武汉房价跌幅「武汉目前房价下跌最严重的城市」

来源： 2024-02-19 18:16:08

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：武汉房姐，你好。手上有90w，庙山碧桂园御景湾按揭一套，南湖风华天城一套（无房贷）问1：想再投资一套房，请问在武汉非限购区域，哪些盘可以入手？问2：庙山这块有升值空间么？问3：如果没有升值空间，怎么处理相对合理？备注：刚刚创业。

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。

南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。

卖出评级，没有贷款房龄老的优先卖，风华天城可以考虑出手做裂变。腾出你的二套房票，再开发1张老人票，入手2套。武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，美丽的房姐你好，现在手上子弹100，想在杭州的临安区青山湖这边投资一套，青山湖的地理位置是在杭州到临安的中间，政府定位是青山湖科技城，三月份轻轨要开通，这边靠近轻轨站的要2.2w，其它的1万6.7左右，你看可以买吗？还有一个问题是小孩今年高二了，想给他买套房先落个户，本人是衢州的因为杭州市区限购所以跑到这边来，这个想法可以吗房姐，想听听你有更好的建议，（你推荐一下其它城市也可以考虑）谢谢！

回答：临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。

离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。子弹100，建议直接破限购买杭州。

提问：美丽的房姐，最近想在老家随州市买套新房给父母养老自住，均价6000多，但是被好多朋友劝退，说随州现在房价虚高，三四线城市房价都在跌，随州过几年肯定跌，让等个两三年再买，想请教下房姐，到底是现在买呢还是再等两年？

回答：你好，朋友分析的正确，建议先把子弹投到一二线省会城市，有了赚钱效应之后，再考虑给父母买养老自住房。同样是单价6千，沈阳一年涨幅30%以上，但是在随州不可能发生。四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。

一，县城地级市（四五线）房子确实有大量的人买近年来，主要购买者是：1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，最多也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。3，拆迁户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区拆迁不划算，还不如搞个新区，成本最低。4，人数最多的本县农民工家庭。农民工长期在外地打工，县城买房也就是春节住半个月，打打麻将唱唱歌，实际利用率极低。但他们以前是必须买房。

二，孩子读书问题，倒逼农民工在县城买房现在农村散落的低质量中小学，基本灰飞烟灭了，即使勉强有一些乡镇小学，教育质量也不高。农民工在沿海打工，开阔了眼界，还是希望孩子读个高职大专以上，至少高中要读一下。长期以来，沿海大城市对外地孩子报名读书设置了大量的额外门槛，要这个证明，那个证明，烦的不得了。而农民工是到处流动的，一般也办不下来这么多手续。大量的孩子只能回去当留守儿童。农民工收入越来越高了，夫妻两个到手两万美元，比比皆是，达到中等发达国家收入水平的农民工，已经是司空见惯了。自己有钱，孩子也要读书，最合理的办法是，在县城买房。直接解决四个问题：一是婚房有面子，二是方便老人看病陪读，三是孩子读书十二年，四是自己春节住几天。核心是孩子读书。

三，大中城市入户门槛取消，农民孩子读书难正在快速解决大部分农二代，由于自己童年留守儿童的阴影，已经完全接受了现代教育理念，孩子必须带在身边，再苦再累，也不放回老家了。95后农二代，至少三分之一以上，有个大专学历，基本符合杭州广州的入户条件，夫妻双方只需要一个大专即可入户。那至少有一半的农民小夫妻，符合大城市入户。孩子读书解决了。孩子已经在县城读书的农民工家庭，一般不会乱动。但是，新增儿童家庭，这个问题已经很明确了，基本不愿意在老家县城买房了，希望孩子在大中城市读书报名，顺带买个大中城市小户型。这个倾向，在找我咨询的人中，已经越来越明显了。有些人说，放弃农民户口，是不是吃亏了？农民是最聪明的。这个问题实际上有对策，夫妻两人，高学历的那个入户大城市，低学历那个保留农民户籍，两头占好处，不影响责任田和宅基地。

四，越来越多的农民工家庭考虑卖掉县城房产1，孩子满十八岁了，也外出和父母团聚打工。县城房子实际上是七老八十的爷爷奶奶在住。一家三口春节来回一次的路费，老家人情开支，很高，还不如在大城市吃吃喝喝，或者去旅游一次。县城房子实际意义不大了。 2，自己已经拿到大城市户口，孩子随迁，小升初，或者初升高，没必要再在县城混了，就想换房到实际居住地。3，大量县城精英家庭的子女，考上大学留在大城市，不回来了，急需买房资金。县城房产就是半个首付。 4，大专以上农二代，有机会直接在广州杭州落户了，不需要再去县城了。五，县城二手房的前景暗淡1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。

2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。

3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房最好在实际居住地的大中城市。

提问：房姐您好，郑州恒大未来之光8500精装修，值得购买吗？

回答：恒大未来之光的情况，本质和瀚海航城、和昌盛世城邦没啥两样，都是荒地造城。恒大的实力毋庸置疑，一旦造城成功，整个港区就会形成三足鼎立的局面，北港、东港、南港，竞争更加激励。但这不算好事，港区本来铺的摊子就大，北港发展这么些年，还是半生不熟，现在力量分散到三个板块，怎么能集中力量办大事呢？开发商毕竟卖了房就走了，深耕还是要靠港区自己，基建配套没上来，港区只能是一个鬼城。不值得买。

提问：新人首问：桂林临桂区现在合不合适买入？用途投资成分大。最近附近几个城市都讨论桂林临桂区比较热，说是要建国际旅游城，是桂林新投资建设的方向，但也有说是北方炒房团大量资金操作的结果。看了万达九著、金科集美、大城小院等，基本都是5500，小房85-88，大点121-140，可低首付。自身工资月1.6w，现金15w可加，已有1间小城90商贷房36万。如果要买，买哪里？多大面积合适？

