从“身披光环”到“深陷泥沼” 国企华发也遇“交房即维权”

近日，在武汉市华发中城荟门口，一只高达六米、怀抱“绿码”的可爱“绿马”，凭借“抱”住“绿码”的寓意，引起市民广泛热议。

另一方面，将华发推上“热搜”的不仅是这只“绿马”，还有华发四季的业主们。4月19日，华发四季业主在东西湖住房保障和房屋管理局门前，高声呼喊着“退房”。去年年底才交房的华发四季，究竟何故让业主拿起了维权大旗？

交房货不对板 业主无奈维权

打开城市留言板搜索“华发四季”，与其相关的投诉多达数百条。通过整理相关资料可以发现，华发四季业主投诉和维权主要集中在两大问题：一是交房质量与宣传不符；二是项目降价幅度过大。

Ⅰ.交房质量与宣传不符

来源：城市留言板

从城市留言板可以看到，关于交房质量问题，普遍为以下几种情况：透水砖质量差且有积水现象、地下车库地坪开裂、简陋架空层、承诺的儿童游乐场几乎没有、绿化多为大面积草坪与宣传的特色园林不符......

业主拒绝收房而进行维权，一是因为交房质量存在问题，二是交付品质与购房之初宣传的高端小区有所差距。

来源：置业武汉华发公众号

在置业武汉华发公众号中，有关华发四季相关文章中可以看到“园林内的名贵树林列阵排列”、“采用先进的国际社区设计理念”等字眼，这样的描述与业主反映的实际交房情况有所出入。

图片来源：城市留言板

官方部门对上述问题进行了实地监察，给出的反馈是：“被诉小区开发商负责人承诺整改提升所需的材料都在采购中，近期将进行整改和完善，具体整改方案会在近期与业主的见面会上详细沟通，争取在四月底完成所有整改工作。”

由此可以看出，华发四季的交房状况的确需要进行整改和完善，官方给出完成整改的时间预计在4月底。

Ⅱ.项目降价幅度过大

华发四季业主反映的另一个问题，则是关于楼盘降价幅度过大。公开资料显示，该楼盘于2019年7月28日首开，当时毛坯均价约13500元/平，如今新开楼栋所推房源直接降价3000元/平。

来源：城市留言板

对开发商此举，相关部门表示，“华发四季销售价格未超过备案价格，开发商降价属于市场行为，没有违反现行价格法规。”但对前期购房业主来说，降价带来的直接后果，便是房产总价直接缩水30-50万不等。

可以看到，即便身为国企的华发，也不得不通过降价提高销售额，以此缓解现金流压力。虽然从法律层面开发商没有责任，但此种急功近利的营销手段，无疑将对华发品牌起到负面作用。

深耕武汉九年 “光环”逐渐褪色？

2013年，华发首入武汉，华发中城荟落地汉口核心，并在2016年创下了近20亿的销售记录。

随后，在汉口核心区域，华发打造的华发外滩首府、华发中央首府、华发外滩荟等高端住宅一一亮相，口碑和销量均可圈可点。其中，华发外滩首府项目，连续两年位居武汉销冠楼盘；华发中央首府在2020年获得武汉市高端住宅及江汉区双料销冠。

可以说，彼时初来乍到的华发，身披国企光环，加上不错的产品品质，在武汉购房者眼中好感度与日俱增。

而如今，曾经积累的好感度正在受到严峻考验。

除了维权声音四起的华发四季，销量红盘华发都荟天地也出现了问题。在武汉市住房保障和房屋管理局公布的3月份房企信用扣分情况中，华发都荟天地由于未按照已报备的商品房销售方案销售商品房，而被扣掉5分。

图片来源：武汉市住房保障和房屋管理局

未按照已报备的销售方案销售商品房，很明显属于违规销售行为，对一家国企而言实属意外。根据武汉市房管局相关规定，如果全年得分低于75分，就会被纳入“警示名单”。

曾经身披光环的华发，意气风发的来到武汉并大展身手，现如今却深陷交房维权泥沼。有国企背景的华发股份，缘何状况频出？

国企资产背书 仍有隐藏风险

在当前市场环境下，国资房企凭借稳健的资金状况、品质的保证受到购房者的青睐。华发四季的开发商为有国企背景的华发股份，出现交房货不对板、大幅度降价等情况，的确有些出人意料。

华发股份在4月8日晚间发布的年报中称，企业行业地位稳中有升，继续保持“中而美”良好发展态势。

单纯从数据来看，此话的确不假。过去一年中，华发股份实现营收利润双增长、一年内晋升至“绿档”房企、资产负债率有所下降。但另一组数据也显示，华发股份存在明股实债和永续债等问题。

Ⅰ.少数股东权益激增 深陷“明股实债”嫌疑

年报显示，截止2021年末，华发股份所有者权益合计958.91亿元，其中，归属少数股东权益为750.73亿元，这一数值不仅占比高达78.29％，增长更是十分迅速，同比大增77.09%。

在企业46.77亿元的净利润中，公司股东应占利润为31.95亿元，占比近七成；非控股股东应占利润为14.82亿元，占比总利润的三成左右。

通过这两组数据可以看出，掌握了公司近八成权益的少数股东，却只分到了三成左右的净利润。

少数股东权益激增的同时，损益却没有获得相应的增长，使得其深陷“明股实债”的嫌疑。

通常来说，债务太大的企业才会选择这种操作方式，但债转成股，也意味着后期会加剧侵蚀企业利润。

Ⅱ.发行5只永续债 绕过三道红线的良药？

华发股份能够迅速将三道红线“转绿”，少数股东权益暴增起到重要作用，另一个起作用的指标则是永续债。据悉，华发股份目前有5只永续债，发行于2018年-2020年，共计39亿元。

永续债就是从表面上看是没有明确到期日或到期日非常长的债券，而这种“永续”实际上是通过本金、利息的展期来实现的。

短期内，永续债的确可以起到很好的“降杠杆”作用。但高资金成本使企业付出了巨大的固定支出，必然会牺牲掉一部分企业利润；年利率逐年递增且相对较高，同样会加剧对企业利润的蚕食。从中长期来看，永续债的“副作用”诚然不小。

小结：近期以来，“名企翻车”现象时有发生，2013年就已布局武汉的华发股份不幸成为其中之一。曾经身披光环的华发，无论口碑还是品质，都备受认可，如今却也深陷交房维权、企业信用扣分的泥潭。

频频不断的业主投诉和维权，就像是悬在华发头顶上的达摩克里斯之剑。如何从根本上化解这些问题，是华发股份亟待思考的重要课题。