房产溢价率的意思 如何策划房地产
来源：腾讯 2021-01-04 08:21:11
内容来源：房天下
今天来聊聊一篇关于房产溢价率的意思 如何策划房地产的文章,现在就为大家来简单介绍下房产溢价率的意思 如何策划房地产,希望对各位小伙伴们有所帮助。
房产溢价率是什么意思
溢价、溢价率原本是证券领域的概念，但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思，溢价就是指比原来的价格高出的部分，而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。
1、溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。在证券市场中，大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是：土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价×100%。
2、很多开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并且鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的最低销售总价，并且会制定出每一套房屋的最低价格。如果楼盘总价高于这个最低总价的话，那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。
3、很多房东会把房屋委托给中介，而中介一般会和房东约定好销售基价，也就是的房东心理价位，而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价，而高出基价的部分就是“溢价”。通过这种方式来销售房屋，可以有效提高销售人员的工作积极性，而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。
4、房产溢价其实就是房屋价值升值的意思，假如是溢价30%，那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30%。例如，开发商的平均销售价格是12000元/平米，而买房人购买到房屋以后，再通过各种营销手段，把该房屋以17000元/平米的价格转让出去的话，那么中间的5000元就是溢价。
5、假如房屋原来的标价是100万元一套，通过拍卖或者是炒作，最后以150万元一套成交，那么这套房子就会产生溢价，而房屋的溢价率就是(150-100)/100。
如何房地产策划
1.立项
做房地产策划的第一步就是立项，前期必须拿到地皮和确定项目，接着才是对项目进行研究，其中就包含了宏观经济环境、微观经济环境以及竞争环境分析等等。
2.市场调查
等拿到地皮以后，接着就是进行社会调查，并且找到目标受众，说直白点就是了解一下这个时间点，当地房地产市场存在什么空白，我们就要打造一个什么样楼盘。用直白的话来说，就是问下消费者现在喜欢什么样的东西，我们打造一个给你。
3.定位
在市场调查的情况下，开展下一步的定位工作，其中主要包含了三个部分，分别是市场定位、产品定位以及客户定位。
通过swot分析，找出项目的优势、劣势、机遇以及挑战。
通过客户细分、研究、筛选，从而完成对客户群的定位。
产品定位，产品属于低、中、高档中的哪一档。
4.开发与销售
开发涉及到房子的类型有哪些、施工建设的实际过程、预估开发周期。
做好开发周期的预估，然后进入销售环节，并且确定销售方式和周期，都是此环节应该做的事情。
5.经济效益分析
对此项目的收益比进行预估，在产品、客户以及和投资效益之间，寻找一个平衡点，达到做好的收益情况。
6.推广
相信通过房产溢价率的意思 如何策划房地产这篇文章能帮到你，在和好朋友分享的时候，也欢迎感兴趣小伙伴们一起来探讨。
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