房地产在一般计税方式下土地成本的抵减问题

今天来讨论房地产一般计税方式下，土地成本的抵减问题。

一、主要计算公式

房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

(1) 全部价款和价外费用，一般来源于销售台账上的金额销售数据。

(2)当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

根据国家税务总局公告第2016年18号规定，可供销售的建筑面积是计容面积，即一般不包括车库的建筑面积。

二、允许扣除的土地价款

支付的土地价款的取数来源主要有以下几点：

1、直接付款，取得财政收据。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。同时应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

2、间接付款，未取得财政收据。比如通过拆迁，抵押或其他方式获取到的土地。比如，支付的拆迁补偿款是否可以享受扣除?

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(

财税[2016]140号)第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

3、对于已支付土地款后，又取得的政策补偿，是否冲减土地成本?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”由于税收征管遵循实际发生原则(参详：土地增值税税前扣除四大原则)，所以这里的“支付的地价款”，应为实际支付的价款，即土地增值税清算时的土地成本应该是扣除政府返还款之后的土地实际价款。所以，以拆迁补偿费的名义取得土地出让金返还款，应冲减“房地产开发成本”中的土地成本。

三、总结，对于房地产企业计算增值税销项税额的抵扣时，无论是直接支付还是间接支付，其中重点为“支付”二字，强调实际支付了款项，

财税筹划案例分享——免租期：

问：出租商铺中的租金优惠如何合理筹划，可否和其他月份进行合并纳税?

答：根据《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局第86号)规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

因此，在涉及商铺出租中，对租金优惠部分应在合同中将免租期进行明确，以避免视同纳税缴纳增值税、和所得税。