回答：你好，桂林没有投资价值，广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。

旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

炒房团兴起于南方沿海城市，北方投资观念相对落后。稍微精明点的人会在大开发营销的第一期买入，营销结束之前的最后一棒卖出。大开发商的宣传能力不容小觑。但是长远看，投资人口仅流出地区的旅游地产并不是优选。

提问：新人首问！房姐你好，终于加入到这个星球了。去年年中我和老公办理了jlh，他净身出户，本来想利用他的首套首付的刚需资格的，然而因为我们买到了武汉一个需要全款支付的神盘，所以只能全款支付，不够的费用是用的我结婚前买的房子的dyd出来的钱买到的，每个月还贷款都是从我yhk走。请问如果现在我们暂不复婚，现在如何签订一份协议能够降低风险保障我的资产安全，可以签订一份代持协议吗？如何注意条款，协议如何具有法律效应呢？另外就是如果复婚了，将来办理房产证税费是不是并不按照第一套房算？能否加名，加名后是不是只算我占50%？感谢房姐的指教！

回答：你好，老公代持最大风险是人品风险控制: 代持协议抵押长租协议授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。

代持协议模版在星球内部资料里，可以直接下载。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册如何完美规避所有风险》

复婚后都算二套房。全款房办房产证的时候可以加夫妻2人名字，约定份额，各占50%即可。

提问：房姐好。坐标常州，19年上半年为了孩子上学买了新北万达太湖明珠苑北区的顶楼（平顶），十年二手房两室89平米，组合贷每月还5900公积金用后还3900请问1.太湖明珠苑北区房子前景如何？孩子上完学十几年后卖掉好卖么？顶楼一旦漏水会不会不好卖？到时想买的房子是不涨得也买不起了？2.如果两年后卖掉重新购房，公积金已用一次且取完再买房没额度，纯商贷还贷也要6000，卖掉再买还是不卖哪个更划算？3.如果卖掉重新买哪里？是再找万达同一学区其他次新房；还是咬牙去买天宁区一流学区房比如县北新村；还是青枫公园旁河枫御景，保利九里，这里学区差点。常州哪里适合自住投资？4.南通人才引进补贴20万，教育好能去么？

回答：你好，在常州自住投资优先的不是位置，而是学区。学区对常州的价格影响很大，倾向天宁钟楼淘笋。上海不涨，苏州大涨，无锡南通湖州的大开发商房子都在涨。苏南民众毕竟存款多，改善需求和炒作需求一起就涨了。南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，南通是江苏计划生育执行最彻底的城市。从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。不过南通的老房子你去看看，壕河边也很便宜。自在可以考虑，投资就算了。

提问：美丽的房姐，长沙有房票，工作生活在苏州，子弹30，想投资一套未来好租好卖的房子，麓谷片区可考虑么，金地中交麓谷香颂如何?长沙买房最重要考虑什么，谢谢

回答：你好，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。

楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上，长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市（虽然风俗习惯很像）。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副省级城市，行政级别偏低，资金量也不突出。

最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪” 80%出现！去年0.8W的房子今年二手1.2W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作，单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W 区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、浏阳都没有房价暴涨的新闻传出。

一句话，长沙二手房涨的少，不够火，有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副省级城市相比，长沙行政级别又低了下去。我担心的，是未来持续上涨动能不足。

金地中交麓谷香颂不算贵，如果能接受长持可以入手。但是同等价位，沈阳涨幅确定性更高。

提问：房姐，我快30了没女朋友之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱我是副手的位置这么多年过去了感觉什么都没学到没得到也没有一技之长家里是孝感某县城做家具零售生意规模不大两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照很迷茫不知道以后的路怎么走目前情况是我自己手上还有10来个然后家里说可以拿50个出来让我在武汉买房是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗多谢感激不尽

回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。

跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。

在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。

模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭北京打拼北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得最好的人。毕业之后，那些“起薪”最高的人，通常也不是混得最好的人。毕业三五年之后，第一次聚会，那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。

真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得第一桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。

提问：您混过体制内吗？体制内生存法则及晋升法则是什么呢？

回答：体制内生存法则：尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。体制内晋升法则：官吏不同命，不要想太多，大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟，不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。

提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？

回答：板块轮动的规律是怎么样的？

比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。

首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；

2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；

3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。

我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。

提问：您好，美丽智慧的房姐，认识第二天果断加入会员。我广西户籍，广州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房，市价70万左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手学区房70-90方，又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右，珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题1.在珠海买学区房，你建议那里，什么价位比较合适?参考的标准还有那些?2.如何裂变，如何首付最低?是jlh,还是卖掉妹名额那套，还是用父母的票，妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手学区房均价2.1-2.4万，金湾新房也要2.3万左右盼指点，感恩

回答：你好，既然已经交了7年广州社保，为什么不考虑广州呢？我的建议是优先选择广州，原因有三:1.大城市才有房地产，供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高，粤港澳可以吸引全国流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。

2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好，都是深圳领涨，广州跟涨，其他三线城市补涨。

3.你们有过贷款记录，也可以做三成首付。

4.广州教育质量明显优于珠海。中山2套房出手，买广州学区，剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义，等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。

提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务最好哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是最多只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！

回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》2.新手不要超过50%3.公积金最多可以贷30年。

提问：房姐好，房产证已经过户了，但是银行没有放款。向借呗微粒贷能不能用，需要还点xyk ……怕上zx，有影响放款！

回答：最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。

网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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