经济学和商业房地产供求如何导致办公室适应

商业地产已在今年引起了查尔斯·达尔文(Charles Darwin)的注意，因为它是办公空间和工作分析，工作场所以及下一步发展战略的最前沿。

在办公室从财产资产到人员的演变过程中，出现了五个关键主题。我们公司2021年的“突破性见解”报告将其概述如下：

•生产过剩：该行业生产的一种产品过多，因此未来将涉及更多的分散性和更多的空间。

•适应：从财产成果向人的转变。工作不是一个地方。这是你要做的事情。

•竞争：公司对敏捷性的追求将在市场上创造竞争，并最终为商业房地产提供更多选择。

•变化：工作场所部门需要提供更大的产品变化。我们预测，到2021年，灵活的工作场所供应量将增长到21%以上。

•种类：商业房地产将在proptech驱动最终用户体验的浪潮中发展。员工已成为最终的消费者，这意味着商业房东需要迅速适应。

这些主题在未来的办公空间中变得栩栩如生。大流行使供求关系恶化。依赖郊区公共交通的高密度城市核心地区供应过多，而对汽车友好的郊区和二级城市的需求却因缺乏动态和现代的供应而供不应求。此外，每周工作五天的想法被彻底打乱了。对空间多样性的需求以适应办公空间的消费化将推动建筑物所有者发展和适应甚至灭亡。

在过去的一年中，企业和商业房地产占用者不得不重新考虑他们开展业务的基本方式，而且我们在各个城市以及中央商务区和周边郊区都看到了这种情况。根据我们的研究，当57%的员工想要离家更近的办公室时，您真的需要中央商务区的公司总部吗?当替代方案(“调整规模”)可以为该公司节省20%以上的租金，同时每天为员工节省1.5个小时的通勤时间时，至少在纽约，每年可节省7,000美元，这样的办公空间是否值得?节省了里程费用?

此外，您仍然对自己的10年租期充满信心吗?这以及您的房地产投资组合的其余部分是否能跟上业务发展的步伐?在公司房地产世界中，Covid-19教给我们的一则艰巨的教训是敏捷性：如果您想要或需要，可以调整租赁和房地产空间吗?您是否有最需要的办公空间?

对于许多公司来说，答案是否定的，至少是不完全的。企业及其团队正在评估更加敏捷，分散的投资组合方法的好处，该方法为他们提供了更多的位置。他们不会完全放弃其城市中心枢纽，但他们不太可能更新相同的空间。大型企业用户将被缩减为敏捷多样的空间，并以更灵活的租赁条款扩展到轮辐式空间。中型公司可能会考虑各种类型的办公室，从交钥匙式解决方案到按需付费的灵活(一日通行证/会员制)场所。

以纽约为例，我们估计仅金融服务业就雇用超过175,000人，并且居住在长岛亨廷顿郊区30分钟以内;纽约州罗克兰县Nyack;以及特伦顿和新泽西州的新不伦瑞克省。难怪员工对新地点感兴趣，他们可以在协作环境中在家外工作而不必前往总部。

我们还在丹佛看到这种情况，我们的报告发现，从2020年上半年到下半年，需求增长了22%，而工作站率同期增长了11%。同样，在奥斯汀，从2020年上半年到下半年，需求增长了20%，而工作站的使用率同期增长了3%。

然而在旧金山，由于Covid-19，生活成本显着提高，人们能够远程办公，我们发现从2020年上半年到下半年需求下降了9%，工作站率下降了9%。 %。在生产过剩的城市中，A级办公楼且没有足够的公司按传统的长期承诺退还或租赁新空间的公司会制作30层楼房的文物，其中包括长期(10年以上)的办公楼租约。

相反，商业建筑的房东将接受适应。他们已经在考虑一种以酒店为灵感的方法，并从长期的传统租赁过渡到新的和更新的建筑堆栈。新的建筑组合可能会将一些楼层指定为短期租赁，而另一些则指定为长期租赁;以及用于灵活工作的内置地板。弹性空间可以是房东或运营商经营的。在其中，协同设计应该并且将成为至高无上的，因为更好地利用共享空间有助于在短期和长期内减少投资组合的规模。

这也意味着房东需要比以往任何时候都更能满足其消费者的需求，并且随着公司将其优先级从客户转移到员工上，房东也需要考虑其建筑物对在此工作的人们所产生的积极影响。 。这导致房东和运营商提供的便利设施显着增加，向其建筑物进行健身，生活方式和保健活动的营销，并制定计划以激励人们进入办公室，采用更好的技术来确保工作/会议的连通性以及“住宅”的使用。 mercial”设计为协作创造了一个更舒适的环境。

就像物种一样，办公空间也随着时间的推移而发生变化，随着公司回到办公室，它很可能会演变为办公空间。