全国其他城市普遍上涨 而北京已经连续跌了3-4年

在深圳、南京、杭州、成都这些城市万人打新的时候，苦逼了4年的北京楼市也终于有缓过一口气的表现，最近成交量表现可以说非常不错，优质项目开盘再现接近日光。整体数据看不论是金九银十还是11月，北京楼市年末成交量可以说非常活跃，虽然不至于量价齐涨，但对比前几年冰封已经有明显好转!

北京楼市金九银十过去，整体看，2020年10月新建住宅网签4224套，二手房住宅网签14330套，合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。

累计金九银十数据看，2020年合计成交住宅达到了40684套，这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。也是调控四年来温度最高的一个金九银十。同比上涨50%.

11月在金九银十基础上继续活跃，整体年内新建住宅网签已经高达4.26万套，全年有望接近4.8万套，这也是最近5年的最高点，二手房住宅网签也已经高达1.46万套提前一个月超过了2019年全年(截止11月29日)

单独看月度数据，11月网签新建住宅5843套(截止29日)这个数字已经是2015年7月来，连续64个月最高值。二手房住宅网签也高达1.62万套(截止29日)

首先：供应量增加，热点项目网签明显上涨。

整体看，进入金九银十，房企入市积极性提高，大部分为了避免年末可能出现了不确定情况，?“金九”结束，“银十”已至。北京新房项目加快了入市速度，开启了十月的抢收大战。据北京市住建委显示，9-10月末共公布了20多个住宅项目的预售许可预告，而且都是一些高品质的红盘、热盘。合计供应住宅1.13万套。

出现2020年市场温度上升的核心原因主要有几点：

全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。

市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳

刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求增加。

其次：北京楼市最近市场成交温度上升，限竞房进入尾声

整体看，数据依然属于高位运行中。限竞房累计入市8.7万套，已经网签5.2万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.9万套，随着供应减少，土地结构的变化，北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。

第三：整体看，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。

累计数据看，2020年北京限竞房成交10个月时间已经刷新了年度记录，整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化，市场不限价房源明显增加，限竞房的性价比相对提高。

归根结底上涨的原因还是因为信贷，和全国同类型城市大涨。

央行发布了10月份的金融数据!

从总量方面来看，在前三季度贷款增量同比大幅提升的背景下，10月人民币贷款人民币贷款增加6898亿元，同比多增285亿元。

分部门来看，住户部门贷款增加4331亿元，其中，短期贷款增加272亿元，中长期贷款增加4059亿元;(2019年10月份，人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元。分部门看，住户部门贷款增加4210亿元，其中，短期贷款增加623亿元，中长期贷款增加3587亿元。)

企(事)业单位贷款增加2335亿元，其中，短期贷款减少837亿元，中长期贷款增加4113亿元，票据融资减少1124亿元;非银行业金融机构贷款增加382亿元。

从社融总量看，据初步统计，10月末社会融资规模存量为281.28万亿元，同比增长13.7%。从增量来看，10月份，社会融资规模增量为1.42万亿元，比上年同期多5493亿元。

从人民币存款数据来看，10月人民币存款减少3971亿元，同比多减6343亿元。其中，住户存款减少9569亿元，非金融企业存款减少8642亿元，财政性存款增加9050亿元，非银行业金融机构存款增加2918亿元。

2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿，刷新历史记录!支撑了房地产销售额突破17万亿。所以，预测2021年房地产市场走势非常简单，如果信贷继续上涨，那么总体房价肯定还是上涨为主，如果下调，那么大概率就要下跌了。

其次：看政策!

预测市场其实主要看政策，那么当下楼市政策如何?

哈尔滨市住建局消息，为支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进哈市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，出台14条具体扶持措施，确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展。

公积金等多项政策开始宽松，另外值得注意的是开始放宽商改住市场。支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

这一条非常特别，在全国主流城市都收紧商改住政策的时候，哈尔滨开始刺激商改住，体现了背后有大量库存的压力。

深圳“华润城润玺”的网红盘，项目均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。

天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。逐利是人的本性。

而北京本身的土地市场出现了颠覆变化!

从2017年开始，当时看土地供应结构，伟哥就说过，不可能不下调，因为供应量大且价格低，北京楼市调控两条最关键，严格的信贷政策+敞开的限竞房。

2019年年末开始，土地供应结构出现了全面变化，特别是2020年，不限价土地再次成为主流。

看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，这代表了，未来网签均价不论调控政策如何，是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到，楼面价下调了10%以上。

综合来说，作为一个首都，北京是京津冀的龙头城市，从全国市场看，一个区域如果龙头城市不涨，整个大区域市场不可能上涨，所以过去一年，全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。

整个华北东北房价基本熄火，除了唐山等少数城市，全面下调，但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力，所以，2021年，北京市场除非出现加码调控，否则房价已经必然上涨。