当前局势期间如何投资房地产

在美国，租房家庭激增。结果，当前局势引发的经济冲击波不仅会给房客，而且也会给这些物业的所有者造成反响。无论您是从旧的主要住所中获得收入的偶然房东，还是要依靠您的多户房地产投资组合来提供退休时的大部分收入，这里总结了您需要考虑的障碍和机遇。

理财

障碍-当前的经济衰退已与最近的经济衰退进行了几次比较。尽管起因明显不同，但放贷人再次收紧了购房者和房地产投资者的购房标准。最近，联邦住房管理局(FHA)大大收紧了其信贷资格评定标准。此外，据报道非合格(NQ)贷款也受到打击。对于一些房地产投资者来说，如果他们不符合收入标准，他们需要短期贷款来购买和装修，这是一个重大问题。

机会-尽管信贷在多个方面有所收紧，但融资可能会为有资格的房地产所有者带来巨大的上涨空间。今天的利率相对较低。如果您符合抵押贷款准则，则可以以较低的利率为物业再融资。此外，如果您打算扩大或改善房地产投资组合，则可以以历史低利率借入现有房地产的权益。

单身家庭住房

障碍-由于这种大流行导致失业率上升，拥有出租物业的任何人都可能担心其房客的支付能力。由于通过了CARES法案，从2020年3月27日起，对于居住在获得联邦补贴(如第8节凭单)的物业中的房客或房东拥有政府担保的贷款(包括由抵押贷款支持的贷款)的房客，驱逐将被冻结120天房利美，房地美，联邦住房管理局或美国农业部。如果《 CARES法》未涵盖出租单位，则许多州都对驱逐出具了类似的暂停令。

机会-尽管《 CARES法案》为某些租户提供了避免驱逐的手段，但如果由于局势导致收入减少，则拥有政府担保贷款的房主可以请求长达360天的宽容期。为了确定您的抵押贷款是否得到政府机构的支持，请从两个最大的实体开始：FannieMae和FreddieMac。如果您的贷款没有政府机构的支持，请与您的贷款服务商谈谈，并询问在您的情况下可以采取哪些选择。

如果您的房客正在努力付款，但他们本来是好房客，请考虑使用抵押缓期来暂时减少或中止预定期限的租金。您还应该帮助租户了解刺激措施的支持和暂时性失业救济金的增加。这些资源不仅可以帮助他们付钱，而且可以在经济不景气消退后让他们更快地站起来。

多户住房

障碍–与较小的房产一样，多单元公寓大楼将面临失去工作或大幅减薪的租户的问题。大于4个住房单元的任何住房都不能通过抵押贷款进行融资，因此不适用于通过房地美或房利美(Fannie Mae)进行的贷款宽容选择。

机会-这并不意味着您没有选择。如果您拥有较大的出租物业，请遵循与之前相同的指导。如果您的租户是好租户，请与他们合作，以帮助他们获得救济，以便他们可以至少部分付给您并长期留在您的单位中。

您还希望立即与您的银行联系，以了解他们如何与您合作。就像您不想失去好租户一样，他们也不想让您的贷款丧失抵押品赎回权。询问他们是否可以与您合作，跳过一些付款并将其添加到贷款末尾或暂时只对您的贷款进行利息支付。这样，如果您的租户可以支付足够的租金来支付较低的付款，税金，保险和其他固定成本，那么您应该处于一个更好的位置来应对局势爆发。

商业地产

障碍-同样，许多小企业被州和当地的全屋服务订单关闭，这限制了它们带来收入来支付房租的能力。商业物业不能通过抵押贷款融资，因此通过房地美或房利美的贷款忍耐选择权不适用。

机会-如果您的财产出租给了一家小型企业，则您可能希望与您的租户合作，以​​确保他们有资格申请薪资保护计划。如果您的租户有资格获得PPP，那么他们可以使用这些资金的一部分来支付房租，这对您来说是一个巨大的负担。同样，如果您目前付给自己的薪水较低，但可以从企业支付给您的租金中获得更多收入，则PPP可以帮助您的企业不仅保护您的薪水，而且还可以在合理范围内帮助您付给自己的租金为当地市场。

为未来的不确定性做好准备

到现在为止，您已经注意到，如果您有现金和良好的信用评分，则可以在应对这场危机方面为您提供更大的灵活性。在此以及下一次危机中，有一些最佳实践可用来使您的房地产投资组合保持良好的信誉：

·保持很少或没有信用卡和其他高利息债务

·保持740或更高的信用评分

·保持足够的现金来支付目标物业的空缺和维护一年

·如果有持续的空缺期，则保持足够的收入以支付租赁物业抵押

如果您在这个市场上采取良好的措施，很有可能您可以通过拥有更好的房地产投资组合而摆脱困境。