房价泡沫如何影响财务计划

由于加拿大各地的房价处于历史最高水平，财务顾问可能会面临与客户的不愉快会面，这些客户对他们的勤奋储蓄没有导致足够大的首付感到愤怒。但有人说，这些对话也可以成为倾听、理解和计算数字以帮助每个人做出正确决定的机会。

房地产市场继续无视重力。根据Royal LePage 房价调查，加拿大的房屋中位数价格在 2021 年第二季度同比上涨 25.3% 至 727,000 美元，其中单户独立屋和公寓上涨 27.1%上涨 11.7%。

这让许多首次购房者感到绝望。根据今年春季进行的宏利银行债务调查，75% 没有房屋的加拿大人表示他们想买，但买不起。

“[主要] 是千禧一代，那些刚从大学毕业或 30 岁出头的孩子，他们只是想弄清楚如何进入他们的第一所房子，”Bill Bell 说，他是Manulife Securities Inc. 位于安大略省奥罗拉，他指出进入房地产市场的挑战已经产生了积极影响，促使客户将他介绍给他们的成年子女。

“他们一直在竞标，结果输了。他们说，‘我一开始的预算是 75 万美元，[然后] 我失去了房子，因为它花了 100 万美元。现在，我回到银行并获得了 100 万美元的预算，但我输了，因为它达到了 120 万美元，'”他说。“所以，挫折肯定是关键词，但也是恐惧——尤其是对于在家庭住宅中长大的一代人来说。这就是他们想要过的生活模式。”

贝尔先生说，当客户与梦想搏斗并努力重新构想没有房屋所有权的未来时，谈话偏离了财务。他听取了他们的意见，然后带领他们完成各种场景，包括购买公寓而不是房屋、先租后买，或者搬到更实惠的社区。

他说，查看不同的模型及其对整体财务计划的影响可以帮助减轻客户对未知事物的恐惧，让他们有更强的控制感，并将他们的决定放在上下文中。

“我们的目标是努力帮助您过上最好的生活，”贝尔先生说。“拥有房子并不是你必须走的唯一途径。我有几个客户一辈子都在租房……他们很好。有一条不涉及拥有房地产的财务路径。”

多伦多惠灵顿-阿尔特斯私人财富公司 Rosedale Family Office 的遗产和税务顾问 Henry Korenblum 经常看到成年子女的住房所有权问题会蔓延到他们父母的财务计划中。

“孩子们可能无法通过传统的银行融资获得资格，这就是他们寻找其他替代融资措施的地方，[包括]'父母银行'，”他说。“我们如何才能以最佳方式构建，而且最重要的是，保护父母的财富?”

当有多个孩子时，公平性在不断上升的房地产市场中可能是一个挑战。例如，父母可能已经帮助他们的第一个孩子购买了独立屋，但同样的金额可能只支持弟弟妹妹今天购买公寓。

Korenblum 先生说，另一个重要的考虑是将购房帮助作为礼物(如果捐献给婚姻家庭，最终可能会在离婚时分拆)或作为贷款(可以免除，也可以不免除) ，死亡时)。为了平等对待兄弟姐妹，他的客户经常选择不可原谅的本票，而是支付给遗产的本票。

“也有办法通过遗嘱来平衡这一点，但这些是加拿大客户应该与他们的顾问考虑的关键问题，”他说。

安省列治文山的 Assante Capital Management Ltd. 高级财富顾问蒂娜·德兰奇安 (Tina Tehranchian) 表示，毫无疑问，房价上涨导致的目标转移给年轻人带来了压力。

“这是一个非常不寻常的房地产市场。它在牙齿上很长。房地产牛市已经持续了 20 多年，并且有预测……在几年前 [和] 在去年大流行开始时……关于加拿大房地产市场将如何崩盘，”她说。“它没有发生。”

随着房价持续上涨，利率上升的幽灵即将来临，这就是为什么德黑兰钦女士总是绘制插图来测试将抵押贷款利率提高三个百分点的影响。尽管如此，她说仍然可以为进入房地产市场提供一个很好的理由——特别是如果有人是一个规避风险的投资者。

“如果你是一个非常保守的投资者，只想购买债券和[有担保的投资证书]，那么，即使你预付更多，房地产路线肯定可以[让你]走在前面，”她说。

“与股票市场相比，房地产市场的好处是你不会每个季度都收到报表。在你想卖掉它之前，你不知道你家的价格是多少。对于非常保守的投资者来说，对股市的波动没有胃口，房地产实际上仍然是一个很好的长期投资。即使他们碰巧在市场高峰期购买，只要他们的时间跨度是 20 年或更长时间，他们就会做得很好，”德黑兰钦女士说。