东莞房价涨疯了「东莞房价上涨」

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提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，首选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：你好广叔，本人46岁，夫妻二人刚刚从外省来到东莞洪梅镇工作和生活， 想在洪梅镇买一套房子， 即是自住，也是投资， 现在手里有100万左右现金， 按揭可以承受1万每月。 洪梅镇丰泽园小区有一套127平三房卖出，值得购买吗？ 您怎么看未来5—10年洪梅镇的房价？ 最近半年洪梅镇房价涨得有点猛，不知道我现在购买会不会成为接盘侠

回答：你好，感谢赞赏！洪梅属于水乡片区，目前也是东莞经济较弱、房价洼地的一个片区，主要承接城区外溢的购房需求，目前有望洪枢纽的利好。水乡片区长时间被水道阻隔，交通的也成为片区发展的“硬伤”，但水乡新城规划通过建设城际轨道、城市轨道快速与东莞过半镇街相连，正所谓路通财通，水乡片区将迎来发展的契机。随着交通的升级以及2000亿的基建规划，水乡片区或许能够发挥出秀丽风景的优势，吸引更多其他镇街的客户前来置业，未来5-10年有一定的想象空间，可以买。

提问：广叔你好，手持5年松山湖和南城西平哪个会稳点。手里资金够贷款买万科金域松湖3房，有想法等到万象汇开业。r3线动工抛去。帮忙分析一下，谢谢。

回答：你好，资金到位的话建议松山湖，万科金域松湖可以买，万象汇开业肯定还有一波。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔好，我是首付160W的，福田上班那位，上次你分析我的情况不适合龙岗和光明，建议买宝安与龙华，赞同。你推荐的碧海与龙华，我的分析：富通城，07年、地铁远、飞机噪音、沿海高速，学校是挂哪个？曼海宁，11年、地铁适中、周边设施不完善、龙华周边农民房、学校是高峰吗？海岸城，得2022年、周边不完善、得等，学校外语？我现在偏自住兼投资（孩子3岁），我的分析是否正确，请指教。同时帮我看下新房大族云峰是否需要考虑，谢谢。这几个我应该怎么选？

回答：你好，自住和投资的选筹逻辑区别很大。 坂田是龙岗里表现还不错的区域。 大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 之前分析过，碧海的飞机噪音不影响涨价。 海岸城是刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，但是未来潜力比较大。 曼海宁对口是高峰 这几个盘升值潜力排序： 海岸城=富通城>曼海宁>大族云峰 子弹160，必须在学区 自住和投资这几个因素中做取舍。

提问：广叔你好，本人坐标广州增城新塘，自己婚前在汇东国际花园有一套房两房83方，有贷款；老公婚前同小区有一套房两房83方（少量欠款），另有代持金泽豪庭70方一套2房，另有代持TOD亚太新城楼梯房111方一套3房（近20年楼龄，2018年购入，满2年），因为是广州黄埔户口，两小孩要读书，想要将房产置换到市区（黄埔或天河），如何置换最优腾出名额购房？预算换三房或四房，现在现金50至60万，购哪里有学区房并保值？盼复，谢谢！

回答：你好，根据你的房产情况来看，置换建议优先出手你老公婚前相同小区少量欠款的房子，和代持的TOD亚太新城20年房龄的楼梯房。一方面把你老公房票腾出来，欠款少更容易做截断，而且鸡蛋没必要放在同一个篮子里。另一方面楼梯房将来出手是一个硬伤，且房龄20太老，将来跑不赢新盘或次新盘。如果现在考虑买学位房，实操有以下的一些思路：买海珠西光大花园，在宝玉直实验小学读书，然后在北大为民学校继续读书。买萝岗科城山庄，在科骏小学读书，然后在二中科学城校区或者华师附外继续读书。买天河中海康城，在中海康城小学读书，然后在未来的奥林匹克中学继续读书。

提问：广叔你好，我和老公有一套自住在石景山，公公名下，因此两个人还有sfsd。公公把舟山一套房子卖出，总值200万。加上双方父母和个人存款，首付最多260万。首先想问您，是存银行理财还是近期入手房子？若后者，房子需求如下1. 需要有保值或增值空间，因为五六年后，我们一定是学区房刚需，必须置换学区房。2. 要容易出租，用租金加公积金抵一部分房贷。且满五唯一后要能够及时出手。请帮忙选几个可考虑的区域，以及具体的小区。

回答：你好，260首付买650左右的标的 优先天通苑大面积，或者望京，酒仙桥，金台路，北工大一带的大面积老公房 或者百子湾片区次新盘

提问：你好广叔，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙

回答：你好，深圳优质的教育资源都在关内 如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖 如果是自住加学校加方便就买龙岗 给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大

提问：广叔好，深圳福田保税区加福广场，一房一厅70平380万可以考虑吗？我们考虑改两房，刚需自住，小孩快两岁，据说有福田外国语南校区小学中学九年学位，已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵 停车位按天算35一天 没有燃气！ 请广叔明示！

回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。 公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：广叔，你好。30岁。目前在三线城市清远，按揭一套两房自住房，学区不太好，想换个当地最好学区的学区房。刚看中了一套学区房，说是特价房，是2019年底单价的88%，的确是一个晚上抢完了，我就是其中一个，下了2W定金。但是首付要求一周付清，来不及出手第一套房，有点纠结是否要以二套房来买，首付高，而且二套房只能商贷（如果要用公积金要首付6成）。买的话首付不够，需要先借钱付首付，然后卖了现有房子还首付；新房子又要明年底交房，卖了现房只能先搬回车程大概20分钟的乡下房子。现在这个时候适合这么操作吗？如果这么操作现房适合什么时候出手？买了新房就出手，还是等到哪个适合时候？

回答：你好，现在时机适合刚需改善置换，买到笋盘概率更大，你的操作没有太大问题。我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，如果不想搬回乡下房子，可以租房过渡。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

提问：你好广叔。二套资格。本人在西城区上班，子弹850。是买南四环的国韵村还是中铁春风合院呢？还是买靠近市内的二手房？如果买二手房，哪些小区可以推荐？谢谢

回答：你好，中铁春风>中铁春风 中铁春风就是8-9年的限售期以及这期间不能抵押，你能接受可以考虑。 西城整个都是学区板块，自住保值不推荐看 推荐看朝外东大桥金台路板块

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