部分热点城市的房价可能会进入阴跌状态

作者：公子不悔

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本号前几天的文章中，明确预判了中心城市楼市的短期走势：

部分热点城市的房价，可能会进入阴跌状态，注意这里说的是阴跌，而非大跌。大涨大跌都不不允许的。

理由有二：

1、楼市正在遭遇“咏春拳”暴击。

从7月15日深圳启动里程碑式调控以来，已经有东莞、杭州、无锡、常州、沈阳、宁波、南京、成都等接近10个城市加磅调控。

接连而来的大招，让年初以来放松的氛围一扫而光，只剩下一片肃杀。

2、给房企划定了三条红线，让他们做困兽之斗。

房价的躁动，一定程度上得归咎于房企。

上半年，由于特殊时期冲击，为活跃土地市场，很多城市都放开了对房企的融资，甚至允许他们买地时，资金可以分期付款。

这种背景下，房企嗨翻了天，从北京上海广州到南京厦门成都，均出了地王，地王带动下，土地市场一片火热。

上半年，杭州、上海、北京、苏州卖地收入均破千亿，创下新高，其中杭州突破了1800亿元。

1800亿是个什么概念?2019年一线城市广州的一般预算内收入为1697亿元，武汉1564亿元，成都1483亿元，南京1580亿元。

换句话说，杭州半年卖地收入赶上了广州、武汉、南京、成都这些当下炙手可热的城市全年一般预算内财政收入。

土地市场的火热，带热了房产销售市场与房价。

在此背景下，管理层在开启新一轮调控的同时，立刻开始收紧房企的融资渠道，让他们不能再蹦跶。

特别是划定了三条红线，也即(如图)：

一旦触碰红线，将遭受融资处罚。具体为：

上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

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城市与房企，同时遭遇重拳之下，楼市开始有点hold不住，尤其是房企面对三条红线。

就连头部房企，都开始全国范围内七折卖房了。说是为了冲击金九银十的销售业绩，其实就是为了快速出货，回笼资金还债，降低债务率。

在这样的背景下，天津、郑州、济南、合肥、南宁、石家庄6个中心城市的房价已然转向。

近日，有关天津房价跌回至四年前的话题，已经不胫而走。

据中新经纬报道，不管是新房，还是二手房，价格下跌都已成为天津房地产市场的主流形态，天津市区内的很多楼盘，都出现了数千元/每平米的跌幅。

事实上，根据房价统计机构的数据显示，天津房价下跌并非始于现在，新房与二手房已经连续多个月下挫。

天津最近三四年确实有点背，经济连续缩水，人口又在流失，2019年末虽然止住了流失，但规模仍没有低于2016年。这是天津房价下跌的大背景。

同在北方的济南，也同样在连跌之中。

数据显示，济南二手房房价持续阴跌近12个月，8月均价1.5万元/平方米，同比下滑17.15%，下跌势头仍未停止。

北方下跌的城市，北京、廊坊就不用多说了，除了天津、济南之外，还有石家庄、郑州。

郑州已经连跌了好几年，虽然跌幅不跌，但持续阴跌也让人很受不了。

石家庄近日也爆出猛料，石家庄房价也已连续下跌了3年多的时间，部分项目的价格跌幅超过30%，房价水平回落到了2017年初的水平。

另外，南方城市中的合肥与南宁，也按捺不住。

根据21世纪经济报道爆料，合肥高新区推出抄底特价房，直降5000多元/平方米，最高降66万。

合肥下跌，一方面是因为前期涨得太猛，2016年领涨全球，另一方面因为强调控。

南宁方面，近日央视财经实体探访后报道：

我们整体的均价，在没做一口价活动之前，是2.1万元-2.3万元，现在价格有优惠，大概每平方米在2千-3千元。

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天津、郑州、济南、合肥、石家庄、南宁的房价下跌，意味着楼市已经转向，从火热走向平静。

第四季度，应该是中心城市的刚需客捡漏上车的好时机。

后续肯定会有更多中心城市的房价进入横盘状态，甚至和以上六个城市一样，开始阴跌，但不会大跌。

重要的事情说三遍，不会大跌，不会大跌，不会大跌。

房价不能有大波动，也即不能大涨大跌，是管理层设定的底线。

君不见，上面六个已经进入下跌通道的城市，比如已经连续下跌了一两年的郑州、石家庄、天津、济南，虽然存在个别楼盘降幅较大的情形，但整体都只是阴跌，并未发生大跌。

阴跌与横盘，都不是实质性下跌，但对于短线炒房客来说，这都很要命，因为对于短炒客，涨幅小了都是亏，更别说横盘或者阴跌了。

需要特别说明的是，即便有中心城市进入很横盘或阴跌状态，也难以改变中心城市房价长期看涨的局面。

换言之，大部分中心城市短期可能横盘，但长期仍会继续慢涨。

长线持续看好中心城市，这是本号一直以来没有改变的观点。

逻辑很简单，中心城市人口不断增加，土地财政依然在，供需矛盾仍在，土地价格不会下降，面粉不降，面包怎么降?