滨江集团业绩预告「杭州滨江集团在南京项目」

近日，“杭州一哥”滨江集团发出两份差异巨大的财报，一份2021年全年业绩报告，营收净利润双增，一份2022年一季度报告，营收净利润双降。

2021年滨江集团累计销售金额1691亿元，同比增长24%，实现营业收入379.76亿元和归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

而2022年一季度，滨江集团营业收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%，销售额则大幅下降了47.22%。

显然，“杭州一哥”也抵挡不住楼市寒冬，从去年下半年开始的房地产行业波动负面影响已经在财报中显露出来。

但即便如此，楼市的波动并不影响“杭州一哥”扩张的步伐，就在发财报的前夕，滨江集团豪掷184.35亿在杭州首轮土拍中拿下11宗地块。

逆势扩张 债务攀升

滨江集团成立于1996年8月，2008年5月登陆深交所，上市时公司销售规模还不到30亿元，2010年销售规模一度达到116亿元，但是2011年又降到45.74亿元。

在规模扩张的渴求下，滨江集团提出了一种打法：小股操盘，即以较低的权益占比带动项目投资。2015年，滨江集团以73.74亿元代价，新增7个项目，新增计容建筑面积104.3万㎡，在这个7个项目中滨江的权益占比均不到40%。

通过“小股操盘”，滨江集团将项目大部分市场风险转嫁出去，同时实现了规模扩张。2015年销售规模就达到233亿元，随后几年销售规模“一年一个台阶”，2016年到2018年销售规模分别为366.8亿元、615亿元、850.1亿元。

但是“小股操盘”并非无弊端，在“小股操盘”模式下，95%的项目都由滨江承担开发建设，而投资方则由于持有较多权益分走了大部分项目利润。

2018年，滨江集团实现归属于上市公司股东的净利润为12.17亿元，但是同期少数股东损益却高达19.35亿元。

在这一模式下，滨江集团渐渐发现自己处于资金方的白手套和打工者身份，所以此后滨江集团提高了自己在拿地中的权益占比。

2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，土地款总额710亿元，其中，权益土地款437.86亿元。

2022年4月，滨江集团豪掷184.35亿在杭州集中供地中，一举拿下11宗地块位。其中仅有3宗为合作地块，其余8宗单独拿下。

但是，这样一来，公司的负债规模跟着上了一个台阶，2018年到2021年，滨江集团的资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%、82.34%。

2021年，扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍。连续三年实现“三道红线”绿档。

但是值得注意的是，从2018年开始，滨江集团少数股东权益激增，2018年到2021年少数股东权益分别40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元、168.07亿元。

少数股东权益占比高是“明股实债”的特征之一。在“三道红线”政策的监管下，不少房企通过引进少数股东的方式来突破融资限制，以明股实债”来掩盖债务风险，这也是房地产债务频频暴雷的重要原因。

溢价拿地 净利率走低

在2019年跨入千亿销售规模俱乐部后，滨江集团拿地变得更加凶猛。

2019年，滨江集团在全国的招拍挂市场上拿到了28块地，加上并购的2块土地，滨江的拿地总数为30块，新增的土储建面约295.39万发平方米，土地款总额503.71亿，平均楼面价为1.71万/平方米，新增土储货值权益比例52.8%。

2020年，滨江集团新增土地储备项目30个，新增土地面积171.65万平方米，新增土储计容建筑面积432.24万平方米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元，平均楼面价为 1.81万元/平方米，新增土储货值权益比例50%。

2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价为1.51万元/平方米，新增土储货值权益比例56.6%。

2022年开年滨江集团就豪掷184.35亿在杭州拿下11宗地块。在楼市下行周期，滨江集团逆势拿地，且其中有不少“地王”项目。

据不完全统计，自2018年以来，滨江集团以最高限价成交的地块就达13次，拿地溢价率惊人。

滨江集团拿下地块溢价率大多在20%以上，其中有一编号为杭政储出[2020]73号的一块地溢价率高达122.27%。

溢价拿地的代价是公司的盈利空间被大幅压缩。2018年到2021年，滨江集团的毛利率持续下滑，分别为35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

滨江集团项目净利率也处于极低的水平。在2021年5月滨江集团的度业绩网上说明会上，滨江集团董事长戚金兴在回答投资者提问时曾表示：“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%―2%的净利润水平”。

省外扩张 连栽跟头

杭州是滨江集团的大本营，在这里，滨江的销售规模已连续多年蝉联“杭州一哥”之位。但是，当公司销售规模突破千亿元之后想再寻求增长，势必要走出杭州。

正如，戚金兴所言，实现100亿规模，杭州市场就能满足；实现1000亿规模，浙江市场就能满足；当冲向4000亿、5000亿规模时，必定要走向更广阔的天地。

但是，走出杭州大本营后，滨江集团却接连“栽跟头”。实际上，早在2016年，滨江集团开始谋求向全国扩张。

2016年，滨江集团牵手安远控股进军深圳市场，拟共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。结果因安远控股实控人陈族远涉腐败大案，项目无疾而终，滨江11.6亿元投资款也打水漂。

同一年，滨江集团进军上海市场，出资7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，出资2亿元给浙银上海湘府城建，还借了7.06亿元给中崇集团相关公司。

然而，随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园三期项目也随之搁浅。2018年，滨江集团将中崇方面诉至法院，虽然胜诉但是想拿回投资借款却遥遥无期。

在外地市场接连受挫后，滨江集团还是将目光转向大本营。2021年，滨江集团土地储备中，浙江省占据了85%，浙江省外占比仅有15%，其中杭州占比60%。

2022年4月份豪掷184.35亿拿下杭州11宗地块，还确定了三省一市，即浙江省、 江苏省、 广东省和上海市的区域发展战略。其中，在杭州投资比例上50%，浙江省内除杭州外40%，浙江省外10%。