曼哈顿公寓楼销售暴跌

来源：腾讯 2021-02-18 16:20:31

纽约市多家庭销售市场的表现一直是投资销售经纪界非常感兴趣的，因为纽约所有行政区都有大量的多家族资产。6月份通过的新租金监管改革，给市场带来了价值走向的不确定性，并对销量产生了负面影响。

虽然现在还不能知道市场将如何根据这些新的规定动摇，但有趣的是，在改革之前的一段时间里以及在通过后的一个季度内——在这种情况下，在曼哈顿子市场（东侧96街以下，西侧110街以下）——的表现如何。

在销售额方面，曼哈顿的多家庭房产销售额今年达到26亿美元，比2018年的45亿美元下降了42%。这一数字将比2015年创纪录的120亿美元的销售额低78%。从2015年的统计数据中拿出价值54.6亿美元的Stuyvesant镇/Peter Cooper村交易数据，考虑到这笔交易的规模庞大，这是恰当的。从数据中剔除这笔交易后，目前的销售速度仍比2015年的水平低61%。

如果我们将多个家庭的房产销售细分为电梯建筑和步行式建筑这两个组成部分，我们就会发现，这些行业的发展方向是相同的，但规模不同。在电梯行业，今年的增长速度为22亿美元，比2018年的31亿美元下降了30%，比2015年周期性高峰时期的82亿美元下降了73%。同样，取消Stuy镇的交易将导致今年的交易量比2015年下降42%。

在快速增长领域，今年的销售额只有4亿美元，比2018年的14亿美元下降了70%，比2015年的38亿美元下降了89%。

从一些房地产出售的角度来看，该行业的表现在曼哈顿也令人失望。

2019年第三季度，曼哈顿有10栋公寓楼的销售额超过1000万美元。按年计算，今年前三季度的市场销售额为48辆。如果实现，这将比2018年结束的74笔交易减少35%，比2015年136笔销售额的周期峰值低65%。

在电梯行业，市场今年的销售额超过1000万美元，达到23辆，仅比2018年的25辆下降了8%，比2016年35辆的周期性高峰低了34%。

在搭便车行业，监管改革对经济活动的影响更为显著。在这方面，今年25宗交易的成交量将较2018年的49宗下降约5%。这一速度将比2015年周期峰值时的109笔交易大幅下降76%。

考虑到改革对房地产价值的下行压力，这些业绩指标并不令人惊讶。价值下降的程度尚未确定，因为现在知道还为时过早。

在多家庭部门，我们看到了上限率的上升，以及每平方英尺价格的上涨。这种违反直觉的关系让我们更仔细地看待这些数字。2018年，平均多家庭上限率为3.69%。这一平均水平在2019年上升到4.41%，增长了72个基点(这些销售中很少有合同是在改革后签订的)。与此同时，每平方英尺的平均价格从2018年的每平方英尺754美元上升到2019年的每平方英尺891美元。直观地说，随着上限利率的上升，价值不可能增加，所以我们必须看看出售的房产的成分来解释这种差异。事实证明，2018年，每平方英尺售出的房产平均净收入为26美元。到目前为止，在2019年，出售的一篮子房产的平均净营业收入增加到每平方英尺39美元。在出售的房产样本中，每平方英尺净收入的大幅增长解释了为什么上限利率一直在上升，而每平方英尺的价格也在上涨。

在未来几个季度，随着所有市场参与者开始适应我们的新世界，我们将开始看到改革对房地产价值的真正影响。