如果合同规定的财产被烧毁怎么办

商业房地产文件需要处理各种假设性的可能性，因此，如果确实遇到了一些可能的风险，则各方都知道会发生什么。在一个完美的商业房地产世界中，文件以合理的方式分配了每种假设风险，并且当事方据此开展业务。

可能(有时甚至是)掉落在任何建筑物上的一种风险是起火或其他损坏的可能性。如果在按合同出售财产时发生这种情况(有时还会发生)，谁来承担这种风险，当事各方需要怎么做?

根据古老的法律原则，合同与关闭之间发生火灾的风险属于买方，因为买方在签订合同后即成为财产的“平等所有者”。该原则将要求购买者在合同到成交之间获得量身定制的保险单-不一定是实际的或便宜的。

在许多州，统一的法律则趋于相反：如果发生任何“重大”损害，则买方不必关闭并收回押金。合同和买方都自行选择退出。有时，风险分配是有意义的，尽管合同通常会定义“实质性”的含义。

如今的买卖双方通常对上述任何法律原则都不满意。取而代之的是，他们通常会在合同中谈判一些更具个性化的东西。卖方通常会希望买方无论如何都关闭，即使发生“重大”损害也不会逃脱。买家可能愿意同意这一点，但通常不喜欢支付完整的购买价并且没有收到完整的建筑物的想法。

作为回应，卖方通常会提出将其财产保险保持在原位，直至关闭。如果在关闭之前发生损坏，则卖方将向买方转让所有权利，以要求赔偿损失的保险收益，并且卖方将根据保险单支付自付额。然后，购买者可以处理保险过程，并最终得到一栋重建的建筑物。

这听起来很实用而且合理，只是通常不起作用。保险单通常说被保险人不能转让保险单。但是根据这一系列事实，被保险方不会分配保险单，而只是分配保险单项下的索赔。那样有用吗?许多房地产律师认为确实如此：尽管卖方无法转让该保单，但是可以根据该保单转让索赔。

不幸的是，保险单上的字眼常常不这么认为。卖方不能分配保单，也不能根据保单分配索赔。因此，如果在合同和合同达成之间发生损害，则当事方可能会面临不确定性和诉讼，而这正是他们在谈判分配损害风险时想要避免的事情。

为避免此问题，买卖双方需要首先了解卖方保险单的确切条款。如有必要，卖方可以尝试让其保险公司同意允许将任何可能的保险索赔转让给买方。能否成功取决于保险公司的灵活性(通常非常有限)和卖方的杠杆作用，这可能取决于它购买多少保险。

如果这不起作用，则卖方可能需要在交易结束后同意继续寻求任何保险索赔，并监督损坏后财产的恢复-对于大多数买卖双方而言，这是一个令人望而却步的前景。即使当事方决定走这条路，他们仍然必须确保保险单会适当作出反应。

根据特定交易的情况，卖方保险公司的灵活性，建筑物的性质和买方在成交后的购买计划以及各方对风险的承受能力，也可能会出现其他可能性。

无论各方如何处理此问题，绝对不是简单地同意卖方在结案时将其保险索赔转移给买方。