房产投资的收益也主要分成两块：增值收益和租金收益

一般而言，商品价格是商品价值的反映，商品价值在于其使用价值。住宅的使用价值就是居住，而租金是居住价值高低的直接反映。如果一幢房子，房东想出租(租金一降再降)，却根本租不出去，但其售价却很高，那么其真实价值就值得思量了。租金收益率，就是从租金收益的角度，来分析或衡量房子价格水平的合理程度，其实质等同于购租比。

与投资股票的价差收益和分红收益类似，房产投资的收益也主要分成两块：增值收益和租金收益。其中，房屋增值收益与楼市冷暖息息相关，存在较大的波动。而租金收益则较为稳定，因此常被用作房产投资价值的衡量标准。关于租金回报率，全球认知一致，不像房价收入比和空置率那样标准存异。

以美国为例：03-05年房价走势大大背离房租，催生楼市大泡沫

从1998年至2012年的数据来看，美国房租指数同比增幅走势比较稳定，基本保持在0%至5%之间。而美国房价指数同比增幅走势则变化显著，在-20%至20%之间波动。

租金是房价的价值中枢，当房价涨幅明显超过租金增幅时，有可能预示着房价偏离了合理轨道，容易产生泡沫。比如2000年至2006年，美国房价增幅保持在10%以上的较快增速，终于在2007年房价泡沫破灭。尤其是2003-2005年，租金增幅缩下，而房价增幅扩大，二者背离情况加剧，也应暗示着房价泡沫在快速长大。

美国的房租走势，与房价走势，不太密切，而与宏观经济相关度更高。2000年至2006年这轮房价高涨之际，其实美国经济并不强。2010年美国租金增长停滞，主要由于2009年经济恶化，而此时美国房价出现反弹，只是昙花一现。2011年开始，租金增幅持续上升，房价经过二次回落后反弹，此时的反弹更具支撑性，也更有持续性，基本可以认定：美国楼市正式步入上行通道了。

从长期走势分析，当一国房地产市场步入成熟期后，房价增幅和房租增幅会趋于接近，其实也就是住宅价值与使用价值的“相亲相爱”。比如1998年至2012年，美国房价月均增幅为3.83%，仅略高于3.05%的租金增幅。

近年来，美国30个大城市住宅租金回报率均值，大致为5%左右。而日本的大阪、东京也有不错的表现，可达到5%以上，甚至高达8%!

根据上海易居房地产研究院对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率的抽样调查，2009年一季度，七城市普通住宅租金回报率除北京外，均小于4%，其中上海、杭州更低于3%。结合世邦魏理仕的高端住宅租金回报率数据，可以把以下七个城市分为三个阵营，其中上海、杭州高端住宅租金回报率明显高于普通住宅;北京、天津、武汉普通商品住宅租金回报率与高端住宅相近;深圳、广州，高端住宅租金回报率反不如普通住宅。

根据大致测算，1998年至2009年，我国商品房(包括住宅、商铺、办公楼等)的复合租金回报率约4%(住宅更低)，明显低于法国9年时间内的6%，英国26年时间内的7.9%、澳大利亚22年时间内的9.4%。

因此，总体来看，我国的房租水平，相比房价水平，是偏低的。反向思考，则是房价增长偏快，远超房租增速。

近期数据：2020年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%。这一收益率创多年来最低值。

回顾历史，2017年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓。这主要是因为2017年三季度前房价大幅上涨，租金收益率快速降低，而2017年三季度后房价涨幅开始震荡收窄。2018年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。2019年下半年房价下跌而房租回升，租金收益率上升。

2020年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.5%，环比下降6%，同比下降10%;31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降2%;15个三线城市租金收益率为2.6%，环比与上季度持平，同比增长2%。

对三季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为锦州(3.8%)、乌鲁木齐(3.5%)、韶关(3.4%)、宜昌(3.3%)和桂林(3.3%)，主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.2%)、三亚(1.4%)、青岛(1.6%)和广州(1.6%)，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。三亚本轮房价涨幅较大，环比涨幅达到了28%，积累了一定的泡沫，虽然近两年房价有所调整，但租金涨幅仍小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中较低水平，在三季度中三亚的租金收益率更是创造了4年以来的最低水平。

通过上述分析，可知我国房屋租金回报率明显低于发达国家和地区，而且2009年后进一步回落。按这点租金收益，还不如将购房款存银行收定期利息。

那么，多套房的投资客，岂非都是傻瓜?非也，投资者主要赚的是房屋升值的收益，而非租金收益。但租金收益反映的是房屋使用价值，由此证明当前我国房价水平已脱离合理中枢。从长期分析，房价水平必然会向租金水平渐渐靠拢。中华民族有根深蒂固的置业传统与观念。这可能与封建社会的历史太长有关系，咱们的老祖宗谁不想当地主?谁愿祖祖辈辈当长工?一有钱，就要购田盖房。这叫不动产!到了新中国，不能买地了;改革开放后，可以购房!所以，近20多年来，购房成为民心所系。

有一套，只能说“温饱”，有两套，才算“小康”，要想“富裕”，没有三套那是万万不行的。大学生刚离校门，直奔售楼处，这都是给逼的。没房子别想娶媳妇。这一不良观念，需要改变，但不是靠思想教育，而是要通过市场教训，只有房价涨幅回归合理，甚至经历过房价大跌、炒房被套之“血训”，人们才会慢慢改变“房崇拜”，比如近两年在环京深套的投资客。