狂降662万元！深圳学区房价格大跳水，“史上最严调控”发威

黄灵灵

“最坚挺”的深圳学区房价格松动了！

一场法拍，让学区房中的“爱马仕”——国城花园跌落神坛。

近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

值得注意的是，这并非个例。自2月8日官方指导价发布以来，深圳二手房市场接近冰封，连“最坚挺”的学区房都开始“批量”降价，一个前期被“爆炒”的片区一周内报价下跌10%，炒房突然不香了。

顶级学区房降价拍卖

国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，此前成交价一直高不可攀。但近日却因为一场拍卖成交价大跌，引发市场高度关注。

上述房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。

即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。

国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。

但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区加持，备受家长青睐。

今年1月，有中介告诉中证君，该楼盘一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。

彼时，有网友调侃：“这是能学出诺贝尔奖？”

热点片区报价一周猛降10%

顶级学区房作为深圳楼市的风向标，其走向一直是市场瞩目的焦点。

从近期市场情况看，这些顶级学区房的房源不仅拍卖价降了，连业主放盘价也开始下跌。

在南山，一个名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。

位于南山中心区的海印长城也有降价情况，该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。贝壳网显示，该楼盘一74平米房源近两周降价两次，降价64万。

此外，莱蒙水榭春天5期、中海阳光玫瑰园、八卦岭片区等分布于龙华、南山、福田等区的学区房均有业主降低放盘价。

特别是前期涨幅较大的学区房，在“2·8”楼市新政后，有不同幅度的回落。以去年涨幅靠前的八卦岭片区为例，因2019 年初传出要建设一所名校，该片区去年房价一路上行。

但深圳中原监测的数据显示，4月18日-24日的一周内，八卦岭片区报价下跌10%。

学区房被“定向爆破”

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成。

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介协会(简称“深房中协”)数据显示，4月份深圳二手房(含自助)网签量为4396套，环比下滑9.7%。

学区房还被高层政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

事实上，今年以来，各城市密集出台学区房调控政策。

4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。业内人士指出， 多校划片是指一个小区对应多个学校，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，从而缓解教育资源集中问题。

上海在学区改革上则出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。

京沪之外，其他热点城市也调控频频。5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。

目前，深圳学区房在史上最严调控政策下已有松动迹象，这能否持续，是否会蔓延至其他城市，值得市场关注。