工业和物流业迈向一流

工业和物流部门一直是办公和零售部门的“不良关系”。但是，在过去的几年中，我们已经看到了态度的变化，特别是在投资界。

尽管一些精明的投资者将注意力集中在该行业上的时间更长，但在过去两年中，许多国际私募股权公司一直在争夺都柏林空置和出租的许多工业和物流存量。

近几个月来，这种竞争加剧了，而且看起来将继续保持趋势，例如电子商务的加速普及和人口的增长，使投资者对该行业的长期前景充满信心。

上个月，位于基尔代尔州莱克斯利普的前惠普园区的场外交易，占地195英亩，占地146万平方英尺，说明了这一竞争。来自国际投资者Stoneweg的近1亿欧元的中标价远远超出了市场预期。

在三月和四月的三周中断期间，许多工业销售被中止之后，由于在线零售销售增加，个人防护设备的存储需求以及由于供应链动荡而持有较高库存水平的企业，仓库的需求强劲反弹。

从那时起，供应链的形状就成为人们关注的焦点，各公司计划制定脱欧后的空间要求，在这些空间中，海关检查会减慢传统的供应路线，而新的供应路线可能会越来越长。

2020年都柏林的房屋吸纳量不太可能达到2019年达到的350万平方英尺，但这是由于供应水平无法满足市场需求。

为了说明这一点，目前在整个都柏林市场上，只有五个现代的，面积达20,000平方英尺或更大的仓库单元可供出售或出租并可以立即使用。

由于可用的二手建筑物很少，因此新建管道至关重要。在2019年，都柏林只有3个新的投机仓库开始建造，总面积为151,000平方英尺。所有这些都在竣工前进行了预租。

不出所料，到2020年将有8个新的投机性建筑(面积为97.9万平方英尺)急剧增加，但是这些都不会在2021年之前完工。其中，有两个总面积为105,000平方英尺的单元被保留。这样，建筑面积从69,000平方英尺到284,000平方英尺不等的新供应管道将达到874,000平方英尺。

鉴于供需不平衡，很可能在完成之前就为所有(如果不是全部)这些单元确定了租户。

明年最大的仓库建设将是位于Baldonnell商业园区的654,000平方英尺的电子交付中心，该中心刚刚获得了规划许可，并且已经预租给了亚马逊。这是爱尔兰市场有史以来最大的一次“量身定制”预租。

数据中心的开发也将继续快速发展，有11座新建筑正在建设中，还有29座已获得规划许可，其中大多数在都柏林地区。与传统仓库不同，这些仓库主要是自建项目，而不是由开发人员主导。

租金增长

毫不奇怪，过去12个月中，优质仓库的租金上涨了5%，从每平方英尺9.75欧元上涨至10.45欧元。鉴于需求水平以及与可持续性和新消防局要求相关的建筑成本的增加，租金有望上涨在2021年进一步上升。

优质仓库的收益率今年一直保持在5%的水平，但根据传闻主动提出的优质投资报价的传闻，在未来几个月中，收益率有望提高。

相比之下，优质写字楼的收益率为4%，街头零售的收益率为4.25%，并且呈下降趋势。

从长远来看，随着消费者行为的根本变化提升了该行业的地位，工业和物流可能不再被称为“不良关系”。