宁波新地王2020「宁波楼王」

5月20日，荣安地产向兴业银行押股份6600万股，用于生产经营需要。可以看出，扩张带来的债务压力，再次找上了门。自2017年始，荣安走上了发展的快车道，加速了扩张，随之而来的便是净负债率和调整后的资产负债率逐年上升。

负债率偏高是荣安走上快车道以来一直存在的问题，但荣安通过辛勤耕耘和积淀，在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。但在今年这样一个特殊时间，能有多少楼盘面世、“高价地”能否兑现业绩将决定荣安今年走势。

01

负债率、融资成本较高

荣安负债率过高一直被外界所笑话，荣安的融资主要依托银行贷款、债券和信托融资。2019年末，荣安地产（2.40，-1.23%）共融资了88.86亿，其中一年到期有43.46亿，占了总借款额的一半，可以看出荣安短期内偿债压力较大。

融资成本较高，2019年末融资余额最高的其成本在8%。但是，2019年，荣安的资产负债率为83.13%。

2020年1月13日，荣安地产公开发行2亿元公司债，利率8%，期限5年。

这就证明了荣安有着不小的资金压力，那么荣安的钱都去哪儿了？

02

6月宁波拿地楼面价进宁波楼市TOP5

经过242轮，拿下位于宁波鄞州区YZ13-06-J1b地块，楼面价为14250元/平方米，实际住宅楼面价达到24043元/平方米。

周边新房均价：38000元/平方米

12月拿下宁波长丰板块地王

经过188轮，以20.2%的溢价率，21640/平方米的楼面价拿下位于宁波鄞州区长丰地段的地王。

周边新房均价：35000元/平方米

2020年，继续疯狂拿地

20年

宁波第一场土拍，拿下奉化新地王

今年2月28日，宁波的第一场土拍，荣安经过54轮，以10180元/平方米楼面价、溢价率31%和14.8亿总价拿下位于奉化区宁南贸易物流区地块，一举成为奉化新地王。

周边新房均价：14000元/平方米

20年

宁波再次入手姜山新地王

5月8日，经过327轮竞价，最终以16.16亿的总价、48.4%的溢价率以及18550元/平方米的楼面价一举拿下姜山地块，并成为姜山新地王

周边新房均价：27735元/平方米

这些土储是荣安发展路上的基础，也是荣安发展的基础。同样也会是荣安在销售端的基础，所以要实现今年的业绩目标，这些高价的土储就成为了关键！

03

2019年荣安地产的营收为66.33亿元，主要来自公司心尚园、香园(三期)、桃花源郡、嘉兴荣安府等项目的交付，其中宁波地区营收占比高达77.73%。

宁波作为荣安的主战场需要土储作为基石

荣安通过多年积淀，在宁波有品牌影响力。

荣安事实上是从2016年才开始发力宁波市场，2014年—2019年，荣安地产来自宁波地区的营业收入占总营业收入的比重依次为16.7%、21.3%、53.53%、88.86%和96.36%，77.73%占比逐年增加。直到2017年，荣安地产的收入大部分全部来自宁波地区。

荣安需要土储兑现业绩，这也就是为什么荣安需要不停地在宁波扩储的原因。

逻辑二

2019年，全国房产销售相对平稳，荣安在稳土储的同时，利用市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了319亿的销售业绩。

荣安之前因为推盘速度快，销售业绩稳，没有造成大量库存。

对于2020年，在宁波的几块“高价地”势必成为荣安业绩输出最重要的一环。我看竞争压力比较大。

逻辑三

“持续优化社区品质” “推盘快”是荣安在宁波的两大抓手。

持续优化社区品质：荣安琴湾，早在2009年就已经售罄，但是荣安依旧不断提升社区的品质，不断将小区进行多维度的升级，扩建大面积亲水会所、物业优化等等，对自身的品牌不断优化，以得到客户对荣安的认可。

推盘速度快：2019年，在长丰的荣安江南润园、荣安江枫晓月、荣安柳岸风荷以及荣安春和景明都在5-7月拿地，12月初就推出文案，仅用了4个月。

2020年荣安开盘项目有：柳岸风荷、望江南润园、春和景明小区、祥宸府、嘉兴晴雪园、九龙壹号、九龙贰号、江枫晓月府、悦珑庭、芙蓉印月、金成华府、江望云著里等。

荣安之前一直因为推盘速度快，销售业绩稳，所以没有造成大量积压，但今年依旧如此高调的拿地，我看今年悬了啦。