青岛限购政策什么时候会松绑「青岛西海岸限购取消了吗」

风起于青萍之末。近来青岛的楼市不断有降低首付、放开限购等微风频吹，然而最终都烟消云散——

6月3日凌晨，当端午节很多人还在睡梦中的时候，先是西海岸新区住建局官微发布了黄岛区全面取消限购的消息。虽然聊聊数字，但这一重磅消息的影响力不言而喻。

说实话，当小编早晨5点钟左右看到此消息时，第一反应觉得还是有点不太相信，直到再次在官微确认后才信以为真。

但这一惊爆消息还未平静，利好接踵而来。当清晨的第一缕阳光普射大地，城阳区、高新区也相继发布了取消限购的公告——

当大家伙们还沉浸在迷茫中，未做好心理准备时，晚上，青岛主城区再次发布优化调整方案，进一步放松限购——

真可谓一波未平一波又起，让人感觉都有点“慌乱”。青岛，这是怎么了？一切来得太突然。

之一：政策出台的深层背景

青岛这次政策调整，与全国其它城市相比，有点姗姗来迟。但这并不意味着青岛的楼市基本面有多好，楼市长期低迷大家都感同身受，土拍和财政形势应该说是比较重要的考量，而时间点选在全省5月底的重要会议之后、端午节期间，则更意味深长。

首先，从土地拍卖的形势看。今年以来，青岛进行了一次土地拍卖，共涉及16宗地，建筑面积96万平方米。5月27日，青岛市第二批次集中供地发布公告：27宗土地，总建面215万㎡。而去年3次土拍，最少的一次45宗地，建筑面积299万平方米。今年前2批次供应的建面总和低于去年任何一批次，下降幅度可谓相当大。

与此同时，还有极重要的一个变化是土拍规则放松，没有配建产权型人才公寓，这个众多开发商拿地犯难的一环，这也说明政策在变宽松。土地拍卖，是一个城市财政收入的重要渠道，土拍遇冷，快速下跌，显然不符合房地产市场健康发展的要求。因此放开限购，也是政策层面在给房地产商释放积极信号。

此外，还有一个重要的因素，就是今年以来疫情影响，政策层面采取留抵退税给财政带来的压力较大。据小编税务局的一位朋友所述，最近一段时间以来，为缓解企业资金困难，税务局提高效率，为企业退税力度非常大，有的企业甚至退税额能达到千万元。而据测算，青岛市退税将在300亿元以上，占全年一般公共预算收入的22%左右，这对财政带来的压力也显而易见。

其次，为什么是黄岛、城阳和高新区全面解封？最主要的因素是，这三区库存量大、去化周期长，压力较大。

据卓易数据统计显示，黄岛区住宅去化周期为27个月，在10个区市中与平度并列第二；高新区住宅去化周期为22个月，城阳区去化周期为20个月。而大家都知道， 房地产库存去化周期一般合理区间在 6~18 个月。很显然，黄岛、城阳、高新区已经超出了警戒线。

之二：如何影响主城区楼市格局？

先说主城区发布的限购优化新政，总结起来核心变化就是2条：

1.近两年有住房卖出一套及以上记录的，可新购1套住房，不受限购区域和套数限制。

2. 外地人购房由两年内连续12个月社保或个税，改为只要凑够12个月就行，“散装”12个月也可。

先说第一条，主要针对改善群体，意味着可以“卖一买一”，且不受套数限制。也就是说，即便你名下有3套房，主城区卖出一套，就可取得1个购房资格，可在主城区再置换一套。但需要注意的是：前提条件是必须全款，因为限贷目前并未放松，央行并没有允许第三套房可以贷款。

这一政策最直接会带来的影响就是，主城区改善房源会成为大家追宠的热点。也就是说套三以上大户型房源有可能会面临涨价预期，尤其是像新楼盘140-160房源可能会热销。大家卖出一套房源后，会珍惜买房资格，争取买个套三套四大房子一步到位，同时由于大部分人对新房的偏爱，对市区新楼盘大户型房源需求可能会增多。

再加上目前首套利率为4.25%，这一政策对名下只有一套房的刚改客户来说，如果卖一买一操作，真可谓是“双重利好”。

但与此同时，这一政策也可能会带来另一个问题，就是主城区想卖出名下刚需房源的人会突然增多，二手房套二或一些中低端房源可能挂牌量会激增。这就会可能形成一种局面，高端改善房源因稀缺和需求多，价格越来越高，而中低端房源因卖出的人多反而价格走低，这是值得注意的。

