富裕的抵押借款人面临贷款人的冷遇

美国最富有，最可靠的抵押贷款借款人正在听到贷方不熟悉的消息：不。

全球当前局势使抵押贷款市场倒挂，使该行业最有价值的客户变成了冒险的赌注。当富人失去收入并停止支付时，放贷人的成本就会放大，因为这些贷款比大多数传统抵押贷款都要大，因此被称为巨型贷款。

LendingTree Inc.首席经济学家Tendayi Kapfidze说：“在这场危机袭来之前，巨额贷款颇具吸引力。”“但是由于他们没有政府担保，所以很多贷款最终都出现在银行的资产负债表上。”

总部位于德克萨斯州普莱诺的追踪抵押贷款利率的公司Optimal Blue表示，相对于传统抵押贷款，贷方收取的杂项费用比近七年来的任何时候都要高。他们还收紧了贷款标准，使家庭，甚至那些拥有原始信贷的家庭，都很难获得新贷款。

没有逻辑

加利福尼亚州尔湾市航空航天业高管戴维·阿德勒(David Adler)认为，降低其70万美元房屋贷款的3.7%利率很容易。现年60岁的阿德勒(Adler)在八年前买下的西班牙Mission-style房屋中享有极高的信誉并拥有大量股权。

他已经看到美联储将基准利率降低到接近零，但是当他打电话给他的贷方美国银行时，该公司的利率太高了，无法提供帮助。

“我告诉银行的那个人，'我正在这里尝试使用逻辑，'”阿德勒在一次采访中说。“他说，'那是你的问题。'”

根据抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，3月份，超大型抵押贷款的可用性下降了37%，是整个房屋贷款市场跌幅的两倍多。巨型贷款超出了政府支持的抵押贷款的上限，在美国大部分地区为510,400美元，但在高成本房地产市场(例如纽约市和加利福尼亚州沿海地区)，抵押贷款的上限可能高达765,500美元。

上周初，为期30年的固定贷款的超大抵押利率为3.68%，比常规平均利率高出近30个基点。根据Optimal Blue的数据，过去一个月的价差是2013年以来最高的。

在当前局势之前，放贷者互相讨价还价，欢迎大额借款人，尽管他们最有可能违约，但他们却赚了可观的利润。借款人-拥有良好的信誉，银行存款，宝贵的抵押品和可观的收入-也被视为其他金融产品的丰厚客户。这就是为什么他们获得最优惠的价格。

如今，银行担心依靠巨型抵押贷款为房地产购买提供资金的市场的房价下跌，例如纽约，旧金山和西雅图，所有这些都受到了当前局势的严重打击，首席执行官Vishal Garg表示。由花旗集团和高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)支持的房屋贷款初创公司Better.com

没有几家银行比富国银行更能说明人们对巨型债券的兴趣了。该银行跻身于巨型抵押贷款的最大持有人之列，自己进行贷款，并通过抵押贷款行业称之为代理贷款人从外部合作伙伴那里购买贷款。根据《内部抵押金融》(Inside Mortgage Finance)的数据，去年，该银行产生了700亿美元的巨额抵押贷款，超过该国任何一家银行。

韦尔斯务虚会

这位高管表示，最近几周，该银行是美国资产第四大银行，已停止从其他抵押银行购买贷款，并停止向目前至少存有25万美元的客户提供巨额再融资。

Truist Financial Corp.和Flagstar Bancorp Inc.等银行也纷纷通过限制再融资，中止对代理行新贷款的购买或从他们资助的提供巨额贷款的较小抵押公司撤回短期信贷额度而撤出。

美国最大的房屋贷款公司之一，美国自由抵押公司(Freedom Mortgage Corp.)首席执行官斯坦利•米德曼曼(Stanley Middleman)说，这种回调的大部分原因是，通常会购买这些贷款的投资者不再想要它们。

他说：“资产的好坏无关紧要，因为没有流动性来购买它们。”

当前局势给经济造成的影响使投资者感到震惊，当前局势从饭店和零售业工人到小企业主，律师和企业高管。

事实证明，富裕的买家停止支付抵押贷款的可能性也很高。据Black Knight Inc.称，由于收入损失，大约5.5%的巨额贷款(131,000名借款人)要求推迟付款，而全部贷款的这一比例为6%。

尽管放贷人不需要让未获政府担保的贷款(如巨型货币)的未偿还付款额度降低，但他们是在政府的领导下进行的。一方面，他们不想疏远他们想在危机后重新招募的客户。LendingTree的Kapfidze说，在当前局势期间对美国人的提前封闭有可能损害贷款人的声誉。

“大量贷款”

巨额融资还没有完全消失。房地产公司吉尔马丁集团总裁蒂莫西·吉尔马丁(Timothy Gilmartin)表示，它于3月份在Better.com上发布，并一直位于富裕的圣马特奥县(San Mateo County)的旧金山南部。

在南加州，位于比佛利山庄的Insignia Mortgage的经纪人达蒙·日耳曼尼德斯(Damon Germanides)表示，他仍在结清大量贷款。让他们越过终点线变得越来越困难。

他说，尽管与他合作的洛杉矶购房者信誉良好，拥有一家在当前局势期间表现良好的企业，但由于其被视为“必需品”，他可能无法获得抵押贷款。借款人已经准备好将房屋价值的20%用来作为首付，但现在他可能需要提供30%。

“一个月前，他是个明智的人，”日耳曼提德斯说。“现在他是50-50。”