2020年最后2个多月 天津楼市正式进入抄底季

不开玩笑，从现在开始，准备好钱，天津楼市已经进入“真抄底季”。

这是我们第一次加“真”，也是深思熟虑后，才加上的。

因为，各方面指标都已到位，我们敢大声说：

2020年最后2个多月，在天津，是时候买房了。

自古抄底多余恨，纵是大佬亦枉然。

没错，所以抄底这件事，不要看宏观、中观，也不要看全国整体。

中国太大，买房不可能统一行动。

在天津买房，就看天津。

敏感的人可能已经感觉到，现在的天津楼市，是一种“暧昧隐约”的状态。

01

开发商正准备钱，在土地市场等待抄底机会。

之前我们说过，有开发商已开始在天津建仓。

沉寂的土地市场突然出现溢价率，就是标志。

万达静海两宗地块溢价率约40%，华宇、中交河西地块溢价率26%、18%，详见《此时的天津楼市，可以抄底了吗?》。

9月土地大爆发，成交22宗创下一年来最高值。

10月继续上量，仅14日一天就成交11宗地块，接下来还有11宗地块要出让。

来源：天津365数据研究机构

很明显，土地市场率先回暖。

在年中出让量节节衰退的行情下，突然成交大放量，还出现溢价，也就意味着，开发商情绪扭转，认为天津是时候了。

让开发商情绪扭转的直接原因——地价扛住了。

不要看平均楼面价，高低起伏没意义，更多是结构变化。

需要纵向对比。

比如9月出让的精武镇金地地块，与2018年的楼面价差不多，甚至还涨了一点。

旭辉在滨海中心商务区的地块，楼面价相比于之前中梁地块，涨了20%。

生态城临海新城今年4月和8月出让地块的楼面价基本持平……

可能有些地块楼面价有变化，但需要考虑容积率、商住捆绑、位置等因素。

整体来看，楼面价扛住了，你不会等到更便宜的“后浪”。

尤其市区地块，绝对不以价换量。

没有一个城市的土地出让金不与财政挂钩。

天津今年确实卖地不多，即便牺牲财政收入，也必须扛住地价。

地价是房价之锚，天津楼市已向良性循环转舵。

根儿，企稳。

因为地价触底回暖，所以，天津楼市可以抄底。

02

2020年，天津新房时时刻刻有优惠，但能直击灵魂的惊爆价，很少。

铺天盖地的特惠房，其实算来算去，大多数都是“常规价格”。

回想2018、2019年，每一年都有“标志性价格变化事件”，2020年，似乎没有。

核心原因：开发商降不动了，成本在那摆着，可挪腾的空间极小。

越来越多的现象是，很多新盘首开极其“接地气”。

定价即底价。

中交雅郡城东春晓，首开1.6万/平米，比旁边中建锦绣丽城每平米低了2000多。

融创御景宸院，首开小高层精装2.1万/平米，是片区非常合适的价格。

雅居乐滨河雅郡，首开小高层精装1.25万/平米，也是生态城核心区从没有过的价格……

价格不再端着，这样的操作越来越多。

所以，当成交量上来后，就开始出现涨价苗头。

比如招商公园1972、阳光城未来悦、城东春晓、仁恒公园世纪……

市场涨价，不会一蹴而就，都是从个案开始。

天津新房价格筑底，几乎全面构成。

大多数定价都符合地段价值，甚至更低些，所以就看谁的量能跑起来，谁有底气涨价。

没有理由期待进一步降价。

而且，已经有个别开发商调低了年度销售任务，也就意味着不会“自降身价”。

究竟哪些新盘可以抄底?我们会根据标准刷选出《2020真抄底系列》，陆续公布给大家。

另一方面，依旧有开发商要冲业绩，最后这2个多月，会拿出好价格、好房子。

这就是今年的机会。

因为新房价格筑底，所以，天津楼市可以抄底。

03

你可能担心，年底买了，明年价格还会再低。

明年有些“特殊”。

短期价格变化要关注供应量。

今年土地出让量少，甚至有些热点板块都没卖地，明年上半年的新房供应相应也少。

比如精武镇大南河组团，万科西庐、金地艺墅家、卓越云门基本都尾盘了，今年只出让了金地一宗地块;

南站、铁东北路、咸水沽等都没有土地出让;

海教园也就眼前这些了，以后都没有宅地出让了……

今年1-8月的供应量比去年同期减少了40%，前三季度比去年同期减少了10%。

所以很多板块的新盘，明年上半年没有理由降价，甚至有可能微涨，因为可售新房越来越少。

别忘了，明年年初还有小阳春季节行情。

二手房能真正体现楼市行情，不要把惯例当特例。

因为明年上半年供应量少，所以，天津楼市可以抄底。

04

不管别人，反正天津的政策已经触底很久了。

一直没有再紧，也微微裂了几个小口。

比如宝坻中关村科技城、滨海中关村科技园、高新区的购房、落户政策均有放宽。

一切尚属“引”的状态。

年底之前会有新消息，你们都懂，不懂可以问。

市场短期行情，会因政策而拉抬一波儿。

不多说了。

再说一句，准备好钱。

因为政策触底反弹，所以，天津楼市可以抄底。

05

经历过多轮楼市牛熊的人，应该能感觉到，目前这种洋溢着微妙情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。

楼市底部永远不是一步到位，而是反复冲击、夯实企稳、再向上。

天津这两年已经接受了反复冲击，现在终于来到了夯实企稳的阶段。

当局者，容易迷。

有时也需要听听其它城市对天津的看法，已经听说有“北漂儿”要来天津“扫货”……

所以，不要轻易被情绪反噬了。

需要明确几点“注意事项”：

抄底，并不意味着买完就涨价，只是说不会再低了。

如果有自住需求，年底的优惠低点，就是好机会。

现在的抄底，不适用于所有楼盘。

有的价格还是“飘着的”，只说越来越多的楼盘，具备抄底标准了。

房子不是标准化的产品。

可以等后面的新盘，但有些地段卖完就结束了，比如华苑西。

所以，无惧打脸，我们依旧敢说：

2020年最后2个多月，天津楼市正式进入“真抄底季”。