我们能否将未充分利用的商业建筑转变为急需的经济适用房

从东海岸到西海岸的主要和次要城市，写字楼、酒店和购物中心都空置或几乎空置。也许它们已经过时了。也许商业房地产已经改变到这些空建筑物不再相关的地步。将它们转换成住房，以缓解住房负担能力危机不是很有意义吗?

这听起来是个好主意。在少数情况下，这可能是个好主意。但是，就实用性和经济性而言，这通常是一个挑战。

从一个明显的问题开始，这些转换需要花钱——很少像从头开始构建一样多，但仍然需要大量的资本投资。例如，办公楼的所有者已经对该建筑进行了大量投资。转换为住房将需要额外的投资，但额外的投资可能不会创造同等(或更多)的价值增长。在转换过程中，业主将没有收入，但需要支付持有成本。建筑物的任何用途改变或重建并不总是顺利、容易和便宜的。

只有当现有建筑物贬值到与空置土地相比，投资转换才具有经济意义。如果新住房的价值比改造前建筑物的价值高得多，这也可能是有道理的。例如，这就是推动纽约市金融区大量住宅转换的动力。那里的许多写字楼都陈旧不实用，因此作为办公用途不是很有价值，而住房则更有价值。税收优惠也有所帮助。

然而，在那个例子中，转换器创造了(主要是)市场价格的住房。今天流传的转换建议经常考虑到新建造的住房将部分或有时甚至完全负担得起。如果没有某种形式的巨额政府援助，这个提议在经济上就行不通。因此，它使政府进一步直接或间接地为住房建设提供资金或融资。在当今许多可能已经过时的办公楼所在的中央商务区，这项业务可能特别昂贵且资本密集型。

作为物理问题，商业建筑并不总是适合住宅改造。例如，写字楼往往有很宽很深的楼层，因为大楼的中心可能用作储藏室或其他功能，所以不需要太多的光线和空气。

相比之下，公寓需要更多的光线和空气。如果公寓的某些部分离窗户太远，它们可能无法满足买家或租户的规范或市场期望。那些大型办公楼楼层也没有住宅使用所需的建筑系统。浴室可能聚集在建筑核心、黑暗区域附近，管道只为建筑的那部分服务。相比之下，住宅建筑的每个单元都需要浴室和管道。电力服务还需要重新布线，通过新的仪表运行，并且通常从头开始有效地重建。

酒店可以更好地作为转换候选者，尤其是长住型酒店。即便如此，合并单元以创建更大的公寓的过程可能会导致不切实际的安排，并且需要广泛改变公用事业路线。

购物中心面临与大型办公楼相同的规模问题。它们通常必须完全重建以容纳住房。拆除它们并重新开始可能更实用。

另一方面，适应性再利用的概念对于房地产来说并不陌生，尽管它不一定适用于经济适用房。它最适用于价值下降到转换所创造的增量价值远远超过其增量成本的房地产。这通常涉及暂时没有吸引力的领域的开拓性发展，即“高档化”，有人说这是一件坏事。

转换有时也会产生新建筑无法提供的机会和好处。例如，较旧的办公楼和酒店有时具有当今的建筑商无法在经济上复制的建筑细节。买家或租户通常喜欢这些细节，从而增加最终产品的价值。过时的写字楼和一些零售建筑的天花板通常比典型的公寓更高，买家和租房者也会喜欢。在某些情况下，这些建筑物的位置很好，在新建筑将非常昂贵的地方。

现有建筑的住宅改建还为开发商提供了比新建建筑更大的优势：改建引起争议和反对的可能性要小得多。在当今世界，几乎任何理想领域中的每个重大项目都必须经历漫长的审批过程。这个过程，特别是如果它包括诉讼，很容易比建造实际建筑物花费更长的时间。新项目的审批过程肯定充满了问题、意外和潜在的阻碍。相比之下，现有建筑物的改造通常不会为邻里反对者创造那么多的照明棒。节省的年数和避免的持有成本可能有助于转换项目在财务上有意义。

所有这些都表明，如果市政当局希望看到开发商生产更多住房，他们可能会遵循另一种策略：让它变得更容易、更快捷。在加大新的减税计划(税收损失)甚​​至政府现金投资以生产更多经济适用房和未来预算危机之前，地方政府可能会问，是否有更简单、更便宜的办法。

肯定有。政府可以加快和简化房屋发展的审批程序。可以放宽和简化分区法，为按权利的项目提供更大的灵活性，并减少对酌情批准的需求。这可以在全市范围内完成，以减少地方议会成员的作用，他们的选民通常会自动反对提交给他们的每一个具体的重大提案。可以重新审视建筑规范以提供更大的灵活性。尽管租金监管通常只会对旧房存量造成负担，但它的存在会扭曲市场，并像乌云一样笼罩着新建筑。市政当局应该重新考虑它并尝试逐步淘汰它。

与激励商业建筑向住宅用途，尤其是经济适用房的转变所必需的任何政府投资(或税收损失)相比，像这样的变化可能更能解决住房危机。