如何理解楼盘的容积率「楼盘的容积率什么意思」

来源： 2024-02-07 18:16:05

开发商在拿到一块项目用地之后，建造数量越多的商铺和房子去租售，就能获得越多的收益，但是项目用地往往会被施加很多限定条件，其中一个很多人可能都听说过，那就是容积率。

容积率指一块项目用地中，地面以上的建筑总面积和项目用地面积的比值，例如现在有一块面积为1600平方米的项目用地，开发商要在上面修建标准100平的房子来进行出售，现在修建8栋一层楼的房子，那么总的建筑面积就是8*100=800平米，容积率就是800/1600，即容积率0.5，如果将八栋楼往上多建一层，那总面积就翻了一倍，达到了1600平米。此时容积率就是1600/1600，容积率就是1。

如果将所有的建筑面积平铺到用地面积上，即所有的面积刚好可以将这个项目用地铺满，如果规定这个项目的容积率不得超过3，那就代表开发商只能在这1600平米的项目用地上，建造不超过4800平米的房子。

如果建8栋楼的话，就可以建到6层高，但是这样的话，楼与楼之间肉眼可见的拥挤，而且地面可以用来建设绿化和停车位的面积太少了。建高了还会影响采光和通风，为了解决这个问题，通常还会限制项目用地的建筑密度。

与容积率不同的是，建筑密度是指一块项目用地内，总的建筑底面积与项目用地面积的比值。以下图为例，这8栋房子不管建1层还是6层，建筑总的底面积都是不变的，都是800平方米,建筑密度就是800/1600，即50%。

但是很显然，这个建筑密度有点大了，这时候再施加一个限制条件，建筑密度不得超过25%，也就是说，开发商现在需要在不超过400平的地皮上，来建造不超过4800平米的房子，所以这个例子中，开发商可以选择盖4栋12层的房子或者3栋16层的房子，或者2栋24层的房子，如果此地还受到限高，可能就只能盖4栋12层的房子，或者三栋16层的房子了，可以说，一块项目用地能建多少房子？在一开始就是被设定好的。