逆向物流:最后一英里竞赛的下一个前沿领域

随着疫情继续推动电子商务领域的巨大增长，工业房地产的表现比其他资产类别好得多，这已不是什么秘密。数字商务360的新数据显示，2020年消费者在美国零售商网上消费了8610亿美元，比2019年增长44%。亚马逊的销售额同比增长了近40%，而假日季的在线销售总体上同比增长了45%。在线订单的增加迫使企业重新评估它们的供应链运作，并改进生产，以跟上需求的增长。

虽然电子商务活动的加速给许多企业带来了福音，但这一增长也引发了电子商务回报的大幅增加。鉴于消费者群体的扩大，越来越多的回报是不可避免的，但如果管理不当，它们可能会压缩利润率，并对组织的底线产生负面影响。100万美元的退货可能会侵蚀50万美元的利润，促使许多大型零售商干脆允许消费者保留商品，而不是处理成本高昂的退货。

逆向物流计划通常是事后才想到的，它提供了一个坚实的框架，使退货的成本影响最小化，并在供应链中创造新的效率。工业开发商和第三方物流公司(3PLs)有基础设施和专业知识，以帮助企业实施逆向物流计划，避免成本超支。以下是利用房地产和现场数据在快速变化的逆向物流环境中保持领先的三种方法。

1. 利用第二代(和第三代)设备。

根据世邦魏理仕最近的一份报告，与正向物流相比，逆向物流供应链需要大约20%的空间和劳动力。虽然大多数主要市场的工业发展都在增加，但可用工业产品的数量仍然不足以抵消供应链的低效。

未来几年，额外的A级工业空间的膨胀，为第二代和第三代设施作为逆向物流场所的复兴创造了机会。世邦魏理仕预计，另外4亿平方英尺的B级地块将被重新分配，这些地块的租金低于地面开发项目。

对于寻求削减逆向物流管道成本的企业来说，这些第二代和第三代仓库显然是一种选择。对于投资组合中仓库较旧的房地产业主来说，逆向物流可以延长建筑的寿命，创造新的收入流，提升整体价值。地方政府也将受益于这些设施的发展，从而巩固现有的税基。

2. 将未充分利用的土地重新用作工业用途。

未充分利用的建筑和破旧的停车场可以重新设计，以支持各种工业用户。由于逆向物流不需要像传统供应链那样具有同样的功能和复杂性，将废弃的购物中心锚点空间等设施改造成基础的仓库设施，有助于管理电子商务回报的上升。一个重新规划的停车场可以重新开发成一个功能性的仓库，将空白的沥青帆布转变为一个过度扩张的传统供应链的救济。

与传统的配送中心相比，这些重新设计的空间的最小堆叠和货架允许更低的天花板高度，为空置设施的创造性再利用打开了大门，如邮局、空置的学校或废弃的零售中心。这些地产通常位于关键的交通要道附近，进一步放大了它们的价值。

通过将同样处理出站运输的设备的返回流量重新定向到配备了支持逆向物流的适应性重用仓库，公司节省了资金并创造了有价值的供应链系统效率。这个模板可以在全国的电子商务中心复制。

3.使用数据来调整策略

仓库提供了大量的数据，可以洞察现场的退货活动，并帮助制定可行的逆向物流战略。收集和分析有关消费者退货频率、退货频率和退货地点的仓库数据，对于消除逆向物流网络中的浪费至关重要。无论是由于颜色、大小还是包装，物流供应商都可以深入挖掘数据，提供洞察，使零售商和制造商变得更有效率。

这些信息可以帮助决定需要多大的设施来支持退货，这些设施应该放在哪里，以及内部扩建的范围和哪些产品应该有更高的存储容量。即使在非大流行季节，退货产品的百分比也比大多数人意识到的要高得多，而一些产品线，即服装，在更大范围内促成了这个数字。根据美国零售联合会(National Retail Federation)的数据，去年消费者返还了4280亿美元的商品，这是在线消费和套圈营销(消费者购买一件商品的数倍)增长的直接结果。利用这些新的和改进的数据收集方法将保持组织的精简和领先。

在不断变化的配送范围内，坚实的逆向物流战略是优化供应链的关键，而拥有正确的工业设施组合是将所有这些联系在一起的线索。考虑到逆向物流的影响，开发和投资组合战略将提高回报，降低成本，为房地产业主和工业用户建立长期价值。优先考虑这些原则的投资者和开发人员将很好地利用电子商务革命的下一章。