全面实施现楼销售「武汉最新房地产政策及影响」

中国购房者苦“预售制”久矣！

小编曾在一期节目中看到过：中国房地产市场的三大奇葩：预售制、公摊面积和70年产权。

如今，“除三害”之路终于开始了！

喜大普奔！现房销售时代来了！

11月8日，石家庄市住房和城乡建设局正式发布《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》。

△图源石家庄市住房和城乡建设局

看重点！

避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题，经市政府同意，现对我市商品房预售许可形象进度进行调整：

·2021年11月8日后出让的房地产开发项目，传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶；

·预售形象进度调整后，涉及预售资金监管等监管措施将相应做出调整。

这项政策代表着，石家庄正式进入“准现房销售”时代！

事实上，现房销售政策的来临已早有“风声”！

2020年3月7日，中国楼市的“先行者”海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。

△图源海南省新闻办公室

《通知》指出，为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题

海南省要改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

今年10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，未来，恒大将全面实施现房销售！

△图源财联社电报

星星之火，可以燎原！

现房销售制度这股风，已经刮起来了！

当然，并不是所有城市都在一马平川地推进“现房销售”，有点甚至在开倒车！

比如杭州。

杭州为了循序渐进地推进“现房销售”，在此前的第二轮集中供地中，拿出了10个竞品质、现房销售的地块。

结果却全部流拍！

△图源杭州微博房产

比如哈尔滨。

为了“救市”，哈尔滨10月10日发布新政，其中就有一条：放宽预售门槛。

△图源财联社电报

以此延伸出一个问题：取消预售制，到底是谁在阻拦？

取消预售制，到底是谁在阻拦？

石家庄和海南在出台调控政策的文件中，都不约而同地提到了期房有开发商跑路、烂尾风险的字眼！

是的，受伤的永远都是购房者。

特别对于刚需购房者来说，如果不慎碰到这一类无良开发商，几代人一辈子的积蓄可就真是打了水漂了。

不仅房贷要照还，交房遥遥无期，全家老少还要在外面租房，面对的经济压力可想而知。

△图源网络

预售制的前身，叫“楼花”，被一些“伟大的”香港发明家们创造了出来。

1953年，香港住房严重不足，需求庞大，地产商们提出“预售楼花”，并提倡分期付款，炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”。

具体是发明人是谁，也没必要深究了，有人说是李嘉诚，有人说是霍英东，还有人说是王德辉。

反正从那时起，期房预售的部分弊病就存在了，比如房图不一致(建筑单体、室内室外、规划)、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等。

期房传入内地之后，购买期房的流程一般是这样的：

购房者与房地产开发商签订预售合同>交付订金>申请银行按揭

相当于把全款直接一次性交给了开发商，并且，预售资金监管对开发商的限制也有限。

拿武汉来说，今年3月19日，武汉市房管局表示：

“在风险可控的前提下，对信用记录良好的房地产开发企业，可适度降低商品房预售重点监管资金比例，允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金。”

△图源武汉市房管局

总的来说，卖“楼花”的资金周转模式，大大缓解了开发商资金不够用的情况，但也把最大的风险交给了买房的人们。

是的，这看起来是完全不公平的交易，预售制的好处全让开发商拿了，风险却全留给了购房者。

有意思的是，即使这样看起来完全不公平的交易，购房者仍然蜂拥买房，为什么？

很简单，就是因为供不应求。

我国从90年代开始房改，引入预售制，那是一个商品房极其短缺，住房需求井喷，并且经济蓬勃发展的时代。

可那时我国资本市场发展滞后，房企除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售便成为房企融资的重要手段。

与此同时，商品房预售价格会比现房销售价格约低10%-15%。

有购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

为了楼市的迅速扩张，内地引进了源于香港的“预售制”，这也是我们这三十年楼市快速发展，从而反哺到经济快速增长的重要原因。

引进的初衷是好的，它也完成了它应有的使命，只可惜它慢慢变味了，地方执行的时候逐渐变形，不再适合现在的楼市了！

预售制还有一项重大弊端:道德风险提高，交房质量问题频出。

道德风险是什么？就是交钱不交货的情况下，收钱的一方除了受到自己良心的约束，就不受其他什么实质性约束了。

什么绿化缩水、精装修质量差、袖珍车位......毫不夸张地说，这些都是预售制造成的。

换句话来讲：只要现行的预售制度不变，收房即维权这种景象还将不断重来！

回答小标的问题：

现房销售制度的推进缓慢，就是牵扯利益太多，阻力非常大。

谁受益最多，那么阻力就来自于哪里！

这个问题点到为止......

具体到武汉

具体到武汉，虽然还未正式全面实施现房销售的制度，但房管局曾多次调整达到预售要求的主体楼层数。

·2019年12月31日

低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层。

·2020年3月

因疫情影响，放宽预售要求，对2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。

·2021年4月27日

商品房预售标准提高，限制多次开盘，新建商品房项目主体结构施工形象进度十五层及以下建筑达到1/2，十五层以上建筑达到1/3且不少于七层可申报商品房预售许可。

△图源武汉市房管局

武汉的“现房销售”，我们或许可以期待一下！

写在最后：

星星之火，可以燎原！

现房销售制度这股风，已经刮起来了！

海南、石家庄的现房销售制度一定不会是个例。

这两个省市试点成功后，必定会成为房地产调控的又一“样本”。

我们不能全面否定“预售”，毕竟它为中国近三十年的楼市发展、甚至是经济发展起到了决定性的作用，只是随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面：

就是业主用一辈子的心血，去赌一个开发商的良心，然而现实是，有良心的开发商数量有限！

期房的红利消失后，开发商也将真正回归产品力及服务力，购房者也不用提心吊胆三天两头跑去工地当“监工”。

大家觉得，距离全面取消预售制，还有多远？

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