比较2008年危机和2020年的房价走势

西蒙·布朗(SIMON BROWN)：我现在与Lightstone的分析主管Paul-Roux de Kock聊天。Paul-Roux，我们感谢您的清晨时间。到2020年，您预计房价将出现负面变化。我们已经处于衰退之中。您发出的注释中提到，在2008年的危机中，当GDP下降1.5%时，房价下跌了5.4%–因此，大流行前预期房价将为负值。

流行病到来了，我们预计房价将出现大幅负面走势，但去年房价全面上涨，其中最主要的是低成本房屋。仅仅一年后的最优惠价格是多少，因为一年后认为价格成功上涨使大脑感到困惑?

PAUL-ROUX DE KOCK：是的，Simon。我认为，这是有史以来第一次，我们很高兴我们的数据科学家弄错了它。当第一个锁定击中我们时，我们确实为客户提出了几种方案。我们与他们很清楚，自从储备银行开始追踪房价和GDP之类的数据以来，我们从未在南非经济中看到过类似的情况。这是一个非常独特的场景。

但是我们确实去看看2008年发生了什么，以及当时GDP下降对房价的影响。如果您只是运用经验法则，这对于我们在锁定期间经历的GDP下滑而言并不是一个好兆头。

在这次危机中，有几项绝对不同于2008年的危机。2008年的危机表明经济和住房市场存在结构性问题。从情感的角度来看，谈到房地产时，它也非常贴近人们的心灵，因为它是由美国房地产市场崩溃引发的。

然后，我认为您已经提到的另一个大差异是这次，因为我们知道这将是暂时的，货币政策委员会在调整利率方面非常勇敢，而本已相对较低的利率下降了300个基点。 ，我认为这缓冲了很多。还有其他两个缓冲区。

西蒙·布朗(SIMON BROWN)：一个突然是我们的房屋，实际上是房屋，而不仅仅是房屋，也只是一间办公室。我直接认识一些需要改变生活条件的人，以前经常去办公室的丈夫和妻子突然需要在家工作并需要空间。他们也有孩子在家里，这是一个本来可以完全满足住宿条件的情况，但突然间需要更多的空间，[他们]同时利用了非常便宜的最优惠房价的机会。

PAUL-ROUX DE KOCK：是的。我们已经看到了。我们经常说，当我们现在谈论豪华房地产市场时，需要加以透视。这些地区的平均房屋价值超过150万雷亚尔，听起来并不高。但是，如果您查看发生这种情况的平均区域，则不到南非房地产市场的3%或4%。

但是，当我们看那个市场时，通常是市场引导我们渡过了经济的低谷和复苏。到2020年初，该市场处于负房价增长区域。随着我们退出锁定市场，我们看到该市场有了相当大的复苏。目前，它的增长率约为+ 3.5、5%。我们推测的原因之一可能是，在这个市场中，您有可以在家工作的人。因此，他们很可能是知识工作者，他们也有经济能力，可以花钱在拥有额外办公室或老奶奶房或有人可以工作的地方的房屋上。

至于这种趋势是否会持续下去，陪审团尚无定论。但是我们肯定已经看到该市场非常迅速而积极的复苏。而且，如果这表明什么将蔓延到低端市场，那么我认为房地产市场是一个好机会。

西蒙·布朗(SIMON BROWN)：这是我最后的问题。我们是否在寻找2021年的持续改进?也许适度，甚至没有击败通货膨胀，但在我们身后的最坏情况下，我们能否说我们可能会看到今年的房价上涨?

PAUL-ROUX DE KOCK：在行业中，关于我们看到的这种复苏是否是受压抑的需求所驱动，并且由于低利率和突然之间，人们意识到在诸如锁定之类的事件中拥有避风港也许是个好主意。如果您看一下我们在2020年第四季度(最后一个完整季度)中看到的数字，大约有9万套住宅交易，这是我们四年来的最高水平。它的价值约为900亿兰特，这告诉您，这大约是一栋普通的房子。目前的平均房屋价值接近R800000。因此，房屋交易量更高，并且活跃得多。

但是，如果将其与汽车市场，新车销售市场进行比较，我们会发现房地产交易超支。新车销售市场尚未恢复到以前的100%，但是在汽车市场中，您需要进行权衡取舍，以便人们可以购买二手车，而且我们已经看到二手车的恢复非常积极。因此，对于这是被压抑的需求还是结构性的积极性，尚无定论。如果您要我下注，那我现在可能会下注。