芝加哥的写字楼市场出现了A类和B类的分化趋势

芝加哥市中心的A类和B类办公资产的动态在2019年前三个季度表现出完全不同的轨迹。在不同的趋势中，有理由担心吗？

根据Savills的市场研究数据，整体A类的可用性连续第四季度下降到13%。同时，B类的可用性在18.1%的情况下关闭了季度空间，连续6个季度上涨了6个季度。

但根据第一太平戴维斯芝加哥地区副董事长兼联席主管罗伯特·塞维姆(RobertSevim)的说法，这种势头并不意味着典型的B类租户在郊区或周边地区追逐更便宜的租金。甲级建筑，包括第二代房产，往往提供更有吸引力的配套设施，对于那些了解自己对人才吸引和留住的影响的租户来说，这是一项重要的服务--几乎所有这些租户都是如此。

Sevim说：“有很多用户只是想要他们想要的东西。”“如果这需要一大块新建筑的空间，而不是试图让某些东西在现有的建筑中工作，那么他们就会走出去，在新的建筑中发现这一点。”

更新的A类建筑在空间灵活性方面也更有效率。由于有这么多的写字楼租户在搬家时选择了更小、更有效的脚印，甲级写字楼提供了许多老建筑不具备的另一种选择。

Sevim说：“在A级建筑中，用更少的钱做更多的事情的可能性更大，因为那里的空间效率更高。”“此外，希望在改善环境中居住的租户，往往会想出办法，如何压缩他们的居住面积，以合理调整搬迁的潜在成本，或增加租金。”

由于租户本季度租用了250万平方英尺的A类空间--几乎占市场活动总量的75%，高质量的空间选择仍有很高的需求。就地理位置而言，房客们都在往西看。五个最大的交易发生在西环，本季度最大的10个租约中有8个是在西环或富尔顿市场。

其中包括重建后的旧邮政局的三宗交易。优步(Uber)、CBOE全球市场(CBOE Global Markets)和芝加哥联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Bank Of Chicago)承诺，在601W公司雄心勃勃的重建计划中，占地近78万平方英尺。有传言称，该房产的额外50万平方英尺租约谈判正在进行中，可能在今年年底前结束。

随着旧邮局即将到来的空间-以及芝加哥河沿线正在开发的几座地面办公大楼-芝加哥CBD将有许多新的选择，为A类租户。明年某个时候，供应会开始减少需求吗？

在2017年和2018年，当444W.LakeStreet，150N.Riverside和151N.Franklin在一年内交付时，SEVIM指出了温和的怀疑态度。虽然他们给市场带来了300多万平方英尺的房屋，但它们都处于完全占用或接近满的位置。

如今，随着美国银行(BankofAmerica)、Salesforce和BMO银行等其他项目--更不用说富尔顿市场(FultonMarket)的持续活动--所建的新塔楼，人们自然会对过度建设表现出一定的担忧。但所有迹象都表明，就像两年前一样，这些担忧可能是错误的。

“如果那些建筑物也被填满了，我也不会感到惊讶。问题是在哪一段时间里，“塞维姆说。他说：“我们明年是否会看到供求关系有所转变？”我想不行。我们继续看到对优质产品的需求，我预计未来12个月这种趋势不会有任何变化。“

芝加哥办公室大楼的销售，SavillsResearch的研究显示，2019年的四分之三已经接近尾声。到8月底，仅有17家房产在今年交易，总计250万平方英尺，另有2500万平方英尺仍在市场上。

新一任评税员上任后，县政府的税收状况仍存在一些不确定性。然而，由于生活成本和其他因素维持了芝加哥对投资者的吸引力，随着房地产税透明度的提高，投资活动预计将趋于稳定。

Sevim说：“我也认为市场上有一些建筑还没有交易，但很快就会成交。”“因此，我们应该看到在未来三个月的上升。真正的比较将是，与上一个历年相比，我们在日历年年底的表现如何？此外，这些交易是否发生在高于、低于或低于去年水平的价格点？“

由于租户搬迁和租赁活动繁忙，A类的可用性已经收紧，但随着数百万平方英尺的影子空间可能很快可用，A类的可用空间可能很快就会激增。预计到2022年，中央环路的空置面积将达到300万平方英尺，这将推动该次级市场的供应量超过23.0%。