作为全国房地产市场走势的风向标 深圳一向虹吸全国的投资资金

“想买房把家人接来深圳，没想到新政后我得三年后才有购房资格;想去东莞买，没想到东莞的调控也升级了，只好再考虑广州南沙等周边区域了。”深圳的张凯(化名)如是说。

作为全国房地产市场走势的风向标，深圳一向“虹吸”全国的投资资金。楼市热度高涨，加上之前由于限购政策较为宽松，吸引了大量投资资金从全国各地涌进深圳楼市。为落实“房住不炒”的导向，升级调控的“深八条”出台，随之，有不少人失去了在深圳的买房资格。那么，这部分购房需求将何去何从?

购房资格失之交臂，“得再等三年才能买”

作为一位即将落户的新深圳人，张凯(化名)的买房计划被“深八条”打乱了。

今年6月，张凯从天津一家公司离职，一个人来到深圳的另一家公司任职。同时，他也计划在深圳置业买房，将媳妇、孩子接过来。“只要再等几个月，我的深圳落户就可以办好了，所以那时候我想购房资格肯定没问题，就马上开启了看房模式。”张凯说，但他发现，预算1000万在深圳买房，地段、学位、配套、舒适度无法完全兼顾，必须要有所取舍。

没想到的是，正在张凯犹豫纠结期间，7月15日，“深八条”出台，引起各界轰动。其中，最为严厉的一条政策是调整商品住房限购年限：在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房;对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

对于还有几个月就能落户深圳的张凯来说，唾手可得的购房资格就这样失之交臂了，必须得落户3年后才能买房，“深圳暂时买不了了，我只能重新考虑置业计划”。

事实上，在业内人士看来，“深八条”的出台并不意外。今年上半年，深圳楼市频频出现“日光”“秒光”现象，二手住宅过户套数在6月突破万套，为2016年4月以来的首次。彼时，像张凯一样焦虑看房、着急“上车”的年轻人，成为了深圳楼市狂飙的一大注脚，“5月、6月期间，身边一些朋友都在换房，就怕太快，再不出手就换不起房了。”深圳一业内人士向新京报记者这样感叹。

与此同时，随着楼市热度高涨，加上之前限购政策较为宽松，也吸引了大量投资资金从全国各地涌进深圳。为落实“房住不炒”的导向，深圳调控“靴子”终于落地，为过热的楼市踩下刹车。

对于“深八条”及其细则，易居研究院副院长杨红旭这样评价称，“深圳出台了限购、限贷、税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等一揽子措施，可以看出，调控力度较大。”

调控升级之下，深圳购房需求溢出效应显现

对于张凯而言，在明确自己暂时无法获得深圳购房资格后，他将目标转向广州、东莞和珠海，“还是准备重新进行资产配置”。

有这一想法的，并非张凯一人。据业内观察，深圳限购令下，有三类人群(资金)向深圳周边外溢：失去购房资格的深圳客;因深圳房价高企，不得不转移至周边城市置业的深圳客;虹吸至深圳的全国投资资金，被限购卡住后向外溢出。基于此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年下半年，深圳周边区域楼市会好于深圳。

“惠州和东莞是深圳外溢需求受惠城市的首选。”李宇嘉如此判断。

持相关看法的，还有中国城市房地产研究院院长谢逸枫，“第一是东莞，第二是惠州。”之所以如此判断，其理由在于：东莞、惠州是深莞惠大都市圈的核心城市，且距离深圳非常近，属交通、产业、人流、物流最先能辐射到的两大城市。

站在房企的角度，奥园集团相关人士表示，“从目前中介推售信息看，东莞是最大受益城市，其次是临深的莞惠区域。不过，东莞价格已推高太多，尤其是东莞城区和松山湖、临深区域。而对于惠州，目前价格还比较低，利好惠州，尤其是高铁、城轨到达区域，价格升温明显。”

卓越集团方面亦表示，近邻深圳的几座城市，特别是惠州临深惠阳、大亚湾，东莞凤岗、虎门、松湖、塘厦，深中通道附近翠亨、唐家，以及广州南沙等区域迎来一波发展机会。

“受需求外溢利好，有利于促进东莞、惠州、广州、中山这四座城市楼市回暖，提升房价上涨预期，刺激土地市场火热。”谢逸枫称。

不过，在业内看来，即便深圳限购，不管是开发商还是购房者，依然坚定看好深圳楼市的发展，“包括深圳外溢至周边城市买房的，实际上更看好的也还是深圳。”业内人士称。

在房企层面，新京报记者了解到，多家深耕粤港澳区域的房企表示，还会坚定地在深圳拿地，“该拿的地，还是会拿的。”比如卓越集团就表示，目前企业营销节奏的大战略不会变化，因为目前粤港澳大湾区的市场基本上还保持稳定状态，但会根据市场情况进行小幅调整。

