广州楼市:黄埔这类房产被低估,未来更有潜力

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我现在手上110左右，想买黄埔的中鼎君和76平的小两房，附近有双地铁，但我看过周边配套设施，没什么大型商业区。希望广叔指导能不能下手，或者推荐其他有潜力的盘，纯投资用，预算350-400万，月供能接受2万

回答：你好，中鼎君和，次新，地铁口，区位还可以，属于老黄埔区域中心的位置，除了早期黄埔本地讲着浓厚黄埔区风味的白话除外，大量讲普通话的天河外溢客户沿着地铁5号线被“输送”到这里，我认为可以考虑的。投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔，你好，在四号线新造上班，自住，想找总价350的房子，请问天河星作，中海康城，十年小雅，南园居，怎么选

回答：你好。首选南园居，次选十年小雅

提问：【新人首问】广叔你好，融创广府一号北向三房87方384w，珠江花城北向2+1房65方330w，保利天汇北向2+1房76方390w，应该怎么选？

回答：你好。融创的电梯入户设计尽显轻奢，但增量一般。珠江花城我认为一直是定位在自住的角度会比较好一点的。保利天汇可以考虑；就倒过来选吧。

提问：广叔你好 今天去看了珠江花城，富颐华庭，位置差不多 ，总价可以买到500万左右，都能承受，从长期投资角度来看，如何对比呢。

回答：你好。珠江花城周围交通、配套、环境都不行；建议考虑后者。

提问：你好广叔，首付120万上车能在深圳买小两房吗？最近在纠结是宝安西乡福永那边的还是福田那边的。前期考虑投资多些，后期考虑自住。我选择地段好点的，但价格偏高，不知道后期涨幅怎么样？麻烦广叔给我一些建议，谢谢。

回答：你好，子弹120，可以在深圳买小2房 有三种思路： 1.求稳一点福田 上梅林 保税区 2.博暴击沙井 光明 或者福永 3.还有就是罗湖老房子吃租金 如果在深圳是第一套，考虑租售比，建议优先考虑福田南山这类成熟区域，租金高，稳步上涨。

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了） 想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？广叔有推荐吗？我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识（低风险买股票基金），就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？

回答：你好，1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价

能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！我为什么建议买房一定要先上车？因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底，等着心里那个最低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。广州买房性价比高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，现两套房，一套中星小学学位房，一房少量贷款，一套菁品园三房无贷。明年小孩上学准备搬到淘金住。 初步打算把菁品置换成淘金家园三房。菁品三房大概530-550，淘金家园三房大概850-900，现在差价300多万。 我的问题是： 1、短期内（如2-3年）菁品和淘金家园差价会不会越来越大？ 2、现在是不是置换的好机会？还是留着菁品待涨，先租淘金家园住？ 谢谢

回答：你好，首先一个问题是，菁品园的单价和淘金家园的单价相比，只会越来越接近，而不会差价越来越大，这是基本常识和判断 所以，这个情况肯定是留着菁品园的，530-550万的肯定是中大户型，这么好的标的物千万不要买 两个思路： 1、小朋友读书，直接在淘金那边租一个大房子，解决小朋友上学+自住的问题 2、把菁品园房子抵押出来钱，同时把淘金的小房子卖掉，在那边换一个学位房，既有学位又满足了自住，而且换成了大标的物，投资自住都非常稳 如果是我，我会选择第二条路子

提问：广叔您好，我原想卖掉中海锦城的约750万，加手里现金，买套不超1500的面积大些、升值空间大的给儿子住，考虑过深圳湾片区的吉祥龙、太古城、海月华庭、海境界、还有宝中的熙龙湾（太贵），也有朋友推荐宏发领域。您觉得我该如何选择呢？新房还是二手房呢？另外，中海锦城的房子值得出掉不？求您指点迷津

回答：你好，中海锦城建议继续持有，未来还有潜力。

优点：1、成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好； 2、多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹； 3、4号线地铁入户，6号线即将通车； 4、附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂在建项目，价格还有想象空间； 5、龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差； 6、与北站商务中心、福田中心通勤都很方便；

劣势：1、城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便； 2、片区二手供应量大，短期内无法强拉价格；

投资建议：抵押融资，继续入手总价1000-1500万的楼盘。 新盘可打新试试运气华润城，二手房关注太古城，宏发领域

提问：您好广叔，深圳有公租房，首付资金又只有60万，老师，您推介我买东莞临深还是加大杠杆买入深圳？我在深圳北站附近上班，谢谢

回答：你好，不要让公租房阻拦了我们前进的脚步，在深圳能住上公租房的其实“非富即贵”的（要么是大企业要么是体制内），收入都不会低，勇敢的买入深圳，现今这个时间节点上，已经不适合买东莞了。一套房不是炒，是为了更美好的生活。 公租房并不能保证孩子有学上，与其届时为孩子教育焦头烂额四处奔走，不如未雨绸缪早铺路。

提问：您好广叔，目前一套龙岗中心城自住房，准备出售。售后预计手里 250万现金可做首付，有三成房票。月供可以承担到2万。 需求是：1、自住为主，现房最好，保守三房，四房更好，但要有升值空间；2、还没小朋友，学位短期不考虑；3、希望买在龙华坂田这些，因为工作地点不确定，考虑深圳中间位置。出行不依靠地铁，有最好。 需求要素中需求排序从高到低位：自住舒适度、升值空间、商业、地铁，学位 目前几种方案在纠结，第一，买民治金地梅陇镇这些旧房子，可以买到四房。第二，买热点区域，上塘龙华，只能买3房。第三，买大运片区。 希望您给我建议，买哪个区域，买哪个楼盘。

回答：你好，工作在坂田，考虑自住建议关注上塘和坂田。大运虽然属于东部龙头，但是未来如果换了西部工作，通勤时间太久。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 首付250，建议在第二梯队中淘笋。 书香门第名苑、龙悦居、金地上塘道或潜龙曼海宁。

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