全球城市对空置房屋征税以缓解全球住房紧缩

随着决策者努力控制经济适用房的紧缩，世界上一些大城市的官员将目光投向了一种策略：对富人的空置房屋征税。

面对日益严重的无家可归危机，洛杉矶计划在 2022 年的投票中征收空置房屋税。香港官员正在考虑向公寓开发商征税，以阻止他们囤积新单位。爱尔兰正在探索其选择。巴塞罗那甚至威胁要没收房东的空公寓——支付市场价值的一半——并将这些单位转换成负担得起的租金。巴黎在 2017 年将第二套住房的税收增加了两倍。

理由各不相同：不鼓励人们将现金存放在家中而不是住在里面，或者停止扭曲供需指标，将房产拒之门外。立法者表示，这些趋势正在耗尽库存，使中低收入租房者和购房者在已经受到挤压且价格昂贵的全球市场中更加艰难。希望税收为负担得起的住房努力提供资金，或推动房东和富人将他们的房产投放市场。

不是每个人都相信。

墨尔本智库格拉顿研究所的经济政策项目主管布伦丹科茨说：“空置财产税属于听起来不错但在实践中不会产生太大影响的东西。”“这是对主要游戏的干扰。”

经济学家表示，创纪录的低利率、人口增长、供需失衡以及经济适用房建设不足等因素的影响更大。批评人士说，税收与其说是一种有意义的收入来源，不如说是一种政治姿态，更不用说是一种能够缓解全球经济适用房危机的方法。其中一些归结为设计，一些归结为执行。其他人则担心这个概念完全有缺陷。那么，这些税收能成功吗?

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至少可以在世界上最负担不起的两个城市中找到一些答案，这两个城市最近都对“鬼屋”征税。在 2017 年颁布税收的温哥华，收入超出预期，但租赁库存没有变化。在 2018 年开始征税的墨尔本，税收收入很小。这两个城市都没有令人信服的证据表明房屋变得更加负担得起。

库存接近于零的租赁市场促使温哥华实施了房产评估价值 1% 的空置税。

2019 年，该市的房东将 5,000 多个现有的公寓单位改造成长期出租——加拿大联邦住房机构至少将其部分归因于新税。从 2017 年到 2019 年，征税产生了超过 8400 万加元的收入，超过了最初估计的 2ma 年收入。资金用于开发经济适用房和支持租户。

玩得好

尽管这些数字令人鼓舞，但温哥华最初预计将有超过 10,000 套房屋空置或“未充分利用”。该市实际上在 2017 年仅确定了 2,538 套符合该描述的单元。在接下来的两年中，该数字下降了 25%，即 645 套——这是近 200,000 套房产的四舍五入误差。

尽管该税收在该市居民中的政治作用很好，但肯尼迪·斯图尔特市长表示仍有改进的空间。

“这个开创性的工具帮助成千上万的房屋重新搬回租赁市场，以帮助我们的邻居为邻居提供住房，但仍有太多房屋空置，”他在去年宣布将税收增加三倍时说。

出租公寓的可用性也没有显着改善。根据联邦住房机构的数据，2020 年温哥华大都市区的空置率为 0.8%，略高于前一年的 0.3%。该市曾希望税收能将空置率推高至 5%，但任何新存量都已迅速被吸收。

与此同时，租金继续上涨。去年大流行期间，该地区的公寓平均租金上涨了 1.1% 至 1,914 加元，尽管当学生离开城镇并停止向该地区迁移时，住房需求下降。

虽然温哥华没有提供空置房产价值的详细分类，但汇总数据表明它们集中在高端。2019 年是可获得数据的最近一年，空置独户住宅的平均评估价值为 350 万加元，而全市此类房屋的平均评估价值为 230 万加元。

这些房屋并不能转化为廉价的租金。

不列颠哥伦比亚大学房地产金融学教授托马斯·大卫杜夫 (Thomas Davidoff) 说：“不要认为征收这些税就能解决工薪阶层的住房负担能力问题。”“海外购房，尤其是空置房，集中在高端。”

经营温哥华数据分析公司的统计学家 Jens von Bergmann 和不列颠哥伦比亚大学副教授 Nathanael Lauster 对税收数据的分析发现，海外空置在加拿大，业主可能从未像人们想象的那样普遍。研究显示，迈阿密、纽约、休斯顿、凤凰城、芝加哥和旧金山的空置率比温哥华多得多。

