2021年房地产市场前景乐观

CIMB私人银行业务总监宋成文在3月20日举行的“住宅市场展望”网络研讨会上表示，贸易复苏已回到大流行前的水平，经济正进入一个新的增长周期。 EdgeProp新加坡，由M + S赞助。宋认为，尽管行业贡献可能不均衡，但经济和房地产市场的前景“非常乐观”。

大流行始于非常成熟的增长周期。在2019年底和2020年初，我们已经看到增长放缓。我们想知道什么会引发经济衰退，最后，这是一场当前局势。” Song说。

宋说，尽管经济衰退，新加坡仍然是投资和新公司开设店铺的安全和有吸引力的地方。这在一定程度上要归功于政府采取的措施。

实际上，他指出，即使在严重的经济衰退中，去年仍有更多的公司成立。Song补充说：“家庭和办公室行为的变化，加上政府的激励措施和预防措施，已经带来了新的机会。”

“这是第一次衰退，我们看到政府从一开始就采取措施，设法将裁员降到最低。因此，房地产价格基本上保持稳定并与经济基本面保持一致。他引用的数据显示，名义GDP在2020年下降了8.2%，达到四年来的最低点，而家庭债务在同年下降了1.7%。GDP的缩水幅度超过了家庭债务，这是因为政府提供了支持并帮助了家庭生存。

房地产价格涨幅可能快于GDP

第一太平戴维斯新加坡执行董事研究员Alan Cheong预测，到2021年，房地产价格将比GDP增长更快。他指出，即使GDP同比下降5.8%，2020年的新住宅销售也将同比增长0.7%。

此外，整体私人房地产价格同比增长2.1%，核心中部地区(CCR)的价格下跌0.05%，而中部其他地区(RCR)和中部以外地区(OCR)的价格分别上涨1.18%和0.8%。

在人口统计方面，Cheong说，人们有一个误解，认为越来越多的外国人在CCR购买房地产。数据显示，第9区和第10区的新销售买家中有78%是新加坡人。在这些地区，中位数约为180万美元。在1区，2区和7区，新销售额以138万元的中位数进行交易，其中83%被新加坡人购买。

“ 130万至160万美元的预算在新加坡人寻求私有财产的范围之内。您可以感觉到这些地区是新加坡人一直在关注的地方。” Cheong说。

他还指出，从工作室到一居室和一居室和两居室，较小的单元一直是这三个区域内项目发展最快的单元，例如国王码头的礁石，一珍珠银行和地标。

Cheong断言，对推动2020年私人住宅房地产市场的因素有一些误解。他说，正如URA市物价指数(PPI)所代表的那样，GDP，利率，失业率和价格上涨的微小变化确实引起了人们的误解。不会影响2000年至2020年期间的开发者销售，与发布的次数一样多。这是因为此类变量仅在它们过度增加或减少时才有意义。

他补充说：“真正推动市场发展的是前15至18个月的土地储备活动。”

尽管如此，Cheong观察到房地产价格在6.9%的跟踪误差内都能很好地跟踪GDP，这表明降温措施在过去20年中已经奏效。在具有流动性的背景下，家庭仍然有能力购买私人财产。

在一个相互联系的世界中，Cheong还指出，新加坡人正在按照自己的意愿进行海外投资，这一趋势与GDP无关。他补充说：“新加坡人正在向纳斯达克进军，并投资于比特币之类的东西。”

尽管房地产价格处于上升趋势，但Cheong在网络研讨会的问答环节中提到，市场仍然对价格非常敏感。他补充说：“如果开发商试图将其物业的价格比市场价格高出10%，那么在首个周末发布会期间的销售就不会迅速增长。”

人口老龄化将影响住宅需求

Savills'Cheong观察到，过去20年来，居住在私人物业中的50至69岁的新加坡居民人数已从约82,000增至221,000。他补充说：“这一人口特征将推动未来的需求，因为当老年人从私人房产降级为低价房产或政府组屋转售单位时，他们将释放资金。”

“拥有私有财产的这一代父母倾向于将资本收益分配给他们的孩子，平均每个孩子有两个孩子。通过出售一台这样的降级住房，即使规模较小，也产生了对两处私人房产的需求。” Cheong说。

根据人口统计，年龄在50至69岁之间的人数将在未来10年内增加。Cheong说，富裕的降级者“有钱拿钱”，并有可能推高组屋转售价格。

推动组屋转售需求的其他直接因素包括新公民和永久居民(PR)的增加，以及更多的新加坡人在海外工作后返回家乡扎根。组屋订购单(BTO)单元的移交日期延迟也可能促使新加坡人绕过BTO市场购买转售单位。

Cheong补充说，房地产市场正在分化，年轻的千禧一代的生活方式与老一代不同。有些人可能更喜欢在生活的晚些时候租房和购房，因为他们也要晚些结婚。届时，他们的较高收入可能无法使他们有资格获得组屋BTO资产。他认为，这可能会导致人们偏爱私有财产。

行为心理学

Savills的Cheong还指出，行为方面的信息可以影响购房者的决策，这可能对房地产市场的影响要大于单纯的经济因素。

“经济已经多次重组。每次危机过后，政府将组成一个委员会，建议新加坡应该朝哪个方向发展。由于人们感到自己不能跟上步伐，这无意间造成了很多不确定性。新加坡人对他们是否能够生存，或者他们的孩子将如何生存存在着一种潜意识的恐惧。”当人们对未来感到不确定时，他们会倾向于购买房地产，有时是代表他们的孩子。

Cheong还假设，由于视频会议激增而导致的偏远生活方式(由于当前局势锁定措施而导致)可能导致心身疾病，并导致强迫性购买。

利率维持低迷

网络研讨会的Redbrick Mortgage Advisory副总监Clive Chng说：“有一个新的浮动利率的孩子，那就是Sora。”Sora代表新加坡隔夜平均利率，是指上午8点至6.15点之间无抵押的隔夜新加坡同业美元兑美元现金市场在新加坡的借贷交易量加权平均利率，并根据实际交易计算得出。

Chng表示：“进入2021年，我们可以看到基准利率将从Sibor转移到Sora，”他补充说，此时市场上有四家银行提供与Sora挂钩的利率。根据新加坡银行协会的建议，新加坡金融管理局(MAS)将在2024年之前逐步淘汰Sibor利率。目前，与索拉挂钩的抵押贷款的利率为1.2%。

在过去五年中，某些抵押类型的偏好发生了变化。从2016年到2017年，市场倾向于采用固定存款固定利率，固定利率与银行的定期存款账户固定。Chng说：“它们的波动性不大，而且定价也比固定利率更具竞争力。”

然而，在2018年，固定存款利率上升，在四次加息之后，人们倾向于固定利率。在2019年第一季度，更多的消费者转向与Sibor挂钩的利率，该利率低于固定利率。