西安市房协&明源云陕西|2020西安房企私董交流会成功举办

导读

疫情对我国的经济及发展都带来了非常大的挑战，自全面复工复产以来，我国经济社会的发展得到了快速的恢复。

在一城一策，定点调控的大背景下，西安政府已经把大量权力下放至基层。新的调控政策不断出台，也有利于房地产市场的健康形成，目前西安市房地产市场也逐步趋于稳定。

正文

2020年7月24日，由西安市房地产业协会、明源地产研究院共同主办了以《房企战略破局最佳实践》为主题的2020西安房地产总裁闭门私董会。

本次会议邀请本地房企30余家40余人，共聚一堂，一同探讨横盘时代下，区域性成长型房企应该如何突围破局，如何找到自己的核心竞争优势，应对挑战与机遇。

1.会议致辞

活动伊始，明源云陕西公司总经理-任煜为本次活动做了开场致词，并对与会嘉宾表达了感谢和欢迎。任总提到：在这个多变的时代很多情况无法预测，全球经济情况也发生了巨变，但这种巨变既是挑战也是机遇，明源地产研究院分析发现，西安房地产行业有较好的发展前景，但就地势而言差异性很大，对各企业来说，要增强自身的运营能力，积极应对这种挑战，在不确定情况下做到“反脆弱”增强自身免疫能力，把握这次机遇。

西安市房地产行业协会副秘书长-孟周济对于今年上半年度西安市房地产行业的走势以及国家对于今年行业的宏观政策调控进行了大数据分享和分析，并希望通过本次交流会大家共商发展之策。

2.研判政策大势 探索破局之道

明源云陕西公司解决方案中心负责人张聪现场进行了《研判政策大势 探索破局之道》的主题分享。在详尽深度的对当前的政策、市场、经济大环境做了分析后表示“未来十年整个房地产行业还是长期向好”。

3. 地产行业政策面临着5个新的常态：

宏观视角—从地方微观决策到中央宏观决策。企业内部战略的制定应当逐步去了解当前的宏观指标，（货币政策、产业政策）、中观指标（经济 政策、市场指标表现）、微观指标（土地供给，住房需求）。对于房企而言，认清形势，敬畏政策，是重中之重。

严控慢松—2010年后，楼市调控政策发布频率高过以往，从施政到放松的调控周期越来越长。

精准调控—基于大数据的精准调控越来越明显，中央层面对房价，地价波动幅度较大的城市进行预警提示，地方则会制定针对性的调控政策。

产业共生—各地市产业扶持相关政策高频出台，多产业共同繁荣的决心与日俱增。

城市共生—城市规划方面从单城一枝独秀发展到片区协同繁荣。

面对以上的政策环境，以及成长型房企普遍面临五个降维打击：资金、土地、风险、体系、人才。深耕本土的成长型房企又该如何应对呢？张聪老师从以下几点做了详细的解答：

合作开发：强合作、加大收并购力度，是2020年的关键策略之一，与不同规模房企合作开发，以湖南湾田为例，“强龙+地头蛇”模式，与中梁等标杆房企战略联合，共享市场情报、土地、供应商、金融机构、人才、管理体系等合作开发，整合标杆房企资源迎来地产发展新纪元。

占山为王：提升城市研判能力，做到局部市场占据优势，再伺机拓展。研判指标背后的决策逻辑，只有二产基础夯实、三产占比较高、才能够为城市的发展提供强劲、持续的动力与支持，从产业协作、轨道交通入手，探索房企在都市圈的三大机会。

深挖市场：万科近年新进城市数量不多，扩张稳健；相较于其他龙头房企，万科不到其三分之一的城市数量创造了基本持平的业绩，“城市深耕”的重要性要远大于“加速布局”。

跟随战略：避其锋芒，跟随大型房企节奏顺势而为，捕捉市场红利。以建业为例，多元产业协同打造“建业+”生态模式，与知名的酒店管理集团达成战略合作关系，同时打造自营品牌酒店，把真金白银投资产，扎扎实实做产业做为必选项。

4.提升ROE的关键举措

张聪老师利用杜邦分析法，通过对ROE（净资产收益率）指标进行对标分析，有助本土房企站在自身的视角，精准定位到当前政策环境下破局的核心发力点。

ROE有三个关键构成，那企业如何做才能分别去提高这三个指标，张老师在此也做了详细的分析：

净利润率-盈利能力分析

净利润率提升的核心举措有：更高的土地溢价、品牌溢价以及通过内部管理提升降本增效。品牌溢价方面，比较有效的措施往往是提升产品品质、提升物业服务的能力以及加大品牌宣传，实现良好的的品牌的传播。本土企业，通过内部业务管控提升，向管理要效益，是提升利润的最有效方法，通过加大对成本、三费的控制，着手储备优质供应商资源，提升内外部协同三个手段，达到降本增效的目的。

存货周转率-运营能力分析

存货周转率的3个核心要点是：运营工期、回款周期的缩短以及进行全货值管理，提升各个环节的转化率。通过多年来和各类典型房企的交流，明源地产研究院认为有效缩短回款周期有十大举措，对本土房企来说帮助比较大的会有——做好首开，实现现金流的高效回落、加大销售激励，提升去化速度、通过信息化平台做好回款的全过程管理，加大客户交款、银行放款的跟催等。

资产负债率：偿债能力分析

最后一个指标资产负债率首要就是去设定安全线，负债不是低就好、也不是高就不好，比如说恒大和融创，会根据外部环境变化适时调整资产负债率——根据数据显示，07年它的负债是较高的，08年政策调控，会快速降杠杆，10年楼市刺激，又开始加杠杆。总的来说：行业的下行期，快速的降杠杆；行业的上行期，适当放大杠杆。

通过对ROE指标分析我们会发现提升企业的ROE其实不同的企业可以采取不同的措施，关键是自身需要真正的站在企业的视角看企业历史的基因，然后去找到能够正向提升ROE的关键举措。

最后，张聪老师总结到，在当前不确定的大环境下，房企一定要更加注重对宏观形势的研究，从而以更高的维度去洞察行业的发展前景，做到顺势而为。目前行业集中度越来越高，企业竞争也愈演愈烈，而标杆房企销售增速并没有因为持续的调控而降低，伴随着房地产业向遍地黄金时代的告别，对于房企而言，要在竞争中胜出，除了资源优势外，练好内功、打造自身的核心价值力是关键。而持续调控的大环境正是房企练内功的好时机。