多户资产类别正迅速成为好球

房地产资产类别的“神圣牛”一直是核心资产，例如零售，办公和A类多户家庭。但是，劳动力多户家族历来是一项至关重要的业绩资产，我相信它有望升至首位。长期的租赁期限和不断增长的经济实力使办公室和零售业一直是可靠的。作为资产类别，它们几乎是万无一失的。然而，甚至在大流行之前，这些资产类别就已经达到了潜在的前所未有的低迷状态。在线零售商的成功和远程工作的便捷性开始严重破坏这些资产类别的吸引力。因此，我和我的团队目前正在期待多户投资的黄金时代的开始。

技术对房地产的影响不被承保

在之前的《福布斯》文章“技术对房地产的影响”中，我讨论了技术进步与房地产行业之间的关系。我创建了Futurealogy.com来跟踪这些相关性并分类相关新闻，以使人们意识到必须考虑的潜在影响和其他风险。通过这样做，我很快意识到这些影响通常会增强多户家庭的一项投资并阻碍其他资产类别。

正如我们在“ Uber或亚马逊效应”期间所看到的那样，尽管很明显，向更具防御性的资产转移将开始吸引“聪明的钱”，但许多人仍热衷于零售和办公投资。在经历了近一年的大流行之后，这一趋势迅速发展到今天，并迅速为多户家庭投资提供了历史上诱人的环境。负担得起的公寓长期供不应求，这给多户家庭带来了巨大的机会。

十三年前，我们经历了另一次大规模的经济转变–全球金融危机使几乎所有投资资产类别和整个经济都陷入了严重的低迷。这种情况也使处理紧缩贷款标准，丧失抵押品赎回权和丧失收入和储蓄的租户的多户家庭财产所有者和经营者陷入困境。但是，随着房主继续失去房屋，对负担得起的公寓的需求显着增加。

是什么让我们在经济最不景气时有信心购买?

我和我的合伙人认识到市场将要面临的巨大混乱，并成立了PIA Residential，这是一家垂直整合的房地产公司，用于收购，翻新，重新安置和持有这些单户和小型多户房地产。当许多房屋被取消抵押品赎回权时，人们通常要付房租，尤其是在劳动力住房部门，那些失去房屋的人成为新的房客。随着市场的稳定和复苏，经济适用房的需求并未减少。

同样，当前的投资前景向多家庭劳动力大放异彩。我们已经获得了很多线索，表明该资产类别具有产生超额风险调整后收益的定位。多户家庭的黄金时代已经开始，因为投资者寻求稳定的现金流，这种现金流可以在经济低迷时期生存下来，并具有减轻风险的能力。以下是这个曙光时代的一些线索。

在经济衰退时期，劳动力住房的表现优于A级房产。

•劳动力住房资产从本质上降低了具有防御性的风险。

•B类和C类多户家庭房地产经常保持租赁状态，从而产生稳定的现金流。

•经济适用房的供应短缺，其严重程度因地点而异。

•建造新供应的成本不断增长，促使开发商将注意力集中在产生较高市场价格租金的A类物业上。

不能消除这种风险，尤其是对许多租户实行驱逐暂停和工资损失的做法，这给许多多户家庭所有者和经营者构成了障碍。但是，我们已经看到，入住率，收藏和租金的增长保持相对稳定。

人口趋势表明进一步的稳定和机遇

劳动力住房目标人群包括年收入低于75,000美元的家庭，几乎占美国总人口的60%。人口趋势导致向成熟的第三市场的迁移。当您可以保留或找到可以让您远程工作的新工作时，对于许多人来说，越来越难为生活在拥挤的城市中的生活提供更高的生活成本。许多千禧一代和Z代工作专业人士已经接受了新的职业机会和生活灵活性，进一步导致房屋拥有率稳步下降。这些人口趋势，加上其中许多市场的供需不平衡，凸显了巨大的机会。

与传统的稳定替代方案相比，多户家族具有独特的优势

•对于多户家庭，贷款条款，杠杆和定价通常比其他任何美国房地产资产类别更有利。

•收购杠杆通常在50%至75%的贷款价值比(LTV)范围内。

•多户家庭的最大优势之一是美国政府支持的贷款计划不适用于其他房地产行业。

多家庭资产的劳动力子行业具有独特的优势，这些优势导致“聪明的钱”寻找并参与以下服务：

•通常，是任何房地产资产类别中租金下降最短的时期。

•首先恢复到衰退前的高峰。

•租金增长的最长时间–经济衰退后的复苏直到下一次经济衰退。

•租金持续增长的最长时期。

•一旦稳定下来，便可以灵活地持有资产或退出投资，以获得庞大而深厚的机构资本。

代理机构债务：政府提供流动性并创造稳定性

代理机构债务提供者房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)乐于与借款人合作，通过以下方式减轻系统压力：

•通过代理贷款提供更高水平的流动性。

•积极与借款人合作，以防止政府通过提供给借款人的救济而崩溃。

•致力于提高房屋租金负担能力。

多家庭机会变得更具吸引力

作为一个深度不断增长的投资市场，仅在2018年，其投资额就超过1500亿美元，多户资产的知名度来自出色的风险调整后收益以及长期优于其他所有房地产资产类别的能力。当前的形势，大量增加的风险因素以及二级和三级市场的有利定价，都吸引了诱人的现金收益和减轻风险以保护财富的吸引力。我相信真正的机会在于郊区的二级市场。有了充足的流动性–现金等待观望–优质多户投资的健康竞争将成为新的规范，因为私人和机构资本都将重组那些规避风险且最受追捧的资产。