许多看起来空荡荡的房屋实际上有资格免税，例如业主正在接受医疗保健或旅行，或者房产正在进行重大建设。

冯·伯格曼和劳斯特写道：“我们对空置房屋税是否被超卖作为更广泛的住房危机的解决方案存在疑问。”“空屋税是一项相当不错的税。认为这相当于提高了房产税。”

他们警告说：“只要确保相应地设定期望即可。”

在墨尔本，中产阶级家庭在经历了长达两年的房地产热潮后发现自己的房价已经过高。在整个澳大利亚，处于租金压力的低收入家庭的数量在此期间增加了一倍多。

墨尔本的税收，与全球其他提议一样，旨在增加待售和出租库存。此外，空置房屋的外国业主也面临着国家税收。

但很少有人不得不为此付出代价。在大流行的前一年，墨尔本对 587 处房产征税，筹集了 620 万澳元。最初的预测是四年内耗资 8000 万澳元。

不执行

这对倡导者来说是一个巨大的失望，比如专注于税收改革的非营利组织 Prosper Australia 的研究主管 Karl Fitzgerald。他估计，2019 年，墨尔本有 24,042 处房产每天消耗零升水，这意味着它们不可能被占用。在税收引入之前，房地产专业人士指出，雇用某人进来并打开灯以使一个地方看起来有人居住是很容易的。

“如果温哥华是运作最好的空置税，那么墨尔本是最差的，”菲茨杰拉德说。“只是没有执法。”

菲茨杰拉德现在认为，每年征收土地和财产税而不管使用情况如何的加强土地税，可能是一种更简单的方法来阻止投机性购买并鼓励开发商和业主提供更多的房产可供使用。

维多利亚州主要依靠业主的自我报告，故意无视法律的人将面临高达 90% 的罚款税率。菲茨杰拉德说，他没有发现任何证据表明违规行为被处以罚款。

相比之下，根据城市数据，温哥华每天对虚假申报罚款最高 10,000 加元，从 2019 年 11 月至 2020 年 11 月进行了 9,310 次审计，筹集了 1,820 万加元的收入。

图片颠倒

在墨尔本，在大流行来袭之前，租金和库存基本保持不变：根据 SQM Research 的数据，2019 年 12 月的空置率为 2.5%，而 2017 年 12 月为 2.1%。平均每周公寓租金为 409 澳元，与两年前的 396 澳元相比几乎没有变化。

与许多其他城市一样，随着空置率飙升和租金下跌，大流行颠覆了这种局面。封闭的国际边界意味着外国学生等关键群体的需求下降，而在家工作政策的广泛采用使租户迁出更远的地方以寻求更好的价值。

至于国家税，在 2019 至 2020 财年，澳大利亚共征收了 340 处房产，为该国带来总计 370 万澳元的收入。这相当于每处房产的平均价格为 10,882 澳元，根据所使用的分级制度，这表明被征税的典型房产价值接近 200 万澳元。因此，即使这些房屋在公开市场上市，苦苦挣扎的租房者也不太可能负担得起。

目前，墨尔本已在大流行期间暂停征税，在全国范围内，澳大利亚税务局表示，那些在规定的 183 天内无法占用其房产的人可以获得豁免。

洛杉矶研究和政策倡导部主任乔·唐林 (Joe Donlin) 表示，在洛杉矶，明年的居民可以就空置税进行投票，“空置单元比我们社区中无家可归的成员还多”基于公正经济的战略行动。

影响行为

这家非营利组织去年发表了一份报告，认为该市应该实施自己的空置房屋税，并称温哥华是一个值得效仿的地方。它认为，虽然税收本身不足以扭转局势，并指出更昂贵的房产的空置率更高，但此类立法将发出一个重要信息。

唐林说：“这是一个很好的机会，可以影响那些让单位空置的投机者的行为，并创造收入来开发为我们社区的所有成员提供住房所必需的经济适用房。”

对于一些城市来说，这不仅仅是关于住房或税收的重新分配，而是政治和道德问题，即没有拥有超过您需要的房屋，而其他城市甚至难以保住一个。

“这些税收更多地是关于房地产市场的完整性和国内政治问题，如住房的可负担性和可用性，而不是有效的收入基础，”彭博情报驻悉尼经济学家詹姆斯麦金太尔说。“真正推动住房负担能力的是利率、规划限制和整体税收设置等因素。”

今年，温哥华将空置税提高到房产评估价值的 3%。

温哥华市长肯尼迪·斯图尔特(Kennedy Stewart)在宣布加税时说：“自税收推出以来，将税收从 1% 提高到 3%，这是一个更强烈的信息，即房屋是为人们服务的，而不是投机的”。