新白皮书发现房地产投资正因环境和社会问题而重塑

根据SEI的最新白皮书，房地产基金经理和投资者正在加紧努力，以应对气候变化和住房承受能力危机的双重威胁，他们说这可能在房地产投资领域造成巨大变化。基金经理将气候变化视为主要的潜在威胁，传统上，投资者将大部分注意力集中在容易受到海平面上升影响的沿海地区。“您最好开始考虑十年内两次发生的'千年洪水'。由于气候条件的原因，在历史上可能很少发生的自然灾害正变得越来越普遍。每次评估投资组合或单一投资时，我们都会考虑这一点。” Sabal Capital的Pat Jackson说。美国地标公司首席执行官乔·吕贝克对此表示赞同，他说他的公司“对沿海投资非常谨慎，我们根本不做滨水投资，主要是由于保险”。总体而言，有42％的房地产投资者将气候变化视为“净机会”而不是威胁，而基金经理中只有21％。投资者的乐观态度集中在通过使用环保材料和技术来增强性能。新的企业包括“被动式房屋”，例如Sound Mark Partners最近在霍博肯（Hoboken）资助的一幢，是超高效建筑，对供暖或制冷的要求非常低。这不仅减少了碳足迹，而且改善了业主和租户的价值主张。“气候变化和住房负担能力并没有脱节。您可以通过在不那么脆弱的地区增加住房密度来缓解这两个问题，” Encore Capital Management首席运营官Oscar Vasquez说。像旧金山这样的科技中心现在每平方英尺的居住空间价格为1,000美元，在伦敦，一套60平方米的公寓相当于14年的薪水。随着人口老龄化的婴儿潮一代选择越来越多地选择“就地”退休，而不是变卖或搬进辅助生活，人口结构变化增加了压力。在北美和欧洲，大约一半的投资者认为房地产项目具有巨大潜力，可以满足人们对更经济适用房的需求。解决这个问题的企业包括利用运输集装箱建造房屋的项目，以及更有希望的3D打印房屋。Vasquez继续说道：“我们看到美国发生了巨大的负担能力危机，这实际上只能通过增加住房来解决。” “在美国，我们的房屋拥有率约为64％。我们可以讨论政策，税收抵免，机会区，但是到最后，还需要建造更多的住房。我们生产的住房水平几乎与美国人口减少约8000万时的水平相同。”基金经理正加大力度解决住房方面的社会和环境问题，有56％的基金经理表示，他们已放弃了以ESG为由的其他有吸引力的投资。这个数字上升到欧洲经理人的69％，而北美公司只有51％。但是吕贝克说，负担得起的住房并不总是那么容易：“我们一直担心的是，在我们的投资的每一步都能获得合理的利润，同时又向居民提供负担得起的优质产品。公寓世界有很多新建筑，但几乎都是高端建筑。”建设和开发成本不断上升，这意味着房东要收取更高的租金。此外，工资停滞意味着普通工人支付这些租金的能力是有限的。吕贝克说：“结果是，投资者最终将资金投入豪华公寓等A类项目，因为该人群的预算更加宽松，而且投资者可以收取足够的钱来赚钱。”加利福尼亚州等州的政府曾试图实行租金控制，但这在无意中加剧了这一问题，因为房东在期待新规定的情况下提高租金。住房密度的限制进一步阻止了开发商建设足以满足需求的建筑。房地产投资者的未来正在从大城市转移到二线城市和郊区，因为许多人对城市中心的高租金持谨慎态度。Sound Mark Partners为二级市场的A类项目提供资金，首席执行官Jenna Gerstenlauer解释说，他们发现“投资人青睐这类项目，而不是价格低廉的豪华公寓，因为在经济低迷时期，这些公寓可能无法获得相同的租金”。Vasquez而是选择“在就业中心附近但又不能负担不起的地方”进行投资。“我们在郊区和郊区进行投资。居住在那里的人们在周边郊区的医院，学校，企业和政府中工作。贫富差距和负担能力危机迫使我们离开了中央商务区，但并没有驱使我们进入全新的市场或地区。”SEI在2019年第四季度和2020年第一季度采访了117位基金经理和60位机构投资者，以撰写新的白皮书《房地产投资的未来》。在此处下载论文。