单户住宅区划仍然是快速 经济高效地建造房屋的最大障碍

询问住房行业的任何人，他们都会告诉您，他们谈论住房短缺已有十多年了。住房市场崩溃之后，新建筑急剧减速，我们仍未接近2000年代中期开始的建筑速度。同时，建筑成本飞涨(甚至在科维奇之前)，利率仍处于历史低位。综上所述，任何遵守供求规律的人都可以看到一英里之外的房价迅速上涨的趋势。

然而，在过去的一年里，住房短缺已经成为一个更大的问题。许多房主不喜欢在隔离区出现时炫耀自己的房屋的想法，因此许多希望缩小尺寸的婴儿潮一代决定留下来。一夜之间，房屋的新用例比比皆是，人们需要更多空间来放置家庭办公室和学校吊舱。供应链中断增加了成本增加，而允许关闭办公室进一步限制了新供应。结果?实际上，大量会冲击市场的房屋从未真正实现过。

现在，我们处于需要更多住房供应的情况。我们已经需要了很长时间，并且仍然需要能够更快地创建更多房屋的功能。单户住宅区划仍然是快速，经济高效地建造房屋的最大障碍。全国各地地方政府内部的土地使用专业人员和政策制定者都知道这些法规的历史。他们知道，这些古老的政策是针对不同时代，针对完全不同的一系列问题以及针对不再存在的核心家庭人口而设计的。但是，就像僵尸一样，这些规定很难被杀死。他们也很害怕面对-特别是对于民选官员。

幸运的是，我们开始看到一些地方司法管辖区开始尝试-通过升级分区。

升级单户社区

可以用几种不同的方式来解释升级区域。有些人将其字面描述为改变分区条例，以建造更高的建筑物来“建造”，从而产生更多的住房选择，但在地球上的占地面积却相同。其他人则将升级分区称为取消​​排除分区分区策略，该策略限制了主要是低收入个人的“向上”流动性。无论使用哪种定义，升级的结果都是更高的住房密度，通常是取消仅允许单户住宅或关系密切的个人能够居住在一起的政策。

负担得起的住房倡导者恳求进行升级改造已有数十年之久，他们充分了解系统性种族主义在当地住房法规中根深蒂固，更多的多户家庭和共享住房增加了库存(即供应)，从而为有需要的人提供了更多选择最多。由于目前住房短缺达到历史最高水平，可负担住房的拥护者不再是唯一拒绝只支持核心家庭的政策的人。相反，过道两侧和每个管辖区的决策者都在关注。考虑这个令人震惊的统计数据这说明了这种脱节：在美国，超过50%的人口由小家庭组成，但只有12.5%的住房由一室公寓和一居室组成。该国对单户住宅的关注已变得不可持续。

作为轶事证明，我最近在乔治亚州罗马市(亚特兰大西北的红宝石红色小镇)的一次公开会议上发表了讲话。后来，一位市议员告诉我，她准备“将分区代码丢进垃圾桶”，因为他们知道他们无法继续使用目前正在建造的分区代码。

升级分区减少了摩擦并增加了房屋供应

在亚特兰大市，2018年颁布了一项新政策，允许建造附属住宅单元，希望通过利用可用空间来减缓绅士化进程。同时，加州各地的城镇都在罢免单户住宅区划法律，以便为更多的多户住宅开发项目腾出空间。1月，联邦住房和城市发展局发布了有关共享房屋的地方管辖权指南，警告说，禁止其使用的限制性分区规则(如单户住宅)可能会违反公平住房法。拜登总统刚刚提出了50亿美元的激励措施，以激励当地司法管辖区消除对新建房屋的分区和监管障碍。

这些举措只是围绕升级开始的活动激增的几个例子。随着政策制定者意识到住房短缺，他们意识到改变分区无疑是他们解决问题和减少当今住房中难以维持的摩擦的最有效和最有效的工具。他们听到了迫切希望建造或翻新房屋的开发商的声音，同时也听到了三方成员关于缺乏选择的想法。不言而喻，有些人可能还更习惯于全国范围内进行的种族抗议，以及分区如何加剧种族贫富差距。

以休斯敦市的住房政策为例，说明地方法规如何抑制住房创造并因此抑制了住房负担能力。就人口而言，休斯顿是美国第四大城市，但其租金却没有像其他城市一样飞涨。实际上，根据一份报告，休斯敦在一居室公寓的平均租金方面排名第53位。这部分是由于休斯敦没有分区法律，这使得它的建造要比大多数大都市地区容易得多。与休斯敦其他城市相比，随着休斯顿供应量的增加，相对承受能力也随之增加。

简而言之，分区升级使政策制定者可以在整个住房领域中占据更多席位，这对于多户家庭建设，共享住房和可负担住房的倡导者来说是个好消息，他们倡导“卧室是为人们服务的”，以最大程度地利用空间。

随着更多供应和更多可负担住房的推动，这种趋势将继续下去。我们等待的时间越长，住房赤字就越深。如果我们要挖一个洞，让我们一劳永逸地掩埋那些单户分区僵尸。