对于宅地稀缺的主城区 旧改大盘将成为更多购房者的置业选择

近日，PLUS写了一篇文章：刺激!中央城入局后，整个科学城都过敏了!其中说到科学城宅地趋少，未来房价整体看涨。对此有粉丝留言反驳，如下：

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的确，在最近几年，不单是科学城，整个广州的旧改都在大步推进。有数据统计，截至2019年底，就有247个旧村启动旧改工作。

而对于宅地稀缺的主城区，旧改大盘将成为更多购房者的置业选择。相比较其他楼盘项目，旧改盘的好处也很明显。

比如说，大多旧改盘位处城区的中心地段，周边的配套都很齐全，比起外围区的楼盘要成熟得多。像是猎德，可以说是旧改项目中地段最负盛名的。

再有，旧改盘的价格相比周边楼盘也要便宜，置业成本少一些。对于很多预算较为紧张的刚需购房者，也是一个比较性价比的上车选择。

另外，很多旧改项目都是由头部房企操刀，在建筑品质上也有保障。且规模比较大的还会自建配套，基本满足业主的一应生活需求。

当然，旧改项目在某些方面并不尽如人意，所以，如果打算购买旧改房，应该注意哪些问题?今天咱们就这个话题来好好聊聊。

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短期内配套能不能跟上?

对于购房者而言，买房子最基本的是配套!一般配套齐全的社区，能够满足当下生活需求，并且还有着不错的升值空间，未来转让溢价可观。

而旧改项目体量一般都很大，需要分期建设。因此购房者要关注其配套的建设情况，是分批建设，还是前期先落实?大概什么时间能投入使用?第一期业主收楼入住后，能不能即时享用?

尤其是教育、交通配套，关乎业主入学、通勤两大痛点，若是不能先行落地，前几期业主居住时会很不便，额外增加不少生活成本。

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有没有单独管理?

好的物业，对于社区的养护、管理都有着极其重要的意义，一方面为业主提供了舒适的生活环境，另一方面也是社区升值的加分项。而旧改项目由于其自身的局限性，在物业管理方面更受考验。

一般情况下，旧改项目与回迁安置房基本是同片开发建设，而回迁安置房的居住人员大多是原来的村民，或者是外来租客，人员比较复杂，素质参差不齐，加上流动性强，也有潜在的危险因素。

因此，如果打算入手旧改房，还要着重看社区的物业管理如何。比如社区有没有封闭式管理?与回迁安置房有没有区隔开来?

如果说社区是开放式管理，无需刷业主卡就能随便出入，则一般可以直接pass掉，否则以后在卫生、安全等方面都会比较受困扰。

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有没有环境槽点?

我们买房除了讲究地段、物业，环境也是一个很重要的维度，毕竟关系到业主视觉享受，甚至于身心健康。

而部分旧改项目环境并不够完善，因为本身就是旧村改造的一环。因此，如果选择购买旧改房，以下两种情形要尽量避开：

1、与回迁安置房紧挨一起。一则回迁安置房周边环境都不太好，比如还存有破旧的城中村、工厂等，景观视野不雅。即便开启了拆迁，一两年内也不可能全搞完，估计很长时间都是大工地状态。

二则很多开发商为了节省成本，在建设回迁安置房时都尽量提高密度，若是与之相邻也会有种压抑感，尤其是低楼层单位。

2、社区没有连片开发。有些旧改社区并不是整片开发，而是这边几栋楼，那边几栋楼，零零散散分开建设。

这种情况大多是有道路穿过而被分割开，未来交楼后不便于管理维护，且毗邻公路的楼栋还有噪音、粉尘的影响。

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学位是否优先村民入读?

购买旧改房还有一点不容忽视，就是下一代教育资源的分配。

有些旧改项目中配置的学校，会优先村民小孩上学入读，如果学位资源不足的话，旧改社区的业主小孩将被分配到距离较远的其他学校。

对于业主而言，未来在接送小孩上下学的时候，都会比较不方便。更为重要的是，被分配到的学校大多教学质量也很一般。

以林和村旧改项目为例，一开始峻林的业主都以为可以入读华阳小学，后来因学位资源不足生了变数，部分业主被划至华成小学，当时还闹了不小的风波，后面华成小学纳入华阳小学，这场风波才算平息。

因此，选择购买旧改社区时，不单要看是否有教育配套，还要看学位数量是否充足，是不是优先村民享有，如果学位紧张，则要谨慎入手。

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二手市场是否受回迁房影响?

正常来说，回迁房的价格普遍比旧改房要便宜得多。因此，我们在购入旧改房时，还要注意了解回迁房什么时候可以进入二手市场。

若是两者进场时间都差不多，多少会影响旧改房的转让。举个例子，当初你4万/平入手的旧改房，打算5万/平卖出去，回迁房若是卖3万/平，直接就能把你的客户拉走。

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小结

总的看下来，旧改项目还有很多需要完善的地方，如果要买的话，需得对各个方面仔细考察，以免陷入坑里。

PLUS以为，如果购房者预算比较紧张，且对地段有要求，旧改盘不失为一个好的选择。一方面其价格相比周边项目会更便宜，可以减轻置业负担;另一方面其地段也更靠近配套成熟的城区，在生活方面也很方便。

那么什么样的旧改项目更值得入手呢?PLUS以为，在筛掉上面所说的不利因素之外，还可以重点关注下周边宅地出让如何，若是出让宅地比较多，意味着新房供应多，未来在二手房市场上，会有不小的竞争压力。

若是周边宅地出让少，也即是片区内新房供应少，则旧改项目在一二手房市场都会占据优势，尤其是二手房市场上，更好叫价。

因此，购房者只要筛掉上面所说的不利因素，买旧改盘其实性价比也很不错。