房价普涨时代宣告终结 未来各能级城市之间的房价分化会非常严重

今年初，党媒经济日报曾发文直言，人口、金融和经济等基本面，决定了未来房价上涨空间狭窄。不仅如此，著名经济学家马光远也透露，房价“普涨”时代宣告终结，未来各能级城市之间的房价分化会非常严重，有些城市房价上涨压力依然存在，但不排除有些基本面弱的城市房价有大幅回调的可能。

作为还没买房的刚需，可能最关注的就是未来房价的走势。近期有不少网友私信咨询，2020年剩下的几个月到底该不该买房?还有人急着确认，网络上出现的“未来两年，房价将下降30%”的言论是否可信?

还是那句话，想要摸清未来的房价走势，首先要搞懂国家对房地产的调控态度。因为官方的意志决定了资金和政策的走向，继而会紧密影响市场的走向。

比如如果官方想收紧政策，那意味着市场不可能逆势火热，因为这不合逻辑。倘若有些城市真的热起来了，毫无疑问，随后调控会迎来加码，监管也会加强。这一点，很多城市已经验证过了。比如深圳，5、6月份市场迅速升温，一度传来“万人排队抢房”，房价涨幅也过高，但7月份就原形毕露了——调控加码，“深八条”史上最严调控横空出世，深圳楼市随即就被“按压住了”。

官方对于房地产到底是什么态度?其实从近期传来的两大“新规”，可以看出端倪：

第一条新规：棚改退场，旧改接棒。

众所周知，棚改是过去5年中国房价上涨的重要推动力，尤其是三四线城市过去这一轮的补涨，棚改货币化补偿政策功不可没。然而2020年宣告是棚改的结束之年，这意味着，过去支撑很多城市房价上涨的核心推动力将不复存在。

有人说，棚改退场，旧改接棒，好戏会接着唱。这种观点是大错特错。一则，旧改与棚改有本质区别。旧改是城市更新的重头戏，绝非助长房价的催化剂。切勿把旧改和棚改混为一谈。旧改就是通过提升老旧小区的整体面貌改造老旧小区的整体环境，对老旧小区加装电梯、翻修外墙保温等方式来达到让小区居民住房品质有所提升的民生工程;

二则，旧改会抑制地价和房价的上涨，或可看作是国家“稳房价”的重要新举措。这该如何理解?棚改的结果导向是拆迁旧有房屋，腾出土地再次拍卖。从过去几年的无数案例可以看出，棚改虽然也有改善居民居住环境的重要作用，但是耗费巨大，得不偿失——原有居民需要安置，不管是补房还是补现金，都代价不菲;而且后期土地拍卖，新楼盘建设都需要投入大笔资金。不仅如此，开发商抢地、囤地等恶劣行径，更会大幅提升周边房价。旧改，在原有房屋的基础上，翻新改造，彻底省去了这些花费，可以说一箭多雕：既改善了居住环境，又保留了原有建筑形式(对居民生活、情怀影响不大)，更从源头上杜绝了地价和房价的非理性发展。

第二条新规：融资监管紧缩时代来临，房企融资“三道红线”尘埃落定。

“紧缩时代来临”有两个直接体现：第一个是，银保监等部门重拳出击严查严打“违规发放贷款”——根据同花顺数据整理，仅8月上半月，银保监会及其派出机构以及央行对国内银行机构(不含个人)共开出80张罚单，处罚总金额接近7000万元;第二个是，住建部房企见面会召开，最终棋子落定，当局决定对房地产行业彻底实施“房地产金融审慎管理制度”，并由此划出三道红线，设立四档管理指标。至此，我们此前预测的“房企苦日子来了”、“房地产终于稳住了”等说法，一语成谶。

平心而论，以上两大新规，对房地产市场是实打实的“利空”，尤其是“金融监管紧缩时代”来临，对绝大多数开发商都是“当头一棒”。地产大佬冯仑甚至直言不讳表示，新规下，未来10年，房地产开发商的数量会减少80%以上，最后存活下来的巨头房企不超过20家。

两大新规下，未来两年，房价下降30%有无可能?

