人惊讶的是，该地区和整个国家的价格走势之间几乎没有什么区别，除了在大流行期间最初出现了更大的疲软，当时皇后镇的价格在去年 6 月季度以 40% 的年化速度下跌，而去年同期为 9 % 全国。

许多希望该地区房地产崩溃的人无疑感到失望 - 这将允许购买廉价的度假屋 - 价格机会窗口很短。

市场上新上市的房产也没有激增。除去年 4 月外，流量一直出奇地一致。

就该地区的销售增长速度而言，6 月当季 1% 的降幅小于新西兰范围内 8% 的活动回落。

但鉴于 3 月份季度下跌 25% 轻松超过新西兰下跌 15%，最近的表现可能最好被视为对早先疲软的简单抵消。

在 3 月 23 日或 2 月初储备银行重新实施 LVR 之后，没有任何迹象表明会出现额外疲软。

强劲的经济前景将大大抵消该地区利率上升的影响，与该国其他地区相比，投资者认为购买的价格更实惠——但仍以越来越昂贵的债务融资。

根据长期趋势分析，皇后镇湖区的价格低于趋势。但是，在旅游流量仍然受到影响的情况下，目前的周期仍然可以理解地向下倾斜。

南国

到 2020 年底，Southland 的年化价格增长率达到 40%，仅略高于该国的整体水平。

与邻近的皇后镇湖区不同，在封锁期间和封锁之后，年均跌幅没有接近 35%。

最近的价格增长速度为 8%，与 6 月份季度的全国价格变化率接近匹配。

因此，只有温和的证据表明在 2 月和 3 月的 LVR 和税收变化之后会出现一些额外的宽松政策。当然，没有任何额外的特殊弱点的迹象。

对于新上市，没有上升或下降的趋势。这意味着与几乎所有其他地区一样，政策变化并没有带来一波卖家潮。

经季节性因素调整后，6 月季度的销售额下降了 15%。这超过了全国 8% 的降幅，尤其是奥克兰以外所有地区的 4% 降幅。

南地的活动比平均水平要缓和得多。

这不是价格变化的早期指标，只是与该地区现在似乎所处的轨道一致，价格缓慢回升至与该国其他地区的三年平均趋势关系。

价格暴涨，现在情况正在稳定下来。