跳过抵押付款并不适合所有人

抵押银行家贸易集团本周发布的数据显示，将近6%的抵押贷款处于忍耐状态，这意味着约有300万房主延迟付款。与前一周相比增长了60%，行业观察家估计，用于忍耐的贷款数量最终可能会攀升至15%。

那么谁推迟了抵押贷款呢?国会的救济法，即《 CARES法案》，只是说，如果借款人遇到了与当前局势相关的财务困难，他们可以暂停付款长达一年之久，而不会受到罚款-但他们不必提供任何验证就可以合格。

有理由认为，有些已经停止付款或将来可能停止付款的借款人在遇到困难时处于灰色地带。他们可能没有丢掉工作，但担心他们很快就会失业。或者他们希望在担心减少奖金或经纪人和退休帐户耗尽的情况下保留现金。虽然可以理解，但选择在绝对必要之前延迟付款会带来一些重要的风险，需要考虑。

《 CARES法》中关于抵押忍耐的规定仅适用于联邦政府支持的贷款，并未规定如何或何时偿还延迟的抵押付款。支持贷款的政府机构通常会提供这些准则。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)表示，借款人目前有几种还款选择，包括一次性付款，输入还款计划或修改贷款。即使不需要借款人一次性付清6或12个月的抵押贷款，贷款人显然也希望在借款人有能力的情况下尽快退还其款项。

这就提出了另一点：不需要文件即可获得宽容，但一旦借款人介入其中，可以安全地假设抵押贷款服务商将寻找文书工作和详细信息以告知他们选择的还款方式。提供。俄亥俄州立大学副教授斯蒂芬妮·莫尔顿(Stephanie Moulton)研究住房和消费者金融政策。她说，她认为大多数借款人都将制定一项计划，以期在延期一年内偿还还款。

对于在像纽约这样昂贵的市场上拥有大量抵押贷款的借款人(76.6万美元或以上的巨额贷款)，他们推迟付款的能力将取决于他们的贷方，因为《 CARES法案》并未涵盖这些借款人。抵押银行家贸易组织的数据显示，截止到4月12日，没有联邦政府支持的6.4%的贷款(包括巨型钱币)已被宽容。

因此很明显，那些借款人正在申请和接受抵押付款暂停。但是与政府支持的贷款相比，不能保证申请人可以延迟付款。这些条款可能视情况而定，借款人的权利有限。

还款的选择可能取决于放款人是银行还是非银行，银行将这些贷款记在账上可能更宽松。抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)贷款管理主管萨拉·辛哈斯(Sara Singhas)说，她认为非机构贷款通常需要90天的还款期。

此外，城市抵押贷款研究中心住房金融政策中心联合主任劳里·古德曼(Laurie Goodman)指出，拥有抵押抵押权的借款人无法为其贷款再融资。抵押贷款利率接近创纪录的低点，预计在可预见的未来将保持相对较低的水平。对于那些想要省钱的人，更明智的举动可能就是简单地为他们的贷款再融资。

需要记住的另一件事：大多数人倾向于从支票帐户中提取一笔住房付款，一部分用于贷款的本金和利息，另一部分用于代管物业税和房主保险的代管帐户。我曾与专家交谈的专家说，没有建立托管账户的房主仍然有责任缴纳财产税和保险费，即使他们推迟按揭付款也是如此。

最后，也许最重要的考虑因素是忍耐是为真正需要忍耐的人准备的。过早或不必要地采取该措施，将加剧贷款服务商面临的压力，从接听电话到向债券持有人付款(对于拥有代管账户的人来说，本金，利息和财产税以及保险费都存在问题)。服务员本周得到了一些缓解，但这并不意味着不会出现流动性问题，如果太多的借款人在绝对必要之前停止还款，将对房地产市场产生更大的影响。

住房抵押贷款和新抵押贷款的信贷已经开始收紧-可能会更糟。如今，那些非必要的抵押宽容者在下一次寻求借款时可能会被拒绝住房贷款。