房地产行业看到了长期计划 但缺乏快速解决方案来提振住房需求

去年，莫迪政府第二次接任时，由于普遍的流动性紧缩，高库存积压，可负担性较弱以及需求状况疲弱，房地产板块的表现一片沉寂。然而，降息和专注于经济适用房，更不用说为停滞的项目创建了2500亿卢比的压力资产基金，确实推动了该行业走上复苏之路，但当前局势破坏了该党。

如果莫迪政府在任期的第一年引入了一些结构性变化，例如实施RERA，GST，IBC，PMAY经济适用房计划，那么它将在去年第​​二次接任办公室时着重于一些流动性提升措施。

印度储备银行在2019年将回购利率总共下调135个基点，以促进经济增长和增加流动性。得益于全年政府多次抽签，经济适用房在2019年仍然保持乐观。对于首次购房者，将在2020财年末对低于450万卢比的房屋贷款利息额进一步减免税(现在一年为35万卢比)。

在商业方面，尽管担心国内经济持续放缓，但由于各种跨国公司和国内公司的扩张和合并计划，对办公空间的需求仍然具有弹性。鉴于印度第一个房地产投资信托(REIT)的成功上市以及外国投资基金对出租收益性资产的浓厚兴趣，该部门的融资环境也很有利。不幸的是，事实证明当前局势是主要的阻尼器。

创建2,500亿卢比的替代投资基金，用于已停工的住房项目的最后一英里资金

对于住房部门，政府宣布了2500亿卢比的另类投资基金(AIF)，以便利完成卡住的经济适用房和中型住房。这旨在帮助完成350,000个卡住的住房单元。

政府作为发起人与基金经理SBICAP Ventures Limited，印度人寿保险公司(LIC)以及其他投资者共同出资10,000亿卢比。

它为符合条件的人规定了5分标准：因缺乏足够的资金而陷入停滞状态;负担得起的和中等收入类别;净资产积极项目，包括NPA和正在接受NCLT程序的项目;已注册RERA;非常接近完成的项目优先级。

该基金已首次完成募集资金1,050亿卢比，但该项目的实际支出很少-到目前为止，约有4,500千万卢比。至关重要的是，必须迅速拨出资金以完成陷入困境的项目。

“基金运作的主要障碍是其授权的僵化，现有的贷方(银行/ NBFCs / HFCs /)根本没有被容纳。其次，AIF预计该基金的回报率约为12-15%。 CREDAI表示，其在项目上的投资非常高，因为该基金范围内的项目已“停滞”。如此高的投资回报率会导致项目成本增加，并最终转嫁给已经受苦的购房者。在5月25日给总理的信中。

FM的当前局势包装

政府在当前局势期间为房地产开发商提供了重大救济，本月初，政府将项目完成和项目时间表注册的期限延长了六个月。由于在全国各地停止了建筑活动，这是一个重大举措，将极大地减轻开发商的压力。通过此举，购房者等待房屋的时间将延长。

已经宣布了NBFC / HFC和MFI的300亿卢比特别流动性计划，这将缓解压力较大的参与者的流动性困境。鉴于NBFC和HFC是该行业的主要贷方，这将使房地产行业受益匪浅。根据ANAROCK研究报告，目前，NBFC和HFC合计占印度房地产总贷款的近56%。

政府还宣布将CLSS计划延长一年，直至2021年3月。这将有助于推动对经济适用房的需求。自2017年实施以来，CLSS计划已惠及超过33万个家庭，这项扩展将进一步帮助更多家庭在该计划下获得住房。根据PMAY计划，收入介于60万卢比和120万卢比之间的中等收入群体-I(MIG -I)可以享受4%的利息补贴，而收入介于-的中等收入群体-II(MIG -II)在该计划下，120万卢比和180万卢比可以获得3%的利息补贴。

ANAROCK报告称，目前排名前7位的城市中有156.2万个在建单位，其中近39%在可负担的价格范围内，价格不到400万卢比。

为了缓解因当前局势压力而拖欠贷款的公司，财政部长Nirmala Sitharaman在5月17日表示，根据《破产与破产法》(IBC)以及与当前局势相关的规定，一年内不会启动新的破产程序。债务将从违约定义中排除。专家说，尽管这些措施试图为房地产公司提供喘息的空间，但它们可能会减少购房者可获得的补救措施。

自从当前局势被困以来，本月的印度储备银行第二次将回购利率下调了40个基点。现在，回购利率为4%，储备回购利率为3.35%。在一项先进的货币政策审查中，顶点银行在2020年3月降低了利率。自锁定开始以来，他们总共将回购率降低了115 bps。预计这将使新房贷款变得更便宜。

需要做很多工作来增加需求

房地产经纪人表示，尽管政府已采取了一些措施来提高流动性，但在鼓励购房者购买当前局势之后或提高其信心方面，几乎没有采取任何措施。

“为刺激需求，政府应通过补贴未来五年EMI的利息部分，将新房贷款的最高利率降低至5%。政府应将第80C条下的住房贷款本金扣除额上限提高至2.5卢比根据第24条规定的10万卢比和利息减免为100万卢比，不对持有时间超过一年的住宅物业征收资本利得。它还应恢复以补助金为基础的资金。”

关于商品及服务税(GST)，由超过15,000名成员组成的建筑商团体表示，现行制度为经济适用房(费用为450万卢比)提供了1%的税率。它希望将好处扩展到地铁中成本高达750万卢比的设备。

CREDAI-Ghaziabad总裁加拉夫•古普塔(Gaurav Gupta)表示：“迫切需要至少在接下来的6至9个月内降低消费税税率和印花税，”购房者总共可节省约50万卢比。

他说：“在这些艰难时期，这肯定会增加买家的需求。”

根据高力国际印度资本市场董事总经理Piyush Gupta的说法，即使印度储备银行降低了利率，房地产开发商的借贷率仍然保持高位。

“非银行金融公司由于自身的一系列问题(例如资产负债表管理问题和资产负债问题)而无法将收益转移给房地产经纪人。正是由于这个问题，私人基金继续增加了其借贷成本，这就是现在高达18%到22%。这现在是供需不匹配的问题。政府应该考虑放宽规范，使PSU银行和私人银行可以直接向房地产部门贷款。”

此外，尽管通过直接或间接激励措施平均将单位价格降低了15-20%，并且负担能力要好得多，但政府需要采取措施来提高购房者投资长期资产的信心，他说说过。

降低交易成本还可以大大促进需求。

他补充说：“减少在建单位的商品及服务税(GST)和印花税虽然可以持续几个月，但可以帮助增强购买者的信心。这将有助于转移库存。”

此外，考虑到与病毒在主要城市及其卫星地区传播有关的恐惧因素，城市建筑工地的劳动力已迁回其故乡，因此建筑业面临着劳动力和项目严重短缺的危险。城市可能会延迟六个月以上。

“为了确保重新加入劳动力市场，可以采取一些短期措施来缓解他们的问题，其中可能包括增加工资，提供食物和住宿设施。此外，为每个劳动者提供足够的医疗保险并提供安全消费品像PPE一样，定期消毒可以确保它们的安全感。但是，实施这些措施将导致项目的建设成本增加。”高力国际项目管理(北印度)总监Taha Ansari说。