受影响最大的东莞，紧跟深圳脚步升级限购

说起深圳的“邻居”，东莞是绕不开的城市。与惠州相比，东莞临深要比惠州临深区位好很多，以凤岗为例，其版图直入深圳腹地，比深圳某些地方离深圳主城区还要近。因此，东莞楼市受深圳楼市影响十分明显。

李宇嘉分析指出，东莞可分为三个市场，靠近深圳的几个镇，包括长安、凤岗、塘厦、黄江及松山湖区域成交量较大，占东莞楼市整体成交量的1/3以上，此外就是中心城区和临广地区。其中，由于广州本身市场供应量较大，市场也很平稳，并不存在广州需求外溢到东莞的问题。

在李宇嘉看来，在外溢需求中，东莞临深片区的塘厦、凤岗以及松湖片区，很多人购买后会选择自住，而其他绝大部分区域，外溢需求购买后可能不会去居住，“有可能是觉得新一轮楼市发展机会来了，表面上看是第一套，但事实上还是投资需求。”

纵观东莞近年来楼市的发展，深圳客是支撑其发展的一支重要力量。实际上，深圳楼市今年成交量持续上行，也带动了东莞楼市快速回暖。

新京报记者了解到，自去年10月，成交单价破4万元后，今年5月底，东莞松山湖片区部分新盘，单价突破5万元。邻近松山湖的东莞寮步镇、大朗镇、大岭山镇的部分新盘，价格也从去年底的2.8万元/平方米上涨至3.5万元/平方米左右;二手房也不例外，临深片区二手房近三个月，有些成交均价涨至近3万元/平方米。

据乐有家研究中心统计显示，6月份是东莞楼市当之无愧的“成交月”，6月东莞一手住宅网签7050套，达到近半年顶峰，成交均价也比1月上涨了5%。其中，东南临深片区在多年沉寂后，今年出现大爆发，尤其是塘厦镇，连续多周网签量领先。此外，二手房方面，东南临深片区也成为“扛把子”，成交均价为22518元/平方米，环比上涨7.9%，为东莞六大片区成交价最高的片区。

在此背景下，7月25日凌晨，东莞发布“史上最严”购房新政。通知明确，新政后购买的房子，需要取得产权证满3年方可交易;非东莞户籍全面限购，无论是买新房还是二手房，至少需要1年社保才能在东莞买房;家庭名下有两套房的，将不能再买房。

这意味着，一觉醒来，包括张凯在内，一大拨人又失去了东莞买房资格，“深圳买不了，东莞也买不了!”

“外来力量”助推南沙楼市

在得知东莞限购升级后，张凯在准备先租房居住的同时，又开始考虑到广州南沙买房。

这个夏天，广州南沙出乎意料地火了。7月18日，广州恒大阳光半岛开放销售中心，吸引了大批深圳人到场。据当地媒体援引资深置业顾问说法称，“最近南沙看房团中，深圳客明显增多，而且客户的犹豫期普遍非常短，基本上看好了就买。”

南沙位于广州最南端，与深圳、中山、东莞隔湾相望。“不少人看重南沙，是因为南沙和前海、横琴一样属国家级自贸区。也有传闻称，广州南沙将打造成深圳的南山。”据业内人士介绍，“未来，随着深中通道等各类轨道交通、公路的建设，南沙至广州中心区、中山、深圳的距离都将进一步拉近，而目前南沙房价相比前海、横琴，其性价比还是比较高的。”

机构数据也显示，自深圳“7·15”及东莞“7·25”楼市新政出台，部分深莞客户外溢至广州南沙。据乐有家研究中心监控数据显示，近四周广州南沙一手住宅网签量连涨3周，上周更是突破400套，排名仅次于全市第一名的增城区。据业内观察，南沙部分新房项目如黄阁板块的金瑞美秀花园等，备受深莞客户关注，近两周成交客户中50%来自深圳，有30%来自东莞，购房人群以刚需和投资为主。

在外来力量的支撑下，广州南沙楼市成交表现不俗。据乐有家研究中心统计显示，今年上半年，广州一手住宅网签33095套，创近5年新低，但其中南沙依然发挥稳定，共计网签4603套。在二手房方面，上半年广州二手住宅挂牌价格为2.96万元/平方米，同比下跌5.2%，而南沙区均价为2.27万元/平方米，同比上涨2.27%。

不过，上海易居房地产研究院总监严跃进提醒，相对于广州城区，南沙目前价格虽处于低位，但热度甚高，且南沙也是自贸区，若大量深圳客外溢至广州南沙，造成房价上扬，引起市场紊乱和预期不稳定，那么，限购升级的概率也将随之增大。