什么楼房可以改造以及改建后楼房怎么管理

在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，符合相关条件的简易住宅楼和危旧楼房可通过拆除重建等方式提升使用功能，具备条件的还可适当增加建筑规模，简易楼等非成套住宅可适当增加厨房、卫浴面积。

新京报讯 昨日，北京市住建委联合市规划自然资源委、市发改委、市财政局发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，明确北京危旧楼房可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。改建项目纳入老旧小区综合整治范围，可获得政府补助。

意见同时明确，改建意向摸底、改建方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意;改建后，居民户数比现状不增加，不减少原居民房屋的居住面积;除政府补贴、产权单位出资等出资方式外，居民应分摊改建项目的部分改造成本。

据介绍，可拆除重建的危旧楼房包括经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房两类。

北京市住建委相关负责人介绍，对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。

什么楼房可以改造?

●简易住宅楼 经认定，建筑结构差、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主。

●危旧楼房 经鉴定，没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质。

改建项目如何推进?

●改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意。

●改建协议内容需经不低于90%的居民同意。

建设规模怎么把控?

●居民户数比现状不增加。

●不减少原居民房屋的居住面积,简易楼可适当增加居民厨房、卫浴面积。

●可适当利用地下空间补建区域经营性和非经营性配套设施。

改建后楼房怎么管理?

●回迁房产权“按照经济适用房产权管理”。

●居民自愿选择外迁的，可参照北京市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的可以购买共有产权住房或者承租公租房。

●项目范围自建房内居民，有北京市户籍，本人及配偶和未成年子女在京无正式住房，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。

改建协议内容需经不低于90%居民同意

北京市住建委相关负责人介绍，此次改建工作以各区政府为主导，各项审批权限全部下放区里办理。区政府以栋为单位，确定试点项目，明确改建项目的实施主体，制定本区危旧楼房改建计划，经上报审定后纳入年度老旧小区综合整治计划，并动态调整。

意见提出，对于单独产权单位的改建项目，产权单位可作为实施主体，也可委托有群众工作经验、信用等级高、组织实施能力强的企业作为实施主体。

对于产权单位为两个(含)以上的改建项目，按照协议约定确定实施主体。对于产权单位不明确的改建项目，由区依规确定实施主体。

相关负责人强调说，改建项目在确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建协议内容等时，都要充分征求居民意见。

其中，改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。

户数比现状不增加 可适当增加厨卫面积

意见明确，供地方式上，改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。

意见提出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民生活条件，具备条件的可适当增加建筑规模。此外，改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积。

此外，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施。其中，经营性配套设施用地通过协议出让方式供应，增加的配套设施由区统筹安排使用，不得改变使用用途。

相关负责人强调，这并不意味着可以无限制增加建筑面积，总居民户数不能增加，须维持区域总量平衡。

采取异地安置或货币补偿相关政策对原有住户进行安置后，剩余的成套住宅由区回购，可作为公租房或定向安置房使用。

■ 解读

改建资金从何而来?

居民分摊改建项目的部分改造成本

意见提出，由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

北京市住建委相关负责人介绍，由于改建项目纳入老旧小区综合整治范围，可按照老旧小区综合整治市区财政支持政策以及基础设施改造补助政策，获得政府补助。需要注意的是，城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍，远郊区区财政不高于市级补助单价。

同时，居民应分摊改建项目的部分改造成本。据介绍，改造成本具体数额及居民需分摊多少，也都会在前期征求居民意见的实施方案里进行明确。

其中，对承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。具体来说，原面积部分，居民负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分;改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

如果居民因经济困难无力负担，可以继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金;改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金。

对原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

住房产权如何确定?

就地改建项目居民可原址回迁或外迁

意见明确，项目改建完成后，实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。公共服务配套房屋由政府投资，产权归区政府所有，首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交。

对住户来说，列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。

居民自愿选择原址回迁的，回迁房产权“按照经济适用房产权管理”。外迁居民参照北京直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。

对长期居住在项目范围自建房内，有北京户籍，本人及配偶和未成年子女在北京无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房，解决家庭住房困难。

危旧楼主要在城六区，居民外迁意愿不强，如何在建筑总量不增加的情况下，满足回迁居民的需要，做到资金平衡，是个难题。此外，危旧楼改建过程中，哪些可以保留，哪些需要完全重建，是修旧如旧还是采取一种全新的建筑形式，需要站在整个北京城市更新和旧城风貌保护的角度统筹考虑。

改建中居民需分摊部分改造成本，一般来说，居民承担部分越少，居民意愿90%以上越容易达成。因此，相关部门要结合物业管理机制的建立，以及停车场、养老所等公共设施配套，从可持续运营角度，尽可能减少居民负担，去设计老旧楼改建方案。——北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池

新京报记者 吴娇颖