历史上黑人高校如何通过新的伙伴关系充分利用自己的财产

在2020年12月经济刺激法案原谅了在联邦债务超过十亿$ 1.3传统黑人大学。数十年来，许多HBCU背负了这些债务，其中40多家机构在其账簿上记有联邦债务，以改善设施和基础设施。作为《资本融资债务减免法》的一部分，格林州立大学报告说，将获得8,700万美元的宽恕。根据他们的网站，其中约8000万美元的债务用于学生住房。《阿肯色时报》报道说，阿肯色州小石城的菲兰德·史密斯学院将获得2200万美元的债务减免，而HBCU Sports称佛罗里达A&M大学将获得1.11亿美元的宽恕。

这些只是HBCU的几个例子，在与长达一年的大流行抗争之后，这使HBCU松了一口气，大流行导致入学率和收入下降。尽管减免债务的时间非常紧迫，但许多HBCU仍然因大量基础设施和学生住房需求而受挫。许多原本可以免除债务的设施急需维修和更换。这就引出了一个问题：作为土地所有者的HBCU如何修复和扩大学生住房的存量而又不会再次背负债务?

公私合作伙伴关系(P3)为HBCU提供了难得的机会，可以在不招致债务或不承担不利财务风险的情况下，进行大量的学生住房翻新和新建筑项目。然而，魔鬼总是存在于细节中。许多私有化的学生住房开发商要求提供入住保证，以及其他使高校面临财务风险的财务考虑。在资本市场上融资的结构良好的P3可以获得投资级的信用等级，并且不需要学院或大学提供任何入住保证或承担任何风险。拥有经验丰富的开发和财务团队，在资本市场以外的其他任何地方都很难实现这种财务模式。

使模型生效

管道发行人为交易发行债券。非营利项目所有者从管道发行人那里借入债券收益，这些收益被存放在项目帐户中。然后，开发人员构建项目。大多数私人开发商资金雄厚，足以支付前期开发前的费用。因此，学院或大学通常不必花任何钱来支付前期费用。融资是无追索权的，债券可以按评级或不评级出售给市场。作为交易的一部分，非营利组织与学院或大学签订了项目场地的地面租赁;或开发人员获得项目站点。非营利组织同意与学院或大学分享净营业收入(NOI)，以换取通常被称为隶属关系的支持书。在交易开始时，与非营利组织就NOI的分配进行协商。分割可能高达NOI的100%。在融资结束时，非营利组织将项目捐赠给学院或大学。

额定还是未额定?

为了使项目在没有担保的情况下获得投资级信用评级，必须对交易进行结构化并提交给评级机构进行审查和评级。信用评估机构在评估私有化学生住房项目时会考虑多种因素。该机构将同时分析定量和定性指标。学院或大学拥有的土地以及开发商为学生住房项目租用的土地没有风险。如果发生违约，债券受托人将成为新的承租人，并且必须履行地面租赁协议项下的义务。

在没有开发商，学院或大学的任何担保的情况下，为私有化的学生住房项目提供承保时，信用评级机构会评估其信用决策中最重要的要素。该物业的财务状况是关键因素，占信用评分的65%。财务状况包括债务覆盖率，流动性和准备金，以及多样性和收入来源。充足的流动性可使项目在不造成付款中断的情况下暂时中断收入。债务覆盖率也是在承销过程中进行分析的一项关键指标。债务覆盖率衡量项目履行当前和未来债务义务的能力。

收入的来源和多样性对于承保指标也至关重要。学生住房收入的多样性和来源会随着时间的推移影响收入的可靠性。与主要依赖房屋租金收入的项目相比，依赖于不稳定的辅助收入来履行债务偿还义务的项目被认为信用质量较弱。

该项目的市场地位也将受到严格审查，因为它是项目收入的主要驱动力。需求驱动因素和项目规模是评级机构将审查的市场地位的最关键要素。要求租户使用单位的学生住房项目将被视为更强大的信誉。具有较大需求的较大项目也将被视为比较小项目具有更强的信誉。低于市场价格的租金率被评级机构看好，而不是高于或高于市场价格的租金率。

这些只是在决定债券是否应予评级时必须考虑的一些因素。选择一支经验丰富的开发和财务团队，了解免税债券市场以及合格的501(c)3债券，将有助于HBCU驾驭公私伙伴关系。在每个合作伙伴关系中都有许多变量可供选择，重要的是要记住，一支经验丰富的团队将寻求构建一个学生住房项目，以最大程度地消除风险并为拥有财产的学院或大学创造经济奖励。