AmInvest Research关于房地产行业的网络但双威是首选

尽管房地产市场疲软，但双威仍是 AmInvestment Research 在房地产公司中的首选，因为其销售业绩始终如一。

在周四的研究报告中，双威的公允价值为 2.20 令吉，这得益于其在地理位置优越的有吸引力的产品以及非常成功的地标性开发项目所带来的强大品牌知名度。

它表示：“我们也喜欢其不断扩大的医疗保健业务，加上大量未入账销售和未结订单支持的良好盈利可见性。”

总体而言，房地产行业在 2021 年下半年保持中性。

自 2013 年中期房价指数 (HPI) 出现两位数增长以来，本地房地产行业在过去五到六年中一直处于低迷状态。

“我们认为今年最令人鼓舞的迹象是：(1) 大流行期间，开发商通过在线预订平台的 2021 年第一季度销售额同比增长 5% 至 10%;(2) 愿意通过专注于符合市场需求的经济适用房细分市场来牺牲利润率;(3)在具有良好公共基础设施和连接吉隆坡市中心的黄金地段进行土地储备活动，”它说。

然而，由于各种变动和经济限制可能导致该行业的复苏慢于预期，AmInvest Research 对 2H 房地产前景持谨慎态度。

它表示，鉴于新加坡和吉隆坡市中心双威贝尔菲尔德的销售额令人鼓舞，双威最近将其 21 财年的销售目标提高了 38% 至 22 亿令吉(之前为 16 亿令吉)。

“然而，到目前为止，我们覆盖的大多数房地产开发商都维持了 21 财年 10 亿至 38 亿令吉的销售目标，与 9 亿至 38 亿令吉的 20 财年实际销售额相比，这相对持平。

“在成功录得乐观的 1QCY21 销售后，平均占全年目标的 32%，我们认为随着 MCO 3.0 的实施，销售势头可能会从 5 月中旬开始放缓，随后在 6 月份被封锁，”它说。

AmInvest Research 去年 3 月表示，首个 MCO 持续 1.5 个月(从 3 月 18 日至 5 月 3 日)，房屋销售在 2020 年第二季度环比下降 11%，此后在 2020 年第三季度环比反弹 121%。

然而，它预计 2021 年下半年不会有同样的复苏速度，因为根据国家复苏计划，经济活动只能在第三阶段(目标是 9 月)恢复。

“因此，我们预计未来 6 到 12 个月内不会出现正面的收益惊喜，”它表示。

根据国家银行的 2H2020 金融稳定评估，未偿还住房贷款的平均贷款价值 (LTV) 比率保持在 60% 以下(2018 年和 2019 年分别为 59% 和 57%)。

银行在住宅物业贷款方面保持谨慎，以降低更多借款人陷入负资产的风险，并限制贷款损失准备金的增加。

尽管申请住宅物业的贷款在 2021 年 4 月创下历史新高，反映出该行业的消费者情绪有所改善，但银行的平均批准率从一年前的 37.4% 下滑至仅 34.2%。

“我们认为这可能是由于购房者无法获得住房抵押贷款的资格，因为新批准贷款的偿债比率 (DSR) 高达 43%，而家庭债务与 GDP 的比率已上升至 93.3%。从 2019 年 12 月的 82.9% 到 2020 年 12 月，”它说。

DSR 的计算方法是将申请人的偿债义务除以他们的收入，以评估借款人的风险状况(大多数银行规定低收入群体的上限为 43%，中高收入借款人的上限为 71%)。

AmInvest Research 表示，潜在的购房者可能由于现有的偿债承诺(来自未偿还的学习、汽车或个人贷款)而几乎没有空间来承担住房抵押贷款，而他们的收入在大流行期间没有充分增长。

就业市场疲软加剧了这种情况，这反映在 2021 年 1 月至 2021 年 5 月失业率仍高达 4.7%(同比为 4.1%)。

它还指出，在过去的三到四年里，许多开发商已经从高端产品转向了负担得起的产品。

“我们注意到，经济适用房的利润率通常较低，随着这一细分市场日益拥挤，竞争加剧可能会进一步降低利润率。

“然而，我们认为我们覆盖的公司已经足以与同行竞争，因为他们拥有精明的管理团队和健康的资产负债表，净负债率为 30%–59%，而马星和Lagenda Properties都处于净现金状态.

“因此，他们有能力以 10% 至 20% 的合理成本与 GDV 比率确保战略性土地储备。

“今年迄今为止，马星和UEM Sunrise都在巴生谷获得了两个地库，而双威则获得了一个。逐渐地，2021 年第一季度全国住宅供应量同比下降 8% 至 27,468 套未售出单位，相当于 185 亿令吉(2020 年第一季度为 189 亿令吉)，”它说。