再说第二条，针对外地来青购房群体社保或个税年限放松，有利于引入新客源，维护楼市的持续稳定。通过缩短年限为1年，并且不硬性要求“连续性”，只能说条件更宽松一些了，会提前或扩充一部分群体取得购房资格，但毕竟还是有社保或个税的要求，影响面应该不会太大。

之三：对西海岸、城阳、高新区影响几何？

这三个区均为环主城区，无论是居住，还是兼顾投资，应该都是很多人的首选。那么，全面放开限购，意味着什么呢？我们一定要明白：

一是对青岛本地人来说。意味着不论名下有多少套房产，即便有3套，也可以在这三个区随便买了，就像之前限购时去胶州、即墨随便买一样。因此，如果你在主城区已经没有购房资格了，可以转战这三个区，毕竟离市区中心都很近。当然，如果贷款的话，前提条件是你得符合限贷2套的条件；如果是全款的土豪，那就简单多了，这些因素统统不用考虑，随便买就是了。

二是对外地人来说。意味着你可以不用社保、不用个税证明，只要征信良好，就可以来青岛这三个区安家落户，随便买房了。

西海岸新区，国家级新区，山海资源丰富，1万多的价格，不香吗？城阳区，青岛十四五规划正在融入主城区，1万多的价格，不诱人吗？高新区，距离青岛主城区最近的价格洼地，教育配套资源强大，1万出头的价格，不比临沂、泰安等都还便宜吗?

青岛毕竟作为北方基本面不错的城市，还是很有吸引力的，尤其对省内周边城市如潍坊，日照，诸城等，毫无疑问会产生虹吸效应，这是可以预见的。

因此，这个三区域楼市热度升温也是必然的，只是时间的问题。尤其是西海岸新区，经济基础好，自然资源丰富，对外地没见过大海的人来说，吸引力更大，政策作用会显现更加明显。

之四：对哪些区域是利空？

任何政策的出台，有利好就有利空，主城区放松，环主城区全面放开限购，在激活这些区域楼市的同时，对即墨，胶州，蓝谷等原来就不限购区域，无疑是一种利空。

这些区域本来就不限购，可以随便买，但即便在此情况下，都出现了库存量较大，客户群体少，去化周期长等局面。如果再加上这次环主城区全面放开限购“截流”客源，无疑楼市会雪上加霜。毕竟环主城区距离市区最近，升值空间也更大一些。

此外，对平度、莱西等远离青岛主城区的区域来说，也会形成一定的压力。虽然这些区域楼市主要是自成一体，满足本区域内部循环，但环主城区域的放开，无疑会加速使一些人卖出平度、莱西多余房产，而置换距离主城区更近的区域。

同理，对省内其它城市而言，青岛的限购放松，无疑会产生虹吸效应。2021年青岛人口增量15万人中，省内占大多数，青岛的吸引力不言而喻。因此，对省内其它地市楼市而言也形成利空。

综 述

总之，青岛这次限购政策的放松，对西海岸、城阳、高新区等环主城区楼市稳定，具有积极的利好作用。毕竟这些区域经济基础好，近年来随着地铁等的通达，配套设施在不断完善，会吸引主城区、省内及其它城市一些人来此安家置业。应该说，这些区域的房价已经见底，缓慢复苏也是在意料之中的事情，剩下的只是时间问题。

对于青岛主城区而言，环主城区放开限购，会分流一部分人“走出去”，到主城区之外买房改善或置业，具有利空影响。与此同时，主城区限购政策的放松，又能补充一部分外地客源，具有抵消作用。

但对主城区更大的影响是存量房源的优化调整，“卖一买一”的政策，使得市区改善房、大户型房源、优质小区等适合中高端改善的房源，会变得更为稀缺和抢手，而中低端房源挂牌量会因置换需求而增多，未来主城区房源的分化作用会越来越明显。

而对于即墨、蓝谷、胶州、平度、莱西等原来非限购区域，当原来的非限购优势已不再是优势时，楼市将不得不面临着被虹吸的命运。资源向中心城区聚集，向优质板块流动的规律，谁又能阻挡——