万科公园城市产品在这个价位里面户型中规中矩 容积率正常水平

NO. 1|项目回顾

2019年8月1日，万科旗下的云南万凡房地产开发有限公司拍下官渡区小板桥街道的5个地块，这个5个地块须整体竞买，土地编号为KCGD2019-7-A1、A3、A4、A5、A6，面积约为171.93亩，包含138.26亩的住宅用地和33.68亩文化设施兼容商业用地，总价以17.61亿元成交，楼面价约3840~4800元/㎡，土地单价约1024万元/亩。

根据土拍要求，万科须在官渡文化生态新城五甲塘片区范围内提供83718.79㎡的回迁安置房及1182㎡回迁安置房配套商业、859个机动车位。并配建老年人服务站点、社区服务中心、垃圾转运站、社区用房等公共配套设施，完成官渡文化生态新城新二片区及中闸片区城中村改造项目范围内56160.39㎡的道路建设。总体上楼面价不高，但是外挂条件较多。

NO. 2|地块分布

项目分为A1、A3、A4、A5、A6共计5宗地块，A1地块位于昆明十二中环湖校区西侧，面积约13919.1平方米，用地性质为文化设施用地兼容零售商业，容积率小于等于4.0。

A3地块靠近A5地块，中间由市政道路隔开，面积约8530.9平方米，用地性质为文化设施用地兼容零售商业，容积率小于等于3.5。A1地块和A3地块之间其实还有一块更小的文化设施用地兼容零售商业，只是本次没有打包出让。

A4地块面积约20627.9平方米，住宅用地，就是项目的一期。

A5地块位于A4地块的南侧，面积约29242.1平方米，用地性质为住宅用地，容积率小于等于3.2。这个地块的东南侧规划有停车场和环卫站。

A6地块靠近昌宏西路，面积约42300.9平方米，用地性质为住宅用地，容积率小于等于3.2。根据协议，本地块是主要建设回迁安置房的。

NO. 3|交通条件

公共交通：巫家坝有几条公交线路，分别为173路、K22路、k51路，广福路上面公交线路还是比较多的，就是距离超过了1.5公里，规划中的地铁8号线从项目的A4地块下方穿过，不过等这条地铁通车，估计小孩都可以打酱油了。总体上公共交通日常使用不便，这不是一两年能解决的问题，因为片区还处于开发的早期阶段，入住人口不足，类似的公共配套设施都会缺失多年。

自驾方面:项目距离罗衙村立交挺近的，出门一转就能上南绕城高速，秒秒钟出昆明城区，如果去市区方向，巫家坝路、昌宏西路、广福路都是城市级主干道，还是比较方便。

NO. 4|周边主要项目

01昆明十二中环湖校区

昆十二中是云南省一级二等完全中学，昆十二中目前由环城南路校区、环湖校区、云子中学拓东校区、云子中学长丰学校组成，共计学生近5000人，教职工400余名。昆十二中环湖校区是一所为公办性质的完全中学，2019年8月顺利开学。校区占地25537.5平方米，建筑面积达到23147.79平方米。昆十二中在官渡区属于还不错的学校，老聂对环湖校区的学生比较担忧，因为万科的工地那是沙子满天飞、机器轰隆隆的不停。对课间活动和学习肯定有影响，而且还要持续好几年，万科公园城市的这个工地在防噪和灰尘方面是昆明万科里面最不规范的一个，老聂跑盘的时候那是吃了一脸的土，溅了一身的泥。渣土车开的贼猛，都快要起飞了...

02新海河

新海河位于项目的西侧，靠近巫家坝路，2020年3月17日，昆明市公共资源交易中心发布了“新海河滨河带状公园工程项目招标公告”。根据公告，项目约投入9.65亿进行建设，公园北面连接的是巫家坝中央公园，往南连接五甲塘湿地公园。在9月份有这么一篇文章《新海河滨河带状公园效果图曝光》，文章里面的图纸其实只是2018年概念性投标方案的一些内容，根本不是最终的设计方案。容易误导不明真相的群众。项目如能顺利建成后，对于小区周边的居住环境提升很大。

03满欣城小区

悦满欣城小区占地面积92805.1平米，由12栋住宅、一所幼儿园及部分社区商业组成，属于小板桥街道办四甲、中闸社区的回迁房。共有回迁房2152套。

NO. 5|项目配套

教育配套方面，项目划入上海师范大学官渡附属实验学校，旁边的昆明十二中环湖校区、民航路小学那就是应该上不了，如果有教育需求，其实很不方便，距离学校太远而且对于绝大部分上班族都不顺路。商业方面，项目配套建设8万方商业体，医疗方面周边以社区诊所为主。

NO. 6|一期简评

一期已经卖的差不多了，所以就简单评价一下。一期规划建设4栋住宅，其中2#楼裙房设置配套用房，地下设两层地下室。净用地面积20627.91㎡，地上建筑面积66008.75㎡，地下建筑面积25872.02㎡，容积率3.2，建筑密度17.62%，绿地率42%。梯户比2梯5户，车位比1:0.957。项目共有90平米(A/B型)和115平米(C型)三种户型，精装交付。均价在1.75万元/平米左右。

从小区的建筑布局方面看，1栋、3栋、5栋排列在地块东侧，2栋在地块西侧，从视觉上看，显得很不协调，是因为地块下面是地铁8号线预留的轨道交通控制线，建筑必须进行退线，所以就形成了现在的这种布局方案。

户型方面都是紧凑型户型，面积都不大，户型整体水平也就是在平均线上下徘徊，其中115的户型比较难得的是做成了通透端户，这个在市场上还是比较少的。从户型面积也可以看出，本地块就是为投资客和刚需客户设计的。属于预算在巫家坝或者会展片区置业不太够，但是又想在这个区域置业的客户准备的。

因为有巫家坝的光环加成，项目的均价不便宜，老聂认为本项目不太合适刚需客户群体，因为片区的成熟需要时间，要忍受好多年的配套不完善和日常生活不便利的问题。因为人口的聚集不是靠一朝一夕就能完成的。

NO. 7|老聂综合点评

产品在这个价位里面户型中规中矩、容积率正常水平。区域需要时间来完善，老聂认为N年后会是一个居住环境不错、生活圈便捷的区域，就是当下对于部分购房群体不值当的等这么多年。