CRE在中西部的发展趋势

中西部地区是全国表现最好的地区之一。二级市场近来开始大放异彩，特别是因为它们的发展场面在大型工业分布区特别活跃。然而，商业房地产市场是一个截然不同的问题。

零售商继续宣布传统行业裁员，但其中一些工作正在转向电子商务。这推动了对分销空间和仓库的需求。根据Newmark GrubbZimmer去年的一份秋季报告，电子商务工作在过去15年中增长了惊人的334%。亚马逊最近签署了长期工业租约，并在堪萨斯城和圣路易斯、莫等中西部市场宣布了大型配送中心项目。

堪萨斯州和密苏里州的州认证普通评估师瓦尔布里奇房地产顾问公司总裁戈尔兹伯勒认为，随着点对点、几乎即刻交货成为常态，大卖场和封闭式购物中心将继续举步维艰。戈德斯伯勒预计，未来两年新的发展将放缓，因为定价在历史上是丰富的，其他形式的投资也越来越有吸引力。他与商业地产高管讨论了电子商务如何在未来几年继续影响商业房地产投资和新泡沫的可能性。

谈到商业地产板块，中西部哪个地区最活跃？

戈德斯堡：历史上，资本一直被吸引到中西部较大的城市，如芝加哥和明尼阿波利斯。与较小的、二级和三级市场相比，初级市场具有更大的经济多样性。多样化的市场不太容易受到新的发展和经济衰退的影响，而且有更大的空间需求，从而降低了房地产投资者的风险。拥有更多不同劳动力的城市受房地产周期的高低影响较小。更大的市场也会吸引更高素质的员工，使他们成为企业的理想位置。

随着收益率在大多数门户市场的压缩，资本已经开始流向二级市场，如堪萨斯城，莫。；俄亥俄州底特律和哥伦布。随着我们继续走过当前的周期，投资将继续被吸引到提供最有吸引力的经风险调整的回报的交易中，这种情况目前发生在多家庭和工业空间。在商业地产需求方面，明尼阿波利斯-圣保罗被广泛认为是中西部最主要的地铁。根据城市土地研究所（Urban Land Institute）的《2018年房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate2018）报告，其他预期高于平均水平的中西部城市包括：印第安纳波利斯、得梅因、爱荷华州和威斯康星州麦迪逊。

与经营大型封闭购物中心以及消费者向网上购物和露天购物中心转变口味有关的费用导致了困难。像堪萨斯城这样的二级市场的情况如何？

戈德斯堡：堪萨斯城只剩下两个大型封闭购物中心，每个购物中心都面临挑战。大都市区东侧的独立购物中心最初是在1974年开发的，据报道，它于2018年2月走向止赎。位于Overland Park的Oak Park Mall最近因Nordstrom启程前往广场购物区而遭受挫折。这一行动将在几年内不会发生，所以可能会发生一些重新定位这一地区的商场，并有一点时间来解决这一问题。

其他大型室内购物中心已经被拆除-在堪萨斯城的奥拉特平原大商场和班尼斯特购物中心-这些地区正在重新开发。班尼斯特已成为Cerner创新校园的所在地，最终将容纳16,000名员工，而Great Mall网站目前正在寻求STAR债券，以重新开发为旅游娱乐和购物区。

以前的大盒子和小盒子建筑会发生什么？

Goldsborough：大盒子和小盒子建筑将是空置率稍高的商业建筑类型之一，但它们将被用户吸收，这些用户可能会将它们投入另一种零售用途。在某些情况下，它们将被重新用于办公、带有陈列室、教堂或学校的仓库等用途。几家以前的杂货店已经被改造成了自储，而另一些则被改造成了家具陈列室。我预计这些大楼的空置率不会明显高于其他类别的零售，只要它们位于有吸引力的地点，而且它们的最高和最佳用途不会因外部因素而改变。

堪萨斯城的发展场景非常活跃，特别是在大型工业分布区。是什么推动了这一切活动？

戈德斯堡：堪萨斯城的物流使其成为理想的配送中心。两个主要州际公路的交汇处-70号和35号-允许方便地进入美国大多数主要城市。中心位置和较低的商业成本有助于堪萨斯城脱颖而出，成为一个有吸引力的地点的分销设施。

随着在线零售额的持续增长，以及同一天和两天航运需求的增加，堪萨斯城在其他竞争激烈的中西部城市中处于有利地位。堪萨斯城地区有七条连接的州际公路，人均公路车道数是该国任何主要城市中最高的。总的来说，堪萨斯城几乎每个主要的中西部市场都有一天的卡车驱动，两天的卡车驱动占美国人口的78%。此外，堪萨斯城是美国第二大铁路枢纽，每年仅次于芝加哥的货运汽车总量。总部设在美国的一级铁路共有五条，其中四条铁路穿过堪萨斯城地区，加拿大太平洋铁路公司也是如此，该公司是加拿大第二大铁路公司。

大型分销设施的发展仍然活跃，主要是由于消费者消费习惯的不断转变，加上该区域的集中地点、健全的分销基础设施和多种大型多式联运铁路业务。堪萨斯城的集中位置和基础设施允许公司在人口更密集和拥堵的沿海城市之外经营。

还有哪些其他形式的投资变得更有吸引力？

戈德斯堡：住房建设已经从多家庭转向单家庭住宅。自2011年以来，单身家庭许可证每年稳步增加10%至15%。多家庭许可证从2010年到2014年大幅增加，2015年和2016年稳步建设，2017年大幅下降。最大的需求仍然是任何租赁的东西，租户越强越好，但这与任何时候都没有区别。

就市场部门而言，公寓的需求仍然最大，我预计在短期内-至少一年或两年-就是如此。那个泡沫最终会破裂，但三年前我会告诉你，到现在泡沫已经破裂了。我对这部分的力量是错误的，因为它仍然是强大的。

我们离一个新的泡沫有多近？未来几年的发展是否会放缓？

戈德斯堡：沿海市场往往是中西部地区的主要指标，沿海瓦尔布里奇办事处目前没有报告商业房地产部门的剧烈变化。我没有看到即将到来的衰退。我们经历了一个强劲的复苏周期，然后是扩张，新的发展和再发展继续如火如荼。正在发生和预期中的缓慢的利率上涨可能最终会让事情降温，但我在近期看涨。