首先，不得不承认，在经历了上半年房地产市场从低迷到火热的短暂升温之后，全国楼市在7月后都迎来了转向——稳的继续稳，热的加码调控重回稳，冷的暂时还热不起来。尤其是国家近日在金融监管方面的收紧动作(设置融资三道红线)，更可看作是在房企内部做减法：负债高、运营能力差的房企，未来融资会更难，逐渐被淘汰出局，或被兼收或被并购。地产开发行业的集中度会越来越高，强者恒强时代到来，中小房企命途多舛。

资金压力大的中小房企，以及融资触及“三道红线”的房企，未来2年资金周转势必存在隐忧，那么他们会降价卖房吗?业内专家给出的结论很清楚，这是他们唯一的选择。购房者趋于理性，融资渠道受限融资成本骤增，叠加待偿还债务高企不下，未来留给开发商“自救”的时间不多了。

虽然开发商降价卖房趋势已定，但我们仍然不认为房价有下降30%的可能，纵使是无人口、无地理优势、无产业优势的三四线城市，我们仍然不敢奢望房价会“直降30%”。理由有二：其一，从官方“房地产是影响宏观经济稳定和防范风险的重要因素”、“警惕房价大起大落”、“稳定房地产市场”等表述可以看出，国家对于房价的定位依然是“稳”，虽然第一目标是遏制房价过快上涨，但是也从来没说过要“打压”房价，达到房价“快速下跌”的目的;

其二，任何一座城市都承受不了“房价直降30%”的后果。纵然房价大幅下跌对于刚需买房，有深远意义。但须知，房价关联经济，甚至是大多数城市财政的命脉，更牵连着地方和银行，房价上涨时，很多问题不会瞬间暴露。但房价一旦出现“大幅下跌”，诸多问题就会“暴雷”。我们此前也多次分析过，倘若房价整体下跌3成以上，不止开发商、炒房投资客要破产，连地方和银行等也不可能独善其身，作为最没有优势的普通人，可能也会失去收入来源，届时想买房更不现实，最终会发现，他们才是最悲催的那类人。

更何况，有些一二线城市仍然有庞大的人口增量，叠加产业、资源优势的支撑，以及土地供应不足等因素影响，这些城市的房价未来不大幅上涨已经是仁慈，期望房价“直降30%”，简直是天方夜谭。

两大新规下，开发商降价卖房的欲望增强，虽然房价不可能直降30%，但是根据开发商的推心置腹透露，未来三类房产仍然有快速贬值的可能，而且这三类房子或面临“无人接盘”的尴尬处境：第一类房子，是旅游、养老、海景房等冷门房产。这类房产无一例外都是不懂行的开发商跟风拿地开发建设的。说不好听的，这类房产就是“一次性”消费，开发商卖房时也深知是“忽悠一个算一个”，因为这类房产在中国还没有市场，尤其是偏远地区的养老、旅游房产，基本上就是“大坑”，潜在客户稀少，且配套大多不成熟，买到手就贬值，而且无人接盘，根本卖不掉;

第二类房子，是环一线城市卫星城的郊区房产。这类房产基本上是依附一线城市销售掉的，有着天然的缺陷：总价高、地理位置偏远、通勤时间过长且配套不完善。过去几年，城市群概念刚起，很多开发商趁势圈地建房，过度包装营销下，确实俘获了不少一线买不起的客户。但随着最近两年，调控不断加码，很多房产不涨反跌，这类房产的投资价值更是在不断萎缩，尤其是环京的很多楼盘，早就成了“烫手山芋”。据公开资料显示，这类房产过去两年多，至少贬值了20%，一直都是“无人接盘”;

第三类房子，是三四线城市的远郊大盘。优势不明显，去化速度极慢，资金无法快速回笼，其实很多项目都面临资金周转问题。尤其是与中心城市、省会城市孤立的三四线城市，需求枯竭，去化更是难上加难。这类房产开发商卖不掉，购房者更不要轻易购买，因为买过之后，你就会发现，自己可能就是那个“最后的接盘侠”。