商业房地产和办公空间的多云水晶球

当我们通过Covid-19造成50万人死亡的严峻考验时，分析师正在努力应对大流行的长期影响，包括其对城市和工作的影响。关于远程办公和家庭作业的永久增加的程度存在分歧。但是，如果一些办公室工作永久转移到房屋上，那将对商业和住宅房地产产生什么影响?

轶事斗争很多。那些争论的城市面临着办公室工作的永久性永久损失，这指向软件提供商Salesforce最近发布的公告称，其大多数员工至少可以在一部分时间内无限期在家工作。

这与商业房地产有何关系?好吧，Salesforce是旧金山最大的私营雇主，距离他们搬进这座城市最高的建筑新的Salesforce塔仅两年时间。他们的新就业政策对房地产有何影响?总裁兼首席人民官布伦特·海德(Brent Hyder)说：“我不相信我们会在包括旧金山在内的每个城市中保留所有空间。”

有些人认为这是“更大的城市劳动力转移”的一部分，在这种转移中，工人与办公室永久脱钩。自大流行开始以来，这种类型的评论就一直存在，一些评论者认为大流行可能导致“大量员工离开传统工作场所”。

但是未来并不那么明显。Salesforce的工人中40%已经属于“弹性”类别，预计他们每周仅在办公室工作1-3天。该公司现在预计这一比例将上升到65%。这是增加的，但就业情况却没有翻天覆地的变化。

而且公司仍将拥有大量办公空间。在芝加哥，Salesforce仍然是新的60层塔楼的主要承租人，该公司正计划从传统的“办公桌海”对现有办公空间进行重大重新设计。

Salesforce并不孤单。谷歌正在探索类似于Salesforce的混合家庭办公室模型。但该公司还在圣何塞市中心开发一个大型园区，该园区拥有730万平方英尺的办公空间和4000个住房单元。以及亚马逊亚马逊+ 0.4%，Facebook和其他成长中的科技公司，他们已经在曼哈顿租用了 数十万平方英尺，并且正在扩大在其他城市的足迹。

面对整体缓慢的办公室工作回报率，这些扩张是要面对的。根据主要城市的刷卡记录，Kastle Systems的“重返工作晴雨表”发现，2月初的平均办公室入住率为24.7%，范围从休斯顿的35.8%到旧金山的12.8%。这些回报率比许多人预期的要慢。

财务数据也显示出紧张但没有崩溃的商业房地产市场。去年秋天，商业抵押贷款支持的证券贷款进入“特殊服务”(最麻烦的贷款)的利率在一年内猛增了7.38%。

但是这个陷入困境的部门最近已经稳定下来，到一月，特殊服务的贷款额连续四个月小幅下降。但是，一些专家仍然认为2021年对于办公室而言会更糟，而对酒店和零售贷款则有所改善。

办公室占用率及其伴随的财务挑战仍然高度依赖于应对大流行的进展。显然，一些科技公司正在减少每个工人的整体办公时间。但是，随着这些公司扩大其总体总就业人数，对办公空间的净影响可能会比看起来的要少。

请记住，在家工作的决定主要由雇主而非雇员控制。而且我们仍然不知道有多少工作将永久转移到办公室，尤其是在日常工作中。房地产巨头世邦魏理仕(CBRE)预计，至少要等到人口接种疫苗后，租金才会下降，空缺率会上升。但这可能会在初夏发生，然后雇主可能会迫使工人更加难以实际返回。

显然，我们不会很快看到整体办公空间的大规模扩张或新建。2020年第四季度，办公室空置率达到17.1%，高于长期平均水平的15.3%。快速增长的转租报价可能会进一步推高这一价格，因为拥有额外空间的长期租户寻求分担部分成本。

对于房地产周期性的供过于求，经济学家通常并不感到惊讶，他们经常将其视为正常市场周期的一部分。租金和房地产价格上涨暗示投资者继续增加供应，但建造建筑物需要时间。最终，由于太多的新项目超出了需求，因此供应过多，但是直到超额建设开始后才显示出来。

大流行在雇主，工人和房地产公司中引起了很多警惕和不确定性。如果大量公司确实转而使用永久性远程办公，则办公市场将面临进一步的向下粗调。另外，全面接种疫苗可促进办公室入住率的回升，因为在邻近地区进行创新和提高生产力的优点再次得到证实。

大流行引起的较低的办公空间成本本身将通过使办公工作更具吸引力和负担得起，从而影响雇主的计划。根据纽约州州长安德鲁·库莫(D-NY)等人的提议，多余的办公空间(以及酒店)也可以转换为住房。

因此，要预测商业房地产市场，请密切注意租金和不良资产水平。而且还要监视疫苗接种率以及雇主的反应。他们将是向永久性远程办公转变范围的主要决策者，这些决定将决定办公空间的未来。