购买或出售房屋时您需要了解的8个常见房地产误区

Lew Geffen 的安全房地产专家史蒂夫·托马斯 (Steve Thomas) 表示，购房者和卖家通常对房地产行业和销售交易有一些先入为主的观念，虽然有些可能是基于事实，但有些则与事实相去甚远，苏富比国际地产。

与所有神话一样，大多数先入为主的想法大多是轶事，很容易延续。“神话可以定义为‘任何虚构的故事、想法或概念’，这正是对我们行业的许多误解;随着时间的推移，通过复述而根深蒂固的观念。

“虽然其中一些传奇故事可能是无害的，但其他故事可能会严重阻碍买家或卖家的成功，并且很容易导致判断错误，这可能会导致时间和金钱的损失，”托马斯说。

下面，他解决了最常见的误解，解释了遵守这些误解并澄清事实的潜在陷阱：

1. 房屋定价过高会导致更高的售价

当潜在买家开始寻找新房时，通常是在网上，他们会过滤搜索以选择适合他们需求且在预算范围内的房产。换句话说，他们会在自己喜欢的地区购买和比较所有类似的房产，他说。

通常进入入围名单的房屋不仅是勾选最多的，而且还提供最物有所值的房屋。在买方市场尤其如此，在那里投资者被宠坏了，价格过高的房产很容易被忽视。

“因此，不仅出售需要更长的时间，买家还会注意到您的房产已经上市一段时间，并会开始怀疑它有什么问题。您最终可能以低于以实际价格进入市场的价格出售。

“这一点我再怎么强调也不为过，尤其是在当前的市场上——在市场中正确定价房屋是实现以最佳价格快速销售的关键。”

2. 快速报价意味着该物业定价过低

将自己的家放在市场上充其量只是一种不便，而且往往是彻头彻尾的破坏性，因为它必须保持整洁并随时可供查看。托马斯说，潜在买家通常希望在尴尬的时间观看，例如晚上孩子们的晚餐时间和洗澡时间。

然而，尽管受到干扰，买家在上市后很快收到报价并开始质疑代理的估值并怀疑他们是否被做空的情况并不少见。

“然而，在大多数情况下，事实恰恰相反。在网上进行广泛的比较购物后，认真的买家会看到该地区出售的所有商品并且对定价有一个很好的了解，因此当他们看到满足他们需求且价格合适的新房源时，他们会立即询问并要求观看。”

3. 开放房屋对于出售房屋至关重要

回到过去，宣传房产的唯一方式是在周末的报纸上，只有一张颗粒状的照片和简短的描述，而唯一的方式是亲自查看，因此开放房屋是必不可少的。

“然而，随着数字技术现在允许我们通过多张照片甚至虚拟演练来更详细地宣传房屋，大多数认真的买家会在在线搜索后编制入围名单，然后再联系代理商预约查看。

“而且，虽然在开放式房屋中进行销售当然并非不可能，但这种情况变得越来越罕见，因为它们通常会吸引爱管闲事的邻居、周日下午无事可做的人以及正在考虑购买但'只是看看'的人暂时，”托马斯说。

4. 代理商会说并做任何事情来完成交易

确实，最成功的经纪人是那些有口才和销售才能的经纪人。那些能够突出房产的最佳特征并帮助潜在买家想象住在那里的人。而且，是的，这种热情可能会被一些人误解，房地产专家说。

“而且，就像在任何行业一样，总会有一些江湖骗子尝试自己的运气，但他们很少，而且相距甚远，而且不会持续很长时间，尤其是在信誉良好的老牌机构中。”

托马斯说，代理商不仅要遵守非常严格的行为准则，需要遵守许多规则和规定，而且他们还严重依赖推荐和口碑业务以及重复业务和那些不那么重要的业务。比道德和专业很快就会被抛在一边。

“也就是说，在多个代理商竞相出售同一房产的“公开授权”情况下，大多数代理商都热衷于在他或她的竞争对手之前完成交易，尽管大多数代理商仍会争取最优惠的价格，但他们可能不会由于害怕失去销售，他们尽可能地努力。”

5. 佣金最低的房产中介是最好的选择

托马斯指出，时代艰难，可以理解的是，许多买家希望协商佣金率，大多数代理商都会同意。但是，如果代理商主动提出提前大幅降低佣金，则应被视为危险信号。

“从挂牌到转让，出售房屋需要花费数月的长时间工作，需要全面的营销计划、大量文书工作以及对交易的财务和法律方面的透彻了解。

“此外，一位优秀的代理人会代表您进行谈判，以达到可能的最佳销售价格，并会在每一点上努力保护您的利益。换句话说，他们赚取佣金，他们知道自己的价值，不太可能削减 50% 的费率，”他说。

因此，当代理商迅速大幅降低佣金折扣或使用低佣金率作为他们的销售宣传来获得业务时，买方很有可能会损失而不是收益。

营销预算是否也会减少——以及他/她在谈判期间以多快的速度确定销售价格以完成交易?

“我们也经常看到来自折扣很大的代理商的竞争很差，代理商根本没有动力去表现。请记住，从代理商的佣金中，有特许经营费、PA 和推荐佣金以及营销成本，这些在一天结束时几乎不会留下，”托马斯说。

6. 您可以完全依赖在线估价

托马斯指出，互联网彻底改变了我们的生活和工作方式，即时获取信息的便利已经改变了大多数行业，包括房地产行业。

“但是，虽然有些事情，比如最初寻找新家，可以放心地在网上完成，但在销售/购买过程的其他步骤中，人的因素仍然至关重要。

“在房地产估值和定价方面尤其如此。如果您正在考虑出售并寻找对您的财产价值的大致估计，那么在线弹出是一个快速而简单的解决方案。”

但是，他表示，一旦您决定出售，准确的、与市场相关的估值至关重要，没有比由具有良好本地销售记录和对您所在市场的全面了解的经验丰富的代理商编制的估值更准确的了。区域。

7. 房屋改善为自己付出代价

房地产经纪人表示，虽然某些升级和改进可以显着增加房产的价值，但并非所有改进都是平等的，并且存在过度资本化的可能性。

“因此，做好功课至关重要，第一步是确定您房屋的当前价值以及您所在地区的房价，因为社区通常有一个上限——买家和租户愿意支付的门槛。

“另外，花点时间找出哪些趋势和家居功能最受欢迎，哪些是不受欢迎的，”托马斯说。

8. 房屋不需要为出售做准备——它会自我出售

“事实是，即使是从未住过的全新建筑，如果与家具一起上演，也会吸引更多人的兴趣。无论房屋在建筑上多么令人惊叹;它仍然需要清除杂乱的个人物品，以便潜在买家可以更轻松地想象自己生活在这个空间中，”他说。

没有必要在重大升级上花费一大笔钱，但很少有房产不会受益于重新刷漆，整理花园并在门厅放置一瓶芬芳的鲜花。

“重要的是要记住，购买房屋的决定不仅是财务方面的;它受到情感的强烈影响，因此，通过突出您房屋的最佳功能并使其尽可能吸引人，在情感上吸引买家至关重要，”托马斯说。