房产是很多人一生中数额最大的投资 房贷是很多人数额最大的贷款

房价和房租的背离，是社会的分化

作者：迟骋师兄

刚刚，全国5月份房价统计数据出炉。

根据中国房协的数据，大部分一线城市房价上涨，像深圳这样的城市更是同比上涨了17%。

年初疫情期间，深圳排队离婚买房、政府出手严查房抵贷，杭州6万人抢900多套房，上海排队抢房，现在数据出来，和这些现象都对应上了。

与之形成鲜明对比的是，全国一线城市的住宅租金却在下跌，深圳跌了将近10%：

这个结果让很多人迷惑了，为什么房租下降了房价还能大幅上涨?

就拿深圳来说，房价同比大涨17%，房租却跌了近10%。如果换算成股票的市盈率，那相当于受到疫情冲击以后，市盈率不跌反升，从64升到了83，大增30%!

有人说，房价和租金的背离是房价涨太快了。

但真是这样吗?看明白了这个现象，我们能更清晰的看到房价的本质。

01

谁能决定房价?

说中国房价之前，我们先看看我们的邻国印度。印度人均收入大概是咱的1/5，发展阶段大概相当于我们十几二十年前，和我们有着不小的经济时差。

那你说，印度最大城市孟买的房价会怎么样，也是咱北上广深的1/5吗?稍微一搜索你就知道了，完全不是这么回事：

孟买的城区房价大概是7000美元，也就是5w左右人民币。比如下图这种紧挨着棚户区的高楼，就是这个价位的。另外有部分豪宅价格可以达到14万/平米。

你说孟买何德何能?他们的人均收入只有我们的1/5啊，这么高的房价岂不是真的要像新闻里写的，普通人不吃不喝300年才买得起房?

原因其实也很简单——印度虽然平均收入低，但总归还是有富人的。而且印度突出一个人多，即使富人比例低，但加上人口基数，富人数量也不少。正是这批富人在孟买一顿买，把房价给买上去了。

我举这个例子什么意思呢?我是想说：决定一个城市房价的，不是平均收入，而是头部人群的收入。换句话说，是能够买的起房子的那部分人的收入水平，决定了房价能有多高。

为什么北上广深房价居高不下?因为偌大的中国，经过几十年的飞速发展，有钱人可比印度多多了，他们必然都会去汇集了各种稀缺资源的超一线城市买房。你看到的新闻，那些去抢购几千万一套的豪宅的，很显然也不是普通人，而是少数的有钱人。

说完了房价，我们再说说房租。房租就比较简单了，租房的人群从整体上来讲，生活受到疫情的冲击会更大，很多进城务工人员没了收入直接就离开了大城市，先回老家待一阵。而租赁市场其实是比较市场化的，当需求下降，价格下降几乎成了必然。

房价和房租背后，对应的是两个群体。当经济稳步发展的时候，确实会同涨同跌，但疫情这种极端冲击出现，两者就显示出了不同的特性。

所以，现在出现房价涨、房租跌的现象，根本原因在于：房价取决于有钱人，而房租取决于普通人。

疫情对这两类群体的影响不同，所以才造成了房价涨房租跌的现象。

那么问题来了：有钱人为啥在这个时候去买房?以及，为什么我们认识的有钱人都爱买房?

02

富人为什么爱买房?

资产价格的变动，在短期内反应的是预期。

为什么有钱人在现在要去买房，导致房价被逆市推高?因为他们大部分人都有“放水”的预期。

美国的无限量宽松你肯定听说了，25个工作日累计放了13万亿美元的流动性和赤字，放水总量超过了过去5年的总和。

中国的财政政策非常理性克制有章法，但总体而言还是偏宽松的。富人最担心的就是放水导致手里的钱贬值，所以急需寻找一个标的来容纳资金。

那为什么一定是房子，是因为中国人安土重迁、尤其重视房子?并不是，全球的有钱人都喜欢买房子。

根据《2019年世界财富报告》，全球的高净值人群资产配比中，有将近一半的比例是房产(自用+投资)，远超股票(18%)和债券(13%)。

富人最爱买房子的真正原因是：房产是长期对抗通胀的最好的投资品种，几乎没有之一。

房产的实际年化回报能达到8%左右，跑赢通胀是绰绰有余的：

众所周知股票收益高风险也很高，房子的收益一点都不比股票差，并且一线城市的房价风险，可比动辄腰斩、暴雷的股票好太多了。

最关键的是，买房子比买股票，可要简单太多了。一线城市，核心地段，有钱就往上怼就完了。

你可能看过很多富豪因为上杠杆炒股、炒期货、等破产的新闻，但好像没见过有因为买房而破家的。

所以说，房产是富人对抗通胀、实现财富保值增值的最优选择。而且不仅现在是，在过去的一个半世纪里，几乎都是这样。

03

写在最后

你看，看起来很诡异的房租房价背离、经济低迷房价反而大涨，我们这么一分析，其实好像也没那么诡异了。并且看完这些，很多砖家所谓的我国“房价收入比极度不合理”，你也就知道是怎么回事了。

我刚才说过，决定一个城市房价的，不是平均收入，而是头部人群的收入。所以抱怨房价高、指责政府卖地，都是无意义的情绪宣泄。我们要做的，是努力让自己变成头部人群。

房产，是很多人一生中数额最大的投资，房贷是很多人数额最大的贷款。根据统计数据，房产在我国城市家庭的资产配置中，占比是3/4还多。有关房产投资，科学认知的重要性毋庸置疑。

我以后会聚焦中产家庭和新青年的大类资产配置，给你详解房产、股票、债券、黄金、套利等的门道，而房产投资肯定是其中很重要的一个门类，欢